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Come Valutare il Valore di una Casa: La Mini-Guida di Gromia

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Come valutare una casa? Quando decidi di vendere il tuo appartamento, di solito stabilisci il prezzo in base a quanto hai pagato l’immobile. Oppure inizi a visitare siti internet, comprare giornali di annunci, e ti fermi a guardare le vetrine di tutte le agenzie immobiliari per capire quanto costa un appartamento simile al tuo. Poi contatti l’agente immobiliare, e gli proponi il prezzo di vendita. Oppure crei direttamente un annuncio su internet.

Alcune volte tutto va bene, e riesci a vendere il tuo appartamento in poche settimane. Ma allora ti chiedi se, per caso, l’appartamento si è venduto così presto perché il prezzo era troppo basso. Altre volte invece i mesi passano, ma non si fa avanti nessun compratore.

Come Valutare una Casa Nel Modo Giusto?

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Cosa devi fare per valutare una casa nel modo giusto? Sul nostro blog ti abbiamo già parlato della rendita catastale, delle quotazioni OMI, della stima immobiliare, e di come effettuare la stima del valore del tuo immobile. Ti abbiamo spiegato perché vari tipi di quotazioni, anche quelle di Borsino Immobiliare, riescono a dare un’idea di massima del valore del tuo appartamento, ma non ti permettono di dare una valutazione precisa della casa.

La valutazione della casa è effettuata da un professionista, e in questo articolo ti spieghiamo in che modo un professionista valuta la tua casa, prima di metterla sul mercato. Puoi rivolgerti a un’agente immobiliare, e chiedere di essere seguito passo dopo passo nella vendita della tua casa. Ma i più coraggiosi e esperti possono fare anche da soli, e scegliere di vendere il loro appartamento direttamente. Sarai tu a prendere la decisione che è migliore per te, ma in ogni caso saprai come valutare una casa.

Come Valutare una Casa: Cosa Non Fare

Ma prima di entrare nel vivo, cerchiamo di capire cosa non va fatto quando valutiamo la nostra casa. Come ragiona chi vuole vendere una casa? Di solito confronta il suo appartamento a quello dei vicini, ma anche di parenti o amici, e poi aggiunge qualche decina di migliaia di euro al prezzo.

La tua casa è molto centrale, ben tenuta, a cinque minuti dalla stazione, ampia e luminosa. Il tuo vicino l’ha venduta a soli 300.000 Euro. Tu invece ne chiedi 350.000.

Va bene anche così. Però il prezzo di mercato non è stabilito in questo modo. Esistono alcuni fattori obiettivi, che se vuoi puoi considerare, per fare un prezzo il più vicino possibile al prezzo di mercato. Vediamo insieme quali sono questi fattori, e come possiamo usarli.

Valutare una Casa in Base al Prezzo al Metro Quadro

Abiti in un paesino di appena mille anime nel Centro Italia? Oppure hai un appartamento a Roma Nord, o a Via Montenapoleone a Milano? Il prezzo a metro quadro del tuo immobile cambia in base alla location. Ma non solo. Nella stessa città, ad esempio Milano, un appartamento vicino alla stazione metro di Famagosta costerà molto di meno di un appartamento a Piazza Duomo.

Sapere quale è il prezzo al metro quadro della tua casa è la cosa più facile del mondo. Agenzia delle Entrate mette a tua disposizione una banca dati delle quotazioni immobiliari. La banca dati è aggiornata, e le quotazioni sono molto vicine ai prezzi di mercato. Una volta scoperto qual è il valore al metro quadro di un appartamento nella tua zona di residenza, dovrai solo fare un paio di calcoli.

Come Valutare Casa: La Superficie in Metri Quadri

Ma quali sono i calcoli da fare per valutare casa? E’ facile: basta misurare la superficie dell’appartamento. Una volta conosciuta la superficie in metri quadri, potrai moltiplicarla per il valore al metro quadro. Lascia da parte le app per cellulare o tablet, che ti permettono di misurare qualsiasi ambiente in pochi secondi. Per valutare la superficie in metri quadri di un appartamento esistono varie regole.

Queste regole cambiano in base al tipo di locale e di superficie da misurare. Alcune regole si usano per la misurazione delle superfici coperte, mentre altre valgono solo per le superfici scoperte, di passaggio, o di altro tipo.

