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La Tassazione della Plusvalenza della Vendita di un Immobile

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In questo articolo parliamo della tassazione della plusvalenza della vendita di un immobile, cercando di capire come funziona questo regime di tassazione, e cosa fare per essere sempre in regola con il fisco.

Se sei arrivato sul blog di Gromia perché stavi cercando informazioni generali sulla plusvalenza, puoi leggere la nostra guida definitiva alla plusvalenza immobiliare. Se invece stai cercando di capire come fare per ridurre la base imponibile della plusvalenza, troverai tutte le informazioni nel nostro articolo sui costi detraibili, ed anche nel nostro articolo su quando non si paga la plusvalenza immobiliare. Infine abbiamo spiegato anche come effettuare Il Calcolo della Plusvalenza degli Immobili.

Tutto chiaro? Benissimo, passiamo subito al regime di tassazione della plusvalenza della vendita di un immobile, e cerchiamo di capire come funziona. La prima cosa da tenere a mente è che quando parliamo di plusvalenza immobiliare parliamo sempre di un regime di tassazione alternativo all’imposta sul reddito delle persone fisiche. Si tratta di un regime più favorevole, che va richiesto al tuo notaio.

Perché e Come la Plusvalenza della Vendita di un Immobile E’ Soggetta a Tassazione

Quando parliamo di plusvalenza, in realtà stiamo parlando del guadagno che hai ottenuto dalla vendita di un immobile (appartamento, box, garage, cantina, capannone, terreno o altro) acquistato meno di 5 anni fa. Il guadagno che hai ottenuto costituisce un reddito. L’articolo 67 del Testo Unico sulle Imposte sui Redditi ha introdotto la tassazione di questo reddito mediante un’imposta sostitutiva dell’IRPEF.

L’importo dell’imposta da versare sulla plusvalenza immobiliare è pari al 20% del reddito che hai ottenuto. In teoria, potresti anche optare per la tassazione della plusvalenza immobiliare secondo il regime dell’IRPEF, ma in pratica questa è una scelta sconsigliata, perché è meno oneroso pagare l’imposta sostitutiva. Ti ricordiamo che l’imposta sostitutiva sulla plusvalenza immobiliare non si applica automaticamente. Dovrai farne richiesta al tuo notaio all’atto della cessione dell’immobile. Se dimentichi di richiedere l’applicazione dell’imposta sostitutiva, la plusvalenza sarà soggetta al regime di tassazione ordinario.

Quando la Plusvalenza Immobiliare è Soggetta a Tassazione

L’articolo 67 stabilisce che il reddito conseguito dalla cessione a titolo oneroso di un bene immobile è un “reddito diverso”. La plusvalenza è tassabile solo se tra l’acquisto del bene immobile e la sua vendita sono passati meno di 5 anni. Questa è la regola generale, sempre valida.

Ma esistono anche dei casi particolari, che escludono la tassazione della plusvalenza. Vediamo subito quali sono. Se l’immobile è stato acquisito per successione, ovvero se l’appartamento che stai rivendendo è stato ricevuto in eredità anziché acquistato, la plusvalenza è semplicemente esclusa.

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La plusvalenza è anche esclusa se l’immobile è stato adibito ad abitazione principale tua o dei tuoi familiari, per la maggior parte del periodo che è trascorso tra l’acquisto e la vendita. Per adibire l’immobile ad abitazione principale, è necessario non solo trasferire la residenza presso l’indirizzo dove si trova l’immobile. Devi anche effettivamente abitare nell’immobile. Per provare che hai occupato l’immobile quindi a volte il semplice certificato di residenza non basta, ma dovrai anche presentare le ricevute del pagamento di utenze quali l’acqua, il gas, l’elettricità, o l’imposta sui rifiuti urbani.

Ai fini della tassazione della plusvalenza immobiliare, quando il Testo Unico delle Imposte sui Redditi parla di familiari, si riferisce a:

  • il tuo coniuge, o la persona con cui hai concluso un’unione civile

  • tutti i tuoi parenti entro il terzo grado

  • tutti gli affini entro il secondo grado

Quindi, la plusvalenza è esclusa per la vendita di appartamenti dove hanno effettivamente risieduto i seguenti parenti: i tuoi genitori, i tuoi fratelli, nonne e nonni, bisnonne e bisnonni, i tuoi nipoti, i tuoi zii, i tuoi pronipoti, ovvero i figli dei tuoi nipoti. Ma anche i tuoi suoceri, i figli del tuo coniuge anche se nati da un’unione precedente, i nonni del tuo coniuge o convivente, i nipoti del tuo coniuge, ed infine i tuoi cognati. Tutte queste persone rientrano entro il terzo grado di parentela oppure entro il secondo grado di affinità. Non lo diciamo noi ma l’INPS, quindi puoi fidarti ad occhi chiusi.

Un altro caso particolare è dato dal caso degli immobili ricevuti in donazione. Se hai ricevuto il tuo appartamento in donazione, la plusvalenza è pur sempre tassata. Vi è chi pensa che il ricavo della vendita di un immobile ricevuto in donazione non sia soggetto a tassazione, ma non è così: si tratta in ogni caso di un profitto. Per calcolare la plusvalenza, in questo caso dovrai sottrarre il costo di acquisto che fu sostenuto da chi ti ha donato l’immobile, dal costo di vendita dell’immobile.

Come la Plusvalenza E’ Soggetta a Tassazione

La plusvalenza immobiliare, come ti abbiamo detto, è soggetta ad una tassazione del 20%. Per conoscere l’importo della tassa, è necessario calcolare la base imponibile.

La base imponibile della plusvalenza immobiliare non è data dalla semplice differenza tra il prezzo di acquisto dell’appartamento, ed il suo prezzo di vendita. Al prezzo di acquisto è necessario aggiungere tutta una serie di spese sostenute sia durante che dopo l’acquisto. Si tratta dei “costi inerenti” l’immobile. Questi costi non sono tassati, poiché sono stati sostenuti:

  • per il versamento di tasse ed imposte

  • per pagare i servizi resi dal notaio, ma anche dagli intermediari immobiliari o da altri professionisti

  • per migliorare l’appartamento, e quindi aumentarne il valore

Per essere più precisi, questi costi comprendono:

  • tutte le imposte dirette o indirette versate al momento dell’acquisto, quindi l’IVA, l’imposta di registro, ecc.

  • tutte le spese notarili ed accessorie

  • tutti i costi dell’intermediazione immobiliare

  • tutte le spese di ristrutturazione e di manutenzione straordinaria

A differenza delle altre imposte, l’imposta sostitutiva della plusvalenza immobiliare va versata dal notaio. Dopo aver provveduto ad effettuare il calcolo della plusvalenza immobiliare, il notaio riceverà il corrispettivo da te in sede di rogito, e provvederà a versarlo all’Agenzia delle Entrate. Tu dovrai preoccuparti solo di raccogliere tutte le fatture e le parcelle che documentano i costi che tu hai sostenuto per acquistare l’appartamento, o anche per apportarvi migliorie.

Speriamo che questo articolo sul regime di tassazione della plusvalenza della vendita di un immobile ti sia stato utile a capire come funziona questo tipo di tassazione. La tassazione della plusvalenza immobiliare può essere soggetta a cambiamenti o anche revisioni. Quindi la persona che potrà fornirti informazioni sempre aggiornate su questo argomento è il tuo notaio. Anche se noi cerchiamo di aiutare i nostri lettori a districarsi tra le mille scartoffie e dichiarazioni da presentare quando si vende o compra casa, il blog di Gromia non fornisce consigli legali, né consulenza fiscale.

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