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Una guida al preliminare di vendita immobiliare: Il compromesso

6 set12 min. di lettura
Vanessa GuerrieroVanessa Guerriero

Stai per firmare un preliminare di vendita immobiliare e vuoi sapere di più su questa operazione? Togliti ogni dubbio con la nostra guida completa sul compromesso.

  1. Cos’è il preliminare di vendita
  2. Perchè stipulare il preliminare di vendita
  3. Quanto si deve versare al momento del compromesso: la caparra confirmatoria
  4. Forma e elementi necessari nel preliminare di vendita
  5. Clausole aggiuntive nel preliminare di vendita
  6. Per quanto tempo resta valido il compromesso
  7. Registrazione e trascrizione del preliminare di vendita
  8. Validità di un preliminare di vendita non registrato
  9. Quando si può annullare un preliminare di vendita
  10. Cosa succede se non si rispetta il compromesso 
  11. Compromesso e rogito: quanto tempo passa

 

1. Cos’è il preliminare di vendita

Il preliminare di vendita (o compromesso), seppur non obbligatorio, è uno dei passaggi fondamentali nella compravendita di un immobile. Tale contratto impegna entrambe le parti alla stipula del contratto di compravendita definitivo e quindi al trasferimento della proprietà.

Con il compromesso, la parte venditrice promette all’acquirente di cedere la proprietà al prezzo e nelle modalità pattuite nello stesso  e la parte acquirente promette di completare l’acquisto.

Per rafforzare tale vincolo, in genere in fase di compromesso la parte acquirente versa una caparra, che viene restituita al termine della compravendita o che il venditore potrà trattenere laddove l’acquirente non rispetti il contratto 

 

2. Perchè stipulare il preliminare di vendita

La stipula del preliminare di vendita non è obbligatoria, dato che si potrebbe passare direttamente dalla proposta di acquisto al rogito, ma rappresenta un’importante tutela per entrambe le parti ed è quindi un passaggio che viene in genere sempre rispettato.

La proposta di acquisto, infatti, obbliga soltanto il compratore fino a che non viene controfirmata, mentre il compromesso rappresenta un vincolo per entrambe le parti andando a tutelare anche l’acquirente. 

La trascrizione del compromesso tutela il futuro acquirente dal pericolo di successive trascrizioni o iscrizioni da parte del promittente venditore nel lasso di tempo che va dalla proposta di acquisto al rogito. 

Allo stesso tempo, la trascrizione tutela il promittente venditore dalle responsabilità nei confronti del promissario laddove una delle fattispecie indicate si verificasse non per sua volontà. Inoltre, il compromesso consente all’acquirente di aver il tempo necessario per ottenere un mutuo e al venditore di acquistare un’altra casa, senza perdere l’affare.

 

3. Quanto si deve versare al momento del compromesso: la caparra confirmatoria

In fase di stipula del compromesso, in genere, l’acquirente versa al venditore una caparra confirmatoria, che rafforza la serietà dell’impegno preso.

Se l’acquirente decidesse di ritirarsi dall’affare, infatti, il venditore avrebbe diritto a trattenere la caparra. Allo stesso modo, se fosse il venditore a tirarsi indietro, l’acquirente avrebbe diritto a ricevere il doppio della cifra versata come caparra.

Sull’importo da versare come caparra confirmatoria, la legge non stabilisce una regola precisa, lasciando libera scelta alle parti. Nella maggior parte dei casi, la caparra viene versata in una percentuale che va dall’ 1% al 3% del prezzo di vendita.

Per aiutarsi nel calcolo dell’importo da versare, bisogna considerare che l’importo deve essere sufficiente per non essere superato da altre proposte ma senza essere troppo alto, e quindi deve essere proporzionato al prezzo di vendita.

 

preliminare di vendita_caparra confirmatoria

 

4. Forma e elementi necessari nel preliminare di vendita

Il preliminare di vendita deve essere redatto in forma scritta, tramite scrittura privata o pubblica, e registrato entro 20 giorni presso l’Agenzia delle Entrate, pena nullità. Nel caso di beni immobili in costruzione, la forma necessaria è quella dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata per cui occorre rivolgersi al notaio.

La legge prevede che il preliminare di vendita abbia la stessa forma del contratto definitivo, pena nullità, senza stabilirne una disciplina specifica. La disciplina del preliminare deve quindi desumersi da quella del contratto definitivo. Per cui, per poter essere valido, il compromesso dovrà contenere i seguenti elementi essenziali:

  • Le generalità delle parti
  • L’individuazione precisa del bene immobile oggetto di compravendita, inclusi i dati catastali
  • La volontà espressa dalle parti di concludere un contratto definitivo successivo e gli accordi relativi
  • Il prezzo, la caparra e le condizioni di vendita
  • La consegna e l’immissione in possesso dell’immobile
  • La clausola contrattuale che regoli la risoluzione delle controversie
  • Il richiamo alle norme del codice civile per quanto non espressamente previsto dal compromesso
  • Data e firma delle controparti

 

5. Clausole aggiuntive nel preliminare di vendita

Come visto nel paragrafo precedente, il contratto preliminare deve contenere degli elementi essenziali come il consenso delle parti, le caratteristiche dell’immobile in vendita, il prezzo… 

Oltre a questi elementi obbligatori, le parti possono inserire una serie di clausole accessorie ovvero elementi non fondamentali per la sussistenza del contratto ma che, una volta inseriti, ne possono condizionare la validità e l’efficacia.