In alcuni casi si considera l’intera superficie del locale. Per intenderci, si tratta della superficie che puoi misurare con un metro a nastro, o anche con un app per cellulare. Quindi se misuri i seguenti locali, devi considerare il 100% della superficie:

  • superfici calpestabili
  • le pareti divisorie interne dell’appartamento
  • le pareti portanti perimetrali di ogni immobile indipendente, ad esempio una casa monofamiliare in campagna

Altre superfici si considerano in misura minore. Quindi, dopo aver effettuato la misurazione, dovrai calcolare le percentuali seguenti:

  • le superfici delle pareti portanti interne e perimetrali per tutti gli immobili non indipendenti si calcolano al 50%
  • la superficie di tutti i vani finestrati alti meno di 1,5 metri si calcola al 25%
  • la superficie dei vani ciechi, senza finestre, alti meno di 1,5 metri si calcola al 20%
  • la superficie di tutti i balconi e di tutte le terrazze scoperte si calcola al 25%
  • la superficie di tutti i balconi e di tutti i terrazzi coperti, chiusi su tre lati, si calcola al 25%
  • la superficie di porticati e patii si calcola al 35%
  • la superficie delle verande invece si computa al 60%
  • la superficie dei giardini di una villa, o anche di un villino, si computa al 10%

Queste percentuali possono variare, sulla base di altri elementi che sono valutati dai professionisti della stima immobiliare. Però sono una buona base di partenza per capire come valutare la tua casa in modo realistico, senza chiedere né troppo né troppo poco.

Ma non finisce qui, perché nella valutazione della tua casa entra in gioco anche un altro elemento

Valutare la Casa: Considerare il Coefficiente di Merito

Per valutare la tua casa è necessario considerare anche il coefficiente di merito. Il coefficiente di merito ti permette di aumentare il valore della tua casa, in base a quelli che sono i suoi punti di forza. Ma fai attenzione, perché il coefficiente di merito può anche far diminuire il valore dell’immobile, se nella tua casa vi sono difetti e carenze. Abbiamo preparato per te una piccola lista di domande, per capire come il coefficiente di merito influisce sul prezzo. Puoi stampare la lista, e rispondere alle domande dopo aver calcolato il prezzo in base alla superficie in metri quadri della tua casa:

  1. A che piano si trova la tua casa? Se si trova al terzo piano, e se c’è un ascensore, il prezzo aumenta del 20%. Se invece l’ascensore non c’è, sottrai il 30% al prezzo in metri quadri
  2. La tua casa è luminosa? Se di giorno non è necessario accendere la luce elettrica in nessun locale, il prezzo aumenta del 10%. Se invece è necessario accendere la luce anche nei giorni di sole, il prezzo scende del 5%
  3. La tua casa ha una bella vista? Se affacciandoti vedi Piazza Duomo, il suo valore aumenta del 10%. Se invece quando ti affacci vedi un muro, o anche una discarica, il prezzo scende del 10%.
  4. La tua casa è stata appena ristrutturata? Se sì, il suo valore aumenta del 20%. Se invece l’appartamento non è stato ristrutturato, il prezzo diminuisce del 10%
  5. L’edificio è in buone condizioni? Se sulla facciata sono presenti graffiti o altro, il valore diminuisce del 15%. Se invece l’edificio è in buone condizioni, il prezzo aumenta del 10%.
  6. La casa ha un impianto di riscaldamento? Se hai il riscaldamento autonomo, il prezzo sale del 5%. Se invece la casa non ha un impianto di riscaldamento, il prezzo scende del 5%.

Se rispondi a tutte queste domande in modo onesto, una volta completati i calcoli ti renderai conto di come il valore della tua casa potrebbe essere anche molto superiore al prezzo di mercato al metro quadro. Ma cosa succede se invece scopri che il valore della tua casa è diminuito, perché l’appartamento non ha un impianto di riscaldamento, e quando ti affacci vedi il muro dell’edificio accanto?

Niente paura! I coefficienti di merito sono solo uno dei fattori che ha influenza sul valore della tua casa. Però chi vuole fare un calcolo casalingo del valore della casa, senza affidarsi a un professionista, può usare solo strumenti di valutazione molto semplici.

Se vuoi vendere la tua casa al prezzo giusto, il nostro consiglio è quello di rivolgerti a un professionista o anche a un’agenzia immobiliare. Le migliori agenzie, infatti, effettueranno una stima gratuita della tua casa, per cercare di venderla al prezzo migliore.

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