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Divorzio e separazione: come vendere la casa cointestata?

3 nov12 min. di lettura
Miriam PeraniMiriam Perani

Quando si ha a che fare con un divorzio o una separazione, una delle questioni più dibattute è quella che riguarda la sorte dell’immobile in comune, che molto spesso si desidera vendere.

Ma come vendere una casa cointestata? Sostanzialmente gli scenari a cui si va incontro sono due: entrambi siete d’accordo nel procedere con la compravendita oppure uno dei coniugi  decide di opporsi.

In questa guida affronteremo la questione dal punto di vista immobiliare per scoprire quali siano gli scenari possibili.

Cosa vuol dire quando una casa è cointestata

Come ben saprai, un bene immobile non è detto che abbia un solo proprietario, perché in alcune circostanze si possono avere due o più intestatari.

Fra i casi più diffusi in questo senso ci sono le donazioni e le successioni effettuate a favore degli eredi, che siano partner in vita e figli, oppure altri parenti; altro caso è invece quello che stiamo per affrontare in questa guida e cioè l’acquisto congiunto da parte dei coniugi.

Qualunque sia la circostanza, la cointestazione implica una comproprietà del bene da parte di più persone, che possono vantare dei diritti sull’immobile in base anche alla percentuale della propria quota.

Per far sì che una casa sia cointestata è necessario che tutti i proprietari presenzino alla firma davanti al notaio, perché dovranno essere inseriti all’interno dell’atto.

Bisogna precisare che il cointestatario si può aggiungere anche in un secondo momento: poniamo il caso in cui tu abbia contratto un matrimonio essendo già proprietario dell’immobile. Per inserire anche il nominativo del conouge dovrai procedere con un altro atto notarile.

Cointestare una proprietà offre una serie di vantaggi in termini di spese, perché queste possono essere equamente divise senza che aggravino su un’unica persona; di contro, si rivela una sfida ardua da affrontare nel momento in cui i coniugi si separano e hanno idee diverse su come destinare l’immobile.

Prima di addentrarci in merito a come vendere casa dopo un divorzio, precisiamo in termini legali quale sia la differenza fra il divorzio e la separazione.

vendere casa divorzio

Divorzio e separazione: differenze legali

È importante comprendere le differenze sostanziali che intercorrono fra i termini divorzio e separazione, anche se in entrambi i casi stiamo parlando di un matrimonio che ormai ha raggiunto il traguardo. 

Nel caso della separazione, però, può trattarsi di una situazione temporanea, dove si sospendono gli obblighi previsti dall’unione civile, fra i quali la fedeltà nei confronti dell’altro coniuge e il fatto di dover vivere sotto allo stesso tetto.

Ci sono tre modalità relative la separazione: la prima è un semplice accordo verbale preso fra le parti, in cui si stabilisce che ognuno è libero di intraprendere nuove relazioni e andarsene di casa.

La separazione diventa consensuale quando ci si accorda davanti al Sindaco del comune di residenza, oppure giudiziale se si coinvolgono gli avvocati.

In ogni caso, per legge le persone separate si continuano a considerare coniugi perché il matrimonio continua ancora a sussistere, in quanto figura solo come sospeso, come già ti abbiamo anticipato.

Discorso diverso in caso di divorzio, che prevede una vera e propria causa civile per porre fine definitivamente a questo tipo di relazione contrattuale e che, infatti, implica la presenza di un giudice.

Quando il divorzio è congiunto significa che le parti hanno raggiunto un accordo sulle condizioni, mentre diventa giudiziale se vengono stabilite da un pubblico ufficiale.

Come puoi vedere si tratta di due situazioni molto diverse in termini legali e ciò implica anche una diversa destinazione degli immobili che risultavano cointestati, che vedremo meglio in seguito.

Tieni presente che una variabile importante è costituita dalla presenza o meno di figli minori o incapaci di provvedere a sé stessi.

Vendere una casa cointestata e divorzio 

La situazione più semplice da gestire per vendere casa dopo un divorzio è, come immaginerai, quella che vede entrambi i cointestatari d’accordo nel vendere l’immobile in questione.

In questo caso la vendita non differisce da una comune vendita, che vedrà coinvolti entrambi gli ex coniugi in tutte le fasi, inclusa quella finale dell’atto di compravendita

In questa circostanza, se l’acquirente ha intenzione di acquistare l’immobile attraverso l’accensione del mutuo, potrà fare richiesta di ricevere l’importo suddiviso in più assegni circolari intestati ai diversi proprietari.