Queste clausole servono a semplificare la risoluzione di eventuali situazioni di conflitto e sono in genere previste come ulteriore tutela per le parti. Tra le più frequenti clausole accessorie troviamo:

a) Termine per la stipula del contratto definitivo

Le parti possono decidere di indicare la data entro la quale sottoscrivere il contratto definitivo di compravendita, per dare un limite temporale al proprio impegno.

b) Caparra  

Alla stipula del compromesso, in genere il promittente venditore richiede al promissario acquirente il versamento di una somma di denaro per confermare la serietà dell’impegno assunto, la caparra confirmatoria. Anche questo elemento viene inserito in aggiunta agli elementi essenziali del contratto come ulteriore garanzia ma non elemento necessario.

c) Clausola penale 

Se viene prevista la clausola penale, in caso di inadempimento totale o parziale di una delle parti, l’ inadempiente deve pagare una determinata somma di a titolo di risarcimento del danno (viene così esclusa la risarcibilità di danni ulteriori, salvo espressa previsione). La penale può essere prevista anche per il solo ritardo nell’adempimento della prestazione.

 

clausola penale compromesso vendita

 

6. Per quanto tempo resta valido il compromesso

Abbiamo visto come il termine per la stipula del contratto definitivo non è un elemento essenziale al compromesso, a meno che non venga stabilito espressamente dalle parti.

Ma allora il compromesso ha una scadenza? In quanto contratto ad effetti obbligatori, il compromesso ha un termine di prescrizione di 10 anni dalla sua sottoscrizione. Questo termine si considera quando le parti non stabiliscono espressamente una data per il rogito o quando tale data risulti troppo lontana nel tempo.

Se invece le parti stabiliscono la data del rogito e il contratto preliminare viene trascritto nei tempi previsti, oltre al termine di prescrizione decennale si considera anche un termine triennale dopo il quale la trascrizione perde efficacia.

 

7. Registrazione e trascrizione del preliminare di vendita

La registrazione e la trascrizione del preliminare di vendita sono due momenti obbligatori che svolgono funzioni distinte.

La registrazione del preliminare è un atto obbligatorio a livello fiscale, che ha la funzione di dare una data certa al contratto. Pena nullità, il preliminare di vendita deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla firma (30 giorni se l’atto è redatto dal notaio) e determina i seguenti costi:

  • 200 euro di imposta di registro + 0,5% della caparra confirmatoria o 3% dell’acconto;
  • imposta di bollo del valore di 16 euro ogni 4 facciate (e ogni 100 righe) se redatto privatamente o nella misura fissa di 155 euro se redatto dal notaio.

La trascrizione, a differenza della registrazione, non è obbligatoria e ha una durata limitata a 3 anni, dopo i quali va rinnovata. 

La funzione della trascrizione è quella di evitare che il venditore possa vendere l’immobile ad altri soggetti prima della stipula del definitivo. Il venditore non potrà neanche iscrivere un’ipoteca sull’immobile e gli eventuali creditori del venditore non potranno iscrivere un’ipoteca sull’immobile promesso in vendita né pignorarlo.

Per procedere con la trascrizione, occorre che il compromesso sia stato fatto o autenticato dal notaio. In genere è il notaio stesso ad effettuare la trascrizione del compromesso all’ufficio dei registri immobiliari. Il costo della trascrizione, oltre alla parcella del notaio, comprende un’imposta fissa di 168 euro più 35 euro di diritti fissi di trascrizione.

 

Trascrizione preliminare vendita

 

8. Validità di un preliminare di vendita non registrato

La mancata registrazione del preliminare di vendita comporta un’evasione dal punto di vista fiscale, ma non ne intacca la validità civile. Questo significa che, dal punto di vista legale, il contratto ha lo stesso valore, che sia registrato o meno, e quindi le parti restano obbligate a completare la compravendita.

Dal punto di vista fiscale, l’Agenzia delle Entrate può agire per recuperare la somma non versata a cui si aggiungono delle sanzioni.Per ridurre l’importo di tali sanzioni, le parti coinvolte hanno un anno di tempo per il ravvedimento operoso.

Oltre alle conseguenze fiscali, la mancata registrazione del compromesso comporta una serie di altre conseguenze. Infatti, in caso di inadempienza contrattuale, la parte lesa può agire per far rivendicare i diritti ma con delle limitazioni in caso di compromesso non registrato. Ad esempio, nel caso di fallimento del venditore, soltanto la registrazione può garantire la data certa dell’atto e quindi consente all’acquirente di prevalere su altri sulla procedura esecutiva.

 

9. Quando si può annullare un preliminare di vendita

Come detto in precedenza, il compromesso vincola le parti alla stipula del contratto di compravendita definitivo. Questo obbliga le parti a concludere l’affare e quindi a non tirarsi indietro, a meno che non ci sia un accordo consensuale per lo scioglimento del compromesso.

