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Vendere casa

Tre Domande su Come Vendere e Comprare Casa Contemporaneamente

4 marzo 2019|3122 views
Diana della SpinaDiana della Spina
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Vendere casa per comprarne un’ altra contemporaneamente è possibile. Ma prima di compiere questo passo è necessario fare alcune valutazioni, per capire se questa operazione ti conviene. Prima di effettuare una doppia compravendita infatti è necessario fare bene i conti, e non solo in termini di soldi. Bisogna capire se l’operazione è realisticamente fattibile.

In questo articolo ti proponiamo un piccolo quiz, e poi ti presentiamo lo scenario più frequente, quello della vendita di una casa con mutuo per comprarne un’altra.

Prendi carta e penna, e rispondi a queste tre domande:

  1. il mercato ti permette di vendere la tua vecchia casa ad un prezzo superiore alla nuova? Il ricavo della vendita della vecchia casa deve essere sufficiente non solo a coprire il prezzo di acquisto del nuovo appartamento, ma anche a sostenere le spese notarili, ed a pagare tutte le tasse e le imposte sull’acquisto di un immobile. Sulla nuova casa potrebbero gravare altri costi. Se l’appartamento non è abitabile da subito, potrebbe essere necessario effettuare interventi di ristrutturazione. Se l’assemblea condominiale ha già deliberato lavori di manutenzione straordinaria, dovrai contribuire alle spese.
  2. Se non riesci a coprire tutte le spese per l’acquisto della nuova casa, hai accesso ad altre fonti di finanziamento? In genere chi vende casa per comprare un nuovo appartamento vuole mantenere più o meno la situazione abitativa che aveva in precedenza, o migliorarla. Molti cercano un appartamento che sia almeno grande quanto l’appartamento che hanno messo in vendita. Ma comprare un appartamento grande ha i suoi costi. Se il prezzo di vendita della vecchia casa non riesce a coprire i costi per l’acquisto del nuovo appartamento, devi ricorrere ad altre fonti di finanziamento.
  3. E’ possibile concludere l’operazione nei tempi che hai in mente? Il caso ideale, ma che in genere non si verifica mai, prevede la stipula dell’atto di vendita della vecchia casa nello stesso giorno in cui concludi l’atto di acquisto della nuova. Per far coincidere i tempi è necessario capire bene quanti mesi sono necessari a vendere la tua vecchia casa, ed in che tempi il proprietario del nuovo appartamento spera di vendere la sua. Secondo noi l’aiuto di un agente immobiliare fidato e di un buon notaio è indispensabile. Diversamente il rischio è quello di vendere il tuo vecchio appartamento, ma di non riuscire a comprare quello nuovo. Poiché magari nel frattempo il proprietario del nuovo appartamento ha ricevuto un’offerta migliore, ed ha preferito cederlo ad altri.

Leggi anche: Le Tendenze del Mercato Immobiliare nel 2019: Ottimismo, Ma Con Cautela

Se hai risposto di sì ad almeno due di queste domande

Vai avanti e leggi i due scenari che ti presentiamo su:

  • come vendere una casa con muto per comprarne un’altra
  • come vendere una casa con mutuo cointestato per comprarne un’altra

se non hai un mutuo, complimenti! Puoi già contattare il tuo agente immobiliare, ed il notaio, per avviare l’operazione.

Se hai risposto di sì ad una sola delle nostre tre domande o anche a nessuna

Il consiglio che ti diamo nel tuo interesse è quello di posticipare i tempi di acquisto della nuova casa.

Comprendiamo che posticipare i tempi di acquisto non è facile. Se possiedi solo un appartamento, vuoi immediatamente andare ad abitare nella tua nuova casa di proprietà, e l’idea di dover trascorrere qualche mese in affitto non ti va giù, poiché pagare l’affitto ti sembra un’inutile spreco di soldi.

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Ma posticipare l’acquisto della nuova casa può essere necessario, per evitare di ritrovarsi con il conto bancario in rosso, e magari gravati da debiti che non si sa come ripagare.