Per quanto riguarda il compromesso, potresti comunque apporre solo la tua firma anche se non sei unico proprietario, ma dovrai ottenere anche il consenso dell’altra parte prima della firma dell’atto, perché l’accordo verbale non ha nessun valore legale.

In un paragrafo successivo vedremo cosa succede nel caso in cui sia presente ancora il mutuo nella vendita di una casa cointestata.

Vendere prima della separazione: le possibili conseguenze

La procedura di separazione e la compravendita a volte possono procedere di pari passo, anche perché si tratta di procedure non immediate.

Poniamo il caso in cui la casa cointestata sia stata venduta a marzo, con l’accordo di liberarla a luglio, considerando i precedenti mesi come comodato d’uso in accordo con l’acquirente.

In questo lasso di tempo, però, potrebbe arrivare una sentenza del giudice che stabilisce l’assegnazione della proprietà ad un coniuge, il quale ha a suo carico dei figli minorenni o comunque non in grado di provvedere al proprio mantenimento in maniera autonoma.

In questo caso, la situazione si complica perché i tribunali hanno la tendenza a tutelare le famiglie dove sono presenti dei figli come indicati sopra, dunque potrebbe succedere che acconsenta al prosieguo del comodato d’uso, nonostante l’immobile risulti già venduto.

Tuttavia, si tratta di circostanze che potrebbero essere già state previste in sede di compromesso, per esempio inserendo una clausola che vincoli l’acquirente a rispettare il comodato d’uso, trasformando di fatto l’immobile in una nuda proprietà.

Come puoi intuire, non si tratta di circostanze appetibili per un compratore che nel peggiore dei casi potrebbe dover aspettare che tutti i figli abbiano raggiunto l’effettiva indipendenza economica.

Discorso diverso, invece, se prendiamo in considerazione un’altra circostanza di esempio: a marzo avete deciso di vendere la casa cointestata, con accordo di liberarla il giorno del rogito e la sentenza di separazione giunge dopo questa tempistica.

In questo caso, anche se il coniuge ha a carico dei figli minori, non potrà avanzare pretese sul comodato d’uso della proprietà, che comunque stando all’atto trascritto nei registri non è più tale: continuando a viverci risulterà a tutti gli effetti un inquilino abusivo.

L’acquirente potrà, quindi, decidere di procedere con lo sfratto oppure richiedere il pagamento di un canone di affitto. 

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Assegnazione della casa ad un coniuge e vendita dopo il divorzio

Ciò che influisce in maniera significativa sul destino dell’immobile durante la compravendita è l’assegnazione della casa a seguito della sentenza di divorzio o separazione, perché determina se l’acquirente potrà abitarci subito o meno.

Ecco perché molto spesso le case cointestate di coniugi separati vengono vendute a prezzi più bassi rispetto alla media: le variabili che possono influire sono numerose e non a tutti può piacere l’idea di acquistare un bene di cui non si potrà godere per un numero indeterminato di anni.

Oltretutto, stando alla legge italiana, la sentenza di assegnazione della casa ha precedenza sull’atto di compravendita.

Dunque, come abbiamo visto prima, se le condizioni di assegnazione di un coniuge sono legate alla presenza di figli minori, l’acquirente dovrà aspettare la risoluzione di questo evento, che porterà di fatto alla revoca dello stesso provvedimento di assegnazione.

L’unico caso in cui i tempi potrebbero ridursi relativamente è quello in cui la sentenza non risulti ancora trascritta nei registri immobiliari, perché il compratore dovrà attendere al massimo nove anni per la liberazione dell’immobile che ha acquistato.

Immaginerai che la situazione diventa molto più semplice se non sono presenti figli a carico, oppure se sono già indipendenti, perché tutto si riduce agli accordi che dovranno prendere i coniugi separati: anche se dovessero avere idee diverse, comunque si dovrà trovare un punto di incontro per poter procedere con la vendita.

E se l’accordo non si trova?

Quando l’altra parte non è d’accordo

Il caso più infausto nel vendere una casa cointestata è quando non c’è accordo tra le  parti, un elemento indispensabile per poter rendere effettivo il trasferimento di proprietà.

Come già detto, infatti, potresti anche firmare solo tu al compromesso, vincolando solo la tua parte, ma in sede di rogito dovrà essere presente anche l’altro coniuge, altrimenti l’acquirente potrà pretendere un risarcimento dei danni, mentre la compravendita non potrà comunque avere luogo.

Poniamo il caso in cui tu abbia deciso di vendere la proprietà, ma non ci sia un accordo con l’altro cointestatario. Hai tre alternative possibili, che ti spiegheremo subito. 