Prima di firmare il compromesso, è quindi necessario accertarsi che l’immobile presenti tutte le caratteristiche promesse e sperate, e che non vi siano iscritte ipoteche o siano presenti abusi edilizi o ancora situazioni problematiche col condominio come arretrati da pagare.  

Questo perché, una volta firmato il compromesso, non ci si può più tirare indietro e bisognerà procedere al passo successivo del rogito, salvo che l’immobile non sia adatto allo scopo per il quale viene acquistato (ad esempio, manca il certificato di abitabilità)

Sono infatti molto limitate le fattispecie in cui, le parti possono chiedere l’annullamento del compromesso senza perdere la caparra o incorrere in risarcimenti danni:

  • dolo
  • raggiro
  • violenza psicologica o fisica
  • errore
  • incapacità di una parte

 

10. Cosa succede se non si rispetta il compromesso

Il compromesso è l’atto preliminare per il trasferimento della proprietà di un immobile e, in quanto tale, vincola le parti a concludere l’affare. All’interno del compromesso sono stabilite una serie di condizioni che devono essere rispettate da entrambe le parti. Cosa succede se una delle parti non rispetta tale condizioni?

Compromesso non rispettato dal venditore

Se il venditore non dovesse rispettare il compromesso, andrebbe incontro alla possibilità di dover restituire la caparra confirmatoria versata dall’acquirente e un’eventuale ulteriore penale, se prevista.

L’acquirente avrebbe quindi il diritto di svincolarsi dal contratto preliminare e chiedere un ulteriore risarcimento danni per la perdita patrimoniale subita, se riesce a dimostrare tale perdita al Giudice. In alternativa, l’acquirente potrebbe richiedere al Tribunale il trasferimento coattivo della proprietà, tramite pagamento del prezzo residuo al venditore.

Compromesso non rispettato dall’acquirente

Se fosse l’acquirente a non rispettare il compromesso, senza che sussistano i motivi gravi visti in precedenza, le conseguenze sono le stesse previste in caso di inadempienza del venditore. Il venditore avrà infatti la facoltà di:

  • Ottenere una somma pari al doppio della caparra versata;
  • Chiedere la risoluzione del contratto;
  • Chiedere un risarcimento dei danni subiti;
  • Richiedere il trasferimento coattivo della proprietà.

 

11. Compromesso e rogito: quanto tempo passa

La legge non prevede nello specifico quanto tempo debba intercorrere tra il compromesso e il rogito. Saranno le parti a poter trovare un accordo in piena autonomia, tenendo conto del tempo necessario all’acquirente per finanziare l’acquisto e del tempo per il venditore di trovare una nuova casa.

Inoltre, la data del rogito indicata nel preliminare può essere cambiata, soprattutto se a chiederlo è il compratore. Ad ogni modo, per farti un’idea, in linea generale tra compromesso e rogito passano almeno 4 mesi. Inoltre, nel caso in cui i tempi si allunghino, sappi che scatta l’inadempimento, con conseguente risoluzione del contratto o trasferimento coattivo della proprietà, solo dopo che la parte lesa ha inviato una prima diffida.

 

Per riassumere

Il preliminare di vendita, o compromesso, è un contratto vincolante per entrambe le parti coinvolte in una compravendita immobiliare che serve a ‘bloccare’ le condizioni dell’operazione.

Il compromesso consente di garantire la conclusione della vendita al prezzo e nelle modalità stabilite dalle parti, fornendo maggior tempo a venditore e acquirente per prepararsi al rogito senza rischiare di perdere l’affare.

Pur non trattandosi di un passaggio obbligatorio per concludere l’operazione, la stipula del contratto preliminare avviene nella maggior parte dei casi poichè tutela entrambe le parti.

Per essere valido, il compromesso deve contenere una serie di elementi essenziali che identifichino le parti, la volontà di effettuare la compravendita e le caratteristiche dell’immobile, oltre al prezzo di vendita. In questa fase possono previste una serie di clausole accessorie, per avere maggiore tutele in caso di inadempienza, come ad esempio il versamento della caparra. 

Per evitare problemi a livello fiscale, occorre registrare il compromesso presso l’Agenzia delle Entrate. Anche in caso di mancata registrazione il compromesso mantiene la sua validità legale, purchè sia redatto in forma scritta. Laddove la firma sia svolta in presenza del notaio, o da esso autenticata, si potrà procedere anche con la trascrizione che consente di tutelare ulteriormente l’acquirente.

Una volta firmato il compromesso, si può tornare indietro solo in caso di risoluzione consensuale o di alcuni limitate e gravi circostanze, altrimenti la parte inadempiente perderà la caparra e dovrà provvedere al risarcimento danni o addirittura rischiare di dover concludere l’operazione in maniera coattiva.

Il consiglio è quello di stipulare sempre il compromesso e di assicurarsi che l’immobile non sia gravato da difetti e vizi per evitare spiacevoli sorprese oltre a fare particolare attenzione alle clausole sa inserire nel contratto.

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