E’ Possibile Vendere una Casa Gravata da Mutuo per Comprarne un’Altra?

La risposta a questa domanda è sì. Vendere una casa con mutuo per comprarne un’altra è possibile, anche se si tratta di un’operazione piuttosto complessa. Le opzioni a tua disposizione sono tre:

  • estinguere il mutuo al momento del rogito
  • far pagare la parte restante del mutuo all’acquirente
  • estinguere il mutuo prima di comprare la nuova casa

Per estinguere il mutuo al rogito, parte del ricavato dalla vendita della vecchia casa viene girato alla tua banca, per coprire quanto resta del mutuo. Il tuo notaio saprà fornirti tutte le informazioni sui passi da seguire per compiere questa operazione. Qui noi ti diamo solo un consiglio. Se riesci ad estinguere un mutuo in corso con il ricavato della vendita del tuo appartamento, la prima cosa da fare è contattare la tua banca, e chiedere informazioni. L’estinzione anticipata di un mutuo, o qualsiasi finanziamento, non sempre è gradita alle banche. Le banche infatti perdono parte degli interessi sul capitale che ti hanno concesso in prestito, e quindi potrebbero chiederti il pagamento di una penale, o altri costi per l’estinzione anticipata.

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Far pagare la quota restante del mutuo a chi compra la tua vecchia casa è la soluzione più scelta. Ovviamente è necessario che l’acquirente sia d’accordo a subentrare nel mutuo, e che la banca dia il suo consenso. Però qui hai davanti a te altri tre possibili scenari:

  1. la banca può acconsentire ad un accollo liberatorio del mutuo, quindi tu non avrai più alcuna obbligazione
  2. la banca può richiedere la stipula di un accordo cumulativo, dove tu farai da garante, se il nuovo proprietario non riuscisse a pagare le rate del mutuo
  3. la banca può decidere che il valore del vecchio appartamento è diminuito nel tempo, e quindi chiederti di estinguere il vecchio mutuo, e stipulare un nuovo mutuo con chi compra il tuo appartamento

Se vuoi tentare questa soluzione, avrai bisogno di un ottimo avvocato, in grado di mettere d’accordo te, chi sta comprando il tuo vecchio appartamento, il proprietario del nuovo appartamento, e le rispettive banche.

Estinguere il mutuo prima di comprare la nuova casa è la soluzione migliore, ma disponibile a pochi, quindi preferiamo presentarti un altro scenario molto comune.

E’ Possibile Vendere Casa con Mutuo Cointestato per Comprarne un’Altra?

Questo scenario è molto simile allo scenario precedente. Ma ha una difficoltà in più: il titolare del mutuo non sei tu, ma il mutuo è intestato sia a te che a tua moglie o tuo marito. Quindi qui ci sono tre possibilità:

1. se tu ed il coniuge siete d’accordo sull’operazione, tutto va avanti come nel primo scenario. Se si è in grado di estinguere il mutuo contestualmente al rogito, ogni cosa fila liscia. Diversamente è necessario coinvolgere la banca per capire come accollare il mutuo al nuovo proprietario

2. se tu ed il coniuge non siete d’accordo sull’operazione, il coniuge che non è d’accordo può:

  • uscire dal contratto. In questo caso è necessario sempre il consenso della banca. La banca infatti deve verificare che il coniuge che si accolla l’intera rata del mutuo sia solvibile
  • sostituire il mutuo, stipulando un nuovo finanziamento per estinguere quello vecchio. Anche qui è necessario capire bene quali sono le condizioni del nuovo finanziamento, e se conviene

3. se tu ed il coniuge siete divorziati o separati questo scenario è più complicato degli altri due, ed in ogni caso coinvolge il risarcimento del 50% delle rate del mutuo che il coniuge ha versato. Quindi ti consigliamo di contattare il tuo avvocato, che saprà fornirti i migliori suggerimenti su come muoverti.

Leggi anche il nostro articolo su I Documenti necessari per vendere casa

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