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Quante tasse si pagano quando si deve vendere casa?

17 settembre|417 views
Miriam PeraniMiriam Perani
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Molto spesso chi vuole vendere casa non è a conoscenza delle tasse che si devono pagare e soprattutto a chi spettano, se al venditore o all’acquirente.

Con il testo che segue ti aiuteremo a fare chiarezza su questo argomento, considerando in primo luogo la vendita entro e dopo i cinque anni dal rogito. Tratteremo in seguito delle tasse sulla vendita della seconda casa; accenneremo poi alla tassazione ordinaria o separata e concluderemo con le tasse e le spese notarili.

Se vendi casa prima di cinque anni dal rogito

Iniziamo da una delle domande che vengono poste più spesso in merito a vendere casa e tasse, cioè come funzioni la tassazione in caso di vendita prima che siano trascorsi cinque anni dal rogito.

Questa eventualità prevede l’applicazione di una tassazione più elevata rispetto al caso della vendita dopo i cinque anni dal rogito, situazione che ti illustreremo nel paragrafo successivo.

Anche prima che sia trascorso questo lasso di tempo considera che dovrai far fronte al pagamento di un’imposizione fiscale solo nel caso in cui tu venda l’immobile ad un prezzo superiore rispetto a quello di acquisto, cioè se si verifica una plusvalenza.

In altre parole, dovrai riconoscere il pagamento di tasse più elevate solo se hai realizzato un guadagno. La plusvalenza corrisponde infatti alla differenza fra il prezzo di acquisto e quello di vendita. In caso di plusvalenza, dovrai dovrai pagare l’imposta Irpef solo sulla parte di denaro che hai guadagnato. Vi sono però delle eccezioni anche a questo caso che ti esonerano dal pagamento. Scopriamo quali sono.

Le eccezioni: residenza, donazione ed eredità

Come se anticipavamo, esistono quindi delle eccezioni per le quali si è esentati dal pagamento della tassazione Irpef sulla plusvalenza e sono:

  • residenza
  • successione
  • donazione

Se l’immobile è stato adibito a residenza principale non dovrai corrispondere l’Irpef sulla plusvalenza. In particolare l’immobile dovrà essere stato adibito ad abitazione principale o a residenza anagrafica del proprietario o dei suoi familiari (fino al terzo grado di parentela) per la maggior parte del tempo intercorso tra l’acquisto e la vendita. 

Facciamo un esempio per capire meglio questo concetto; immaginiamo che tu abbia acquistato un immobile nel 2018 per viverci stabilmente e che voglia venderlo nel 2021. Il lasso di tempo trascorso è di tre anni cioè un periodo di tempo inferiore a quello previsto dalla legge. Tuttavia avendo abitato nell’immobile oggetto di compravendita per la maggior parte del periodo trascorso che l’acquisto e la vendita non sarai sottoposto al pagamento dell’Irpef.

Altri due casi che prevedono l’esenzione dall’applicazione dell’aliquota Irpef sulla plusvalenza sono quelli della successione e della donazione. In questo secondo caso tieni presente però che dovranno essere trascorsi comunque almeno cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione della casa ad opera di chi ha fatto la donazione. Cosa accade invece quando sono trascorsi almeno cinque anni dalla compravendita?

Se sono passati più di cinque anni

Come già accennato, la situazione più semplice e meno dispendiosa si verifica avere nel caso in cui tu decida di vendere l’immobile dopo che siano trascorsi cinque anni. In questo caso non sarai sottoposto a nessuna tassazione Irpef sulla plusvalenza né a nessun altra forma di imposta diretta sulla vendita.

Inoltre questo lasso di tempo ti consente in generale di non dover far fronte neanche alla restituzione di eventuali bonus fiscali sull’acquisto o sulla ristrutturazione dell’immobile, salvo eccezioni dovute a incentivi particolari che prevedono vincoli in questo senso.

Ma cosa accade invece alle tasse si decide di vendere una seconda casa?

Le tasse per la vendita della seconda casa

Per quanto riguarda la vendita di una seconda casa la differenza sulla tassazione da pagare rimane sempre collegata al tempo trascorso da quando hai acquistato l’immobile.

In questo senso la seconda casa non si differenzia dall’immobile utilizzato come abitazione principale e di conseguenza non sarà prevista l’applicazione di nessuna tassa sulla plusvalenza se hai acquistato l’immobile più di cinque anni prima della vendita. 

Cosa accade però qualora siano previste delle tasse al momento in cui hai deciso di vendere casa?

La tassazione ordinaria e la tassazione separata

Nel caso in cui la compravendita abbia generato un guadagno cioè una plusvalenza dovrei far fronte al pagamento di un’imposta. Hai la possibilità di scegliere tra due modalità di calcolo della tassazione, scegliendo tra:

  • tassazione ordinaria
  • tassazione separata

Cosa si intende però con questi due termini e quali sono le differenze principali?

La tassazione ordinaria

La tassazione ordinaria prevede il pagamento dell’Irpef sul guadagno direttamente nella dichiarazione dei redditi. Guadagno generato dalla vendita verrà conteggiato nella voce “redditi diversi” e l’importo dipenderà dallo scaglione Irpef a cui farà riferimento il tuo reddito.

Indicativamente con un reddito fino ai 15.000 euro corrisponde un’aliquota del 23%, fino ad un massimo del 43% per le fasce di reddito più alto. 

La tassazione separata

La scelta della tassazione separata sulla plusvalenza prevede invece che il guadagno generato dalla vendita dell’immobile sia considerato separatamente dalle altre fonti di reddito.

In questo caso viene applicata un’aliquota fissa forfettaria alla plusvalenza pari al 26%. La scelta dell’una o dell’altra modalità di tassazione e dipende dal singolo caso; tarate e calcolare quale sia più conveniente in base al tuo reddito complessivo per l’anno di riferimento.

Concludiamo con l’analisi della tassazione per quanto riguarda il momento specifico della firma della compravendita.

Vendere casa, tasse e notaio

In merito alla vendita di un’abitazione non è raro che ci si chieda se siano presenti altre tasse o imposte da pagare relativamente alla firma dell’atto di compravendita.

Considera che la stipula del rogito tramite il notaio, così come tutte le imposte relative all’atto stesso,  sono totalmente a carico dell’acquirente, come puoi leggere più nel dettaglio nel post che abbiamo dedicato a questo argomento.

A questo proposito considera però che nulla vieta al venditore all’acquirente di stipulare un accordo diverso per la scelta ed il pagamento del professionista. Tuttavia in caso di accordi particolari in merito a questi aspetti quanto concordato dovrà essere messo per scritto nel contratto di vendita.

Continua a seguirci per conoscere tutti i dettagli in merito all’argomento vendere casa/tasse, alle norme, alle procedure e a tutte le novità del settore immobiliare.

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