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Vendita casa con usufrutto: quanto spetta all’usufruttuario in caso di vendita?

7 dicembre 2021|262 views
Miriam PeraniMiriam Perani
immagine hero di "Vendita casa con usufrutto: quanto spetta all’usufruttuario in caso di vendita?"

In questa guida ti parleremo della vendita di una casa con usufrutto; ti spiegheremo innanzitutto che cosa sia l’usufrutto e quali obblighi ne derivino.

Ti spiegheremo poi che cosa si può fare quando su un immobile è presente questo tipo di vincolo e tratteremo nello specifico il caso della vendita dell’immobile. Iniziamo quindi dal definