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La SCIA e l’Agibilità degli Immobili: Tutti i Passi e le Soluzioni ai Problemi più Comuni

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Una delle difficoltà più comuni per chi sta preparando i documenti per vendere casa è capire quando e come richiedere la SCIA per agibilità. La normativa sull’agibilità degli immobili ad uso abitativo non è facile da capire, e negli ultimi anni è cambiata abbastanza rapidamente. Ma in questo articolo trovi una spiegazione passo dopo passo, che ti aiuta a capire come funziona SCIA per agibilità.

Cosa è la SCIA per Agibilità

La SCIA è la segnalazione certificata di agibilità. Questo documento dimostra che l’immobile che vuoi vendere:

  •  è abitabile, o in alternativa adatto per le attività produttive
  • è stato costruito in modo conforme al progetto di costruzione
  • è dotato di impianti che rispettano tutte le norme di sicurezza vigenti
  • ha condizioni di sicurezza, risparmio energetico, salubrità ed igiene

La SCIA per agibilità ormai da qualche anno è un’autocertificazione. Fino a novembre del 2016, i proprietari di casa in genere si recavano al Comune di ubicazione dell’appartamento, per richiedere la SCIA per l’agibilità. Ma adesso le cose sono cambiate, ed è sufficiente presentare al Comune un’autocertificazione, accompagnata da documentazione.

Primo Passo: Capire Chi Deve Richiedere la SCIA per l’agibilità

Hai costruito la tua casa da solo, dopo aver ottenuto un permesso di costruzione? Se la domanda a questa risposta è sì, allora dovrai effettuare la segnalazione SCIA per dimostrare l’agibilità del tuo immobile di persona.

Hai comprato casa da un’azienda di costruzioni? Se hai risposto di sì ad una di queste due domande, allora l’autocertificazione SCIA per agibilità va presentata dal costruttore. Però tu, in quanto acquirente dell’immobile, puoi sottoscrivere la SCIA, perché hai un interesse diretto a che l’immobile sia abitabile.

Hai sopraelevato l’immobile, costruendo un ulteriore piano? Hai ristrutturato casa, unito due appartamenti contigui, o rifatto gli impianti dell’immobile? In questo caso, se la persona che ha presentato la segnalazione di inizio attività edilizia sei tu, dovrai anche presentare l’autocertificazione SCIA per agibilità.

Se hai risposto di no ad una o anche a tutte queste domande, allora la SCIA per agibilità dovrebbe già trovarsi tra i documenti dell’immobile che hai acquistato. Non importa quanti anni fa tu abbia comprato casa. La SCIA non ha una scadenza. Ma va ripresentata ogni volta che effettui lavori di ricostruzione, di sopraelevazione, o anche di ristrutturazione.

Secondo Passo: Quando Presentare la SCIA per Agibilità

Chi è proprietario di un appartamento dovrebbe già essere in possesso della SCIA per agibilità, o del vecchio certificato di agibilità. Infatti, a meno che tu non abbia deciso di iniziare lavori di ristrutturazione o di rifacimento degli impianti, l’autocertificazione SCIA andava presentata entro 15 giorni dalla fine dei lavori di costruzione del nuovo immobile.

Terzo Passo: Come Presentare la SCIA per Agibilità

L’autocertificazione va presentata sempre e solo al Comune di ubicazione dell’immobile. Poiché tu ne sei il proprietario, ma la responsabilità di certificare che l’immobile è agibile ricade su chi ha ottenuto il permesso per costruire o ristrutturare l’immobile.

L’autocertificazione deve essere presentata per via telematica tramite lo Sportello Unificato delle Attività Produttive, usando solo il modello di segnalazione certificata di agibilità che trovi sul sito del tuo Comune. Al modello di segnalazione per la SCIA va allegata la seguente documentazione:

  • una copia del documento di identità
  • la ricevuta del versamento dei diritti di segreteria
  • la documentazione catastale relativa all’immobile
  • le certificazioni di sicurezza degli impianti
  • la documentazione sul rispetto della normativa sul superamento delle barriere architettoniche e sull’accessibilità dell’immobile
  • il certificato di collaudo statico, oppure di idoneità statica dell’immobile, o in alternativa una relazione sul comportamento strutturale dell’immobile
  • un’attestazione delle condizioni di sicurezza dell’immobile, compilata da un professionista, o dal direttore dei lavori di costruzione

Non appena hai presentato la richiesta online, il sistema ti chiederà di stampare una ricevuta di trasmissione dell’autocertificazione. Questa ricevuta è immediatamente valida per dimostrare l’agibilità dell’immobile.

Se vuoi saperne di più, leggi anche il nostro articolo sulle 7 domande più comuni sulla segnalazione certificata di agibilità.