Liquidazione della quota

La prima soluzione è quella che prevede la cessione della quota all’altro cointestatario: se tu desideri vendere, ma il coniuge si rifiuta, puoi decidere di rinunciare alla tua parte dietro compenso in denaro.

Per fare ciò, dovrai coinvolgere un perito che si occuperà di analizzare l’immobile per determinarne il valore di mercato, sul quale poi verrà ricavata la percentuale che ti spetta di diritto.

Per rendere effettiva la cessione dovrete poi recarvi da un notaio che sancirà il passaggio di proprietà definitivo verso l’altro coniuge attraverso la vendita.

In altre parole, non potendo vendere a terzi perché l’altra persona si oppone e non vuole rinunciare alla casa, potrai comunque adottare una strategia a norma di legge che ti consente di non essere più proprietario.

Vendita della quota

Non è detto che l’altro coniuge sia interessato ad acquistare la tua quota sul valore della casa, rendendo più difficile la strada percorribile, perché dovrai trovare un acquirente esterno disposto a comprare la tua parte.

Poiché si tratta di un valore che comprende il 50% dell’immobile, è chiaro che non si troveranno molte persone interessate a procedere in tal senso, proprio perché potrebbe implicare un utilizzo congiunto della casa da parte di più individui estranei fra loro.

L’aspetto positivo è che puoi decidere di vendere la quota ad un terzo, anche senza chiedere il consenso dell’altro titolare, a meno che non si tratti di un bene ereditato.

Difatti, questa soluzione non si applica quando più eredi risultano proprietari, perché per legge godono del diritto di prelazione: solo dopo la loro rinuncia scritta all’acquisto della parte del coerede, quest’ultimo si può rivolgere ad esterni, altrimenti si potrebbe andare incontro ad un retratto successorio.

Divisione giudiziale

La terza e ultima alternativa che puoi percorrere ti porta a chiedere una sentenza del giudice che deciderà al vostro posto il destino dell’immobile cointestato.

Questa strada viene considerata come di solito per ultima perché non risulta conveniente soprattutto in relazione al prezzo di vendita che viene stabilito dal giudice e che potrebbe essere inferiore al valore di mercato.

È anche vero che diventa necessaria se desideri togliere la tua proprietà, ma non riesci in alcun modo trovare un accordo con il coniuge; puoi, quindi, recarti da un pubblico ufficiale che provvederà in prima istanza a risolvere la questione in maniera semplice.

Per esempio, se la proprietà è abbastanza grande, si può decidere di suddividerla in più unità immobiliari per permettere ai diretti interessati di usufruirne senza conflitti.

Ma se anche questa soluzione non dovesse bastare, si ricorrerà alla vendita forzata dividendo poi i ricavi in base alla percentuale spettante a ciascun proprietario che, in questo caso, corrisponde di solito alla metà.

Ricorda che nel momento in cui l’immobile viene messo in vendita, puoi decidere di acquistare la quota che appartiene all’altra parte, per poi procedere con la compravendita dell’intero lotto in un momento successivo, quando sarai divenuto unico proprietario.

Cosa succede quando c’è un mutuo

Terminiamo la guida esaminando un’ulteriore variabile quando si vende una casa dopo il divorzio ed è quella che prevede la presenza di un mutuo non ancora estinto.

Devi sapere che sostanzialmente ci sono due alternative possibili: la prima è quella più semplice e prevede che gli intestatari continuino a sostenere il pagamento, eventualmente detraendo l’importo della rata dall’assegno di mantenimento.

Tuttavia, il disaccordo da parte dei coniugi separati può riguardare anche il mantenimento delle spese del mutuo e potrebbe succedere che uno dei due non abbia più intenzione di pagare la propria quota.

In questo caso, si può decidere per un accollo del mutuo cointestato, lasciando cioè che uno dei coniugi si faccia carico dell’intero mutuo. 

In alternativa, si può richiedere una surroga presso un’altra banca che, dovendo sottoscrivere un nuovo contratto, potrà inserire un solo intestatario del mutuo, ovvero il coniuge che avrà rilevato l’altra quota di proprietà.

Tuttavia, potrebbe rivelarsi più semplice procedere con l’estinzione del mutuo prima della separazione, ovviamente quando ciò sia possibile.

In conclusione, anche in caso di divorzio o separazione è possibile vendere la casa cointestata ed un accordo tra le parti è la strada più semplice da percorrere anche se esistono alternative praticabili.

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