Vendere casa

La Plusvalenza Immobiliare: I Costi Detraibili

plusvalenza-costi-detraibili-copertina
2.06Kviews

Chi vende casa, spesso ha l’incubo della plusvalenza immobiliare. La plusvalenza immobiliare è la differenza tra il prezzo di acquisto di un immobile, ed il prezzo ricavato in seguito alla sua vendita. Se tra l’acquisto e la vendita di un appartamento passano meno di 5 anni, la plusvalenza è tassata in misura del 20%. A tanti questo proprio non va giù, quindi per cercare di risparmiare qualche soldo molte persone si domandano quali costi sono detraibili dalla plusvalenza immobiliare.

Se anche tu ti ritrovi a dover pagare le tasse sulla plusvalenza immobiliare, continua a leggere questo articolo, per sapere quali costi possono essere detratti. Se invece sei interessato ad altri aspetti della plusvalenza immobiliare, puoi partire dalla nostra guida definitiva alla plusvalenza immobiliare, dove troverai tante informazioni, ed i collegamenti a tutti gli articoli su questo argomento.

I Costi Detraibili: i “Costi Inerenti”

Come ti abbiamo spiegato nel nostro articolo su Il Calcolo della Plusvalenza degli Immobili, la tassazione della plusvalenza immobiliare si calcola sulla base imponibile. Quindi, minore è la base imponibile, meno saranno le tasse che andrai a pagare. La legge in ogni caso prevede che dalla differenza di valore tra il prezzo di acquisto di un appartamento ed il suo prezzo di vendita tu possa detrarre i cosiddetti “costi inerenti”. Infatti, se è giusto pagare le tasse su un reddito, non è giusto pagare le tasse sui soldi che hai speso, anziché guadagnato.

plusvalenza-calcolo-1

I costi inerenti comprendono tutte le spese che hai sostenuto in relazione all’immobile. La possibilità di detrarre questi costi è stata introdotta dall’Articolo 68 comma 1 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi:

“Le plusvalenze di cui alle lettere a) e b) del comma 1 dell’articolo 67 sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo”

L’articolo 68 non specifica quali costi possono detrarsi, dice solo che si tratta di spese attinenti all’immobile. In pratica, però, i costi inerenti includono tutte le spese sostenute per l’acquisto dell’appartamento, le spese di costruzione, ristrutturazione ecc. Ti elenchiamo subito tutti questi costi in modo più preciso, in modo da farti capire bene cosa puoi detrarre dalla plusvalenza immobiliare.

I Costi Detraibili dalla Plusvalenza Immobiliare: Gli Oneri Fiscali

Una prima categoria di costi che puoi detrarre dalla plusvalenza immobiliare è data dagli oneri fiscali che hai sostenuto per acquistare l’appartamento che oggi stai rivendendo. Si tratta dei seguenti costi:

  • l’imposta di registro

  • l’IVA

  • eventuali imposte ipotecarie e catastali

ed in genere qualsiasi altra imposta che hai pagato all’atto dell’acquisto.

Le Spese Notarili Sono Detraibili dalla Plusvalenza Immobiliare

Un’altra categoria di costi che puoi detrarre dalla plusvalenza immobiliare è dato da tutte le spese notarili che hai sostenuto per l’acquisto dell’appartamento. Parliamo dei costi che hai pagato per stipulare il compromesso di vendita, e per il rogito, ma anche di qualsiasi altro tipo di costo che hai sostenuto per i servizi del tuo notaio.

Qui devi fare attenzione. In genere pochissime persone hanno problemi a documentare le spese notarili, poiché si sono fatti rilasciare una regolare fattura dal notaio. Ma ci sono alcune persone che, magari, hanno richiesto al proprio notaio tutta una serie di piccole consulenze o di servizi diversi dal rogito. Ed in qualche caso, il notaio li ha “aiutati” a pagare questi servizi un po’ di meno non emettendo fattura. Ricorda che le spese notarili pagate in nero non sono detraibili dalla plusvalenza immobiliare.

Le Spese Incrementative del Valore dell’Immobile Sono Detraibili dalla Plusvalenza Immobiliare

Nella nostra guida definitiva ti abbiamo spiegato che la plusvalenza immobiliare colpisce le attività speculative, le attività che producono soldi senza creare nessun valore, fabbricare nessun nuovo prodotto, e senza fornire nessun servizio.

Ma quando compri un appartamento e lo ristrutturi o effetti interventi di manutenzione straordinaria, in realtà produci un valore aggiuntivo, ed acquisti servizi da tante altre persone: muratori, piastrellisti, elettricisti ed altri. Questo valore aggiuntivo ti permette di chiedere un prezzo di vendita superiore, poiché il tuo appartamento ha qualcosa che non aveva prima: magari un parquet, degli infissi nuovi, un impianto elettrico fotovoltaico o altro.

Tutte le spese che contribuiscono ad aumentare il valore del tuo immobile apportando miglioramenti concreti sono detraibili dalla plusvalenza immobiliare. Si tratta principalmente delle spese di ristrutturazione, e di manutenzione straordinaria.

Esistono poi altri costi che puoi detrarre dalla plusvalenza immobiliare. Si tratta ad esempio di tutte le provvigioni che hai pagato agli intermediari immobiliari per l’acquisto dell’appartamento.

I Costi Che Non Si Possono Detrarre dalla Plusvalenza Immobiliare

Quando parliamo di costi inerenti all’acquisto di un appartamento, parliamo solo delle spese che hai sostenuto:

  • per comprare l’immobile che stai rivendendo

  • per migliorarlo

Tutte le altre spese non sono detraibili. Tante persone, ad esempio, si domandano se sia possibile detrarre dalla plusvalenza immobiliare le spese condominiali, o anche le bollette della luce, del gas e dell’acqua. La risposta a queste domande è no. Tante persone provano a detrarre dalla plusvalenza immobiliare questo tipo di spese, ma alla fine non ci riescono, poiché si tratta di costi ordinari.

Un altro tipo di spese che non è possibile detrarre dalla plusvalenza immobiliare sono tutte le spese non documentate. Diciamo questo a beneficio di chi magari preferisce risparmiare 50 Euro su una parcella, non chiede l’emissione della fattura, e poi cerca di ottenere la detrazione di questo tipo di costo.

La materia dei costi detraibili dalla plusvalenza immobiliare è molto complessa. In questo articolo ti abbiamo fornito delle informazioni di massima, che sono limitate al caso più frequente, che è quello della rivendita di un immobile, per aiutarti a capire cosa puoi o non puoi detrarre. Questo blog, ma come tutti gli altri siti internet che consulti cercando informazioni sui costi detraibili, però non fornisce alcun tipo di consulenza legale. Quindi se magari segui un consiglio trovato su un forum di messaggi, sbagli e ti ritrovi a pagare multe o altro, la responsabilità è solo tua. Il consiglio che ti diamo è quello di rivolgerti al tuo notaio di fiducia.

1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars (2 votes, average: 5,00 out of 5)

Loading...

Leave a Response

Questo sito usa Akismet per ridurre lo spam. Scopri come i tuoi dati vengono elaborati.