La SCIA per Agibilità: I Problemi più Comuni e le Soluzioni

In teoria ottenere la SCIA per agibilità è la cosa più facile del mondo. Al termine dei lavori è sufficiente presentare un’autocertificazione, e mediante la ricevuta di trasmissione l’agibilità dell’immobile può essere dimostrata da subito. Basta citare gli estremi della ricevuta di trasmissione nell’atto di vendita. Certo, raccogliere tutti i documenti e i certificati da allegare alla domanda richiede un po’ di tempo. Ma la procedura di autocertificazione è più facile e veloce della richiesta del vecchio certificato di agibilità. In pratica i problemi più comuni sono tre.

Primo Problema: la SCIA per Agibilità Manca

Tu e il notaio cercate e ricercate tra i documenti dell’immobile, ma la SCIA per agibilità non è da nessuna parte. Cosa succede in questo caso? Molto spesso il notaio consiglia di trovare un accordo, e di far richiedere la SCIA per l’agibilità a chi vuole acquistare il tuo appartamento. Questa è un’ottima soluzione per chi vende, perché ci si risparmia tempo e fatica. Ma a patto che il compratore sia d’accordo ad assumersi l’obbligo di autocertificare che il tuo immobile (non il suo!) è agibile.

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Attenzione: stai vendendo una casa e chiedi al compratore di farsi carico di presentare l’autocertificazione SCIA per l’agibilità della tua casa, perché tu hai perso il certificato, o per qualsiasi altro motivo. Quindi il compratore dovrebbe ottenere i certificati di collaudo, le dichiarazioni di conformità, e tutta la documentazione che ti abbiamo elencato sopra. Tutto ciò richiede tempo e soldi. E nel frattempo la casa non è abitabile da subito.

Quando si propone questa soluzione al compratore, spesso accade che il compratore sparisca. Di norma chi cerca casa preferisce acquistare un appartamento già corredato da SCIA per agibilità, dove può andare ad abitare da subito.

La soluzione? Alcune persone provano a praticare un forte sconto sul prezzo di vendita dell’immobile. Secondo noi però la soluzione migliore è presentare l’autocertificazione SCIA per l’agibilità.

Secondo Problema: i Lavori di Ristrutturazione e la SCIA per agibilità

Il secondo problema è un classico. Hai effettuato lavori di ristrutturazione, però non hai presentato la segnalazione, e nel frattempo sono trascorsi più di 15 giorni. Ti ritrovi con l’appartamento messo a nuovo, ma la SCIA per agibilità non c’è.

La soluzione? Conviene sanare questa situazione il prima possibile. Le sanzioni in questo caso vanno da un minimo di 77 € fino a un massimo di 464 €. Ma le sanzioni sono il problema minore. A fronte del costo per la ristrutturazione di un immobile, 77 € euro sono ben pochi. Il problema reale potrebbe sorgere al momento della vendita dell’immobile. Vendere un appartamento che è stato ristrutturato, ma è privo della SCIA che ne prova l’agibilità come ti abbiamo spiegato non è la cosa più facile del mondo. Il rischio concreto è quello di vedere una diminuzione del valore dell’immobile.

Terzo Problema: la Scia per Agibilità ed i Contratti di Locazione

Il terzo problema si presenta meno di frequente. Infatti chi compra casa pretende la SCIA per agibilità, e nella maggior parte dei casi la ottiene. Ma ogni tanto è possibile trovare persone che danno in locazione immobili privi della SCIA.

La soluzione? Sanare immediatamente la mancanza della SCIA, in ogni modo possibile. Ma per quale motivo, se hai comprato un immobile a scopo di investimento dovresti preoccuparti anche della SCIA per l’agibilità? E’ semplice. La mancanza della SCIA che dimostra l’agibilità dell’immobile causa la risoluzione del contratto di locazione. In altre parole: se l’immobile è senza SCIA l’inquilino sparisce, e con l’inquilino sparisce anche il tuo reddito da locazione.

Questo non lo diciamo noi, ma la sentenza n. 12286 della Corte di Cassazione. In questo caso, è possibile incontrare consulenti che consigliano di raggiungere un accordo con l’inquilino, e di fargli capire in modo chiaro che la SCIA non c’è, e quindi non sei in grado di garantire sull’agibilità dell’immobile. A questo punto, se l’inquilino firma il contratto di locazione pur essendo a conoscenza della mancanza della SCIA, il contratto resta valido. Il contratto è valido anche se il conduttore accetta il rischio di abitare o lavorare in un immobile privo di SCIA per l’agibilità. Questo è vero. Ma cosa succede se il conduttore ci ripensa, e ti cita in giudizio per danni?

In conclusione, la SCIA per l’agibilità va richiesta ed ottenuta sempre, perché è un documento che tutela sia chi vuole vendere il proprio immobile, che chi sta cercando di comprare casa.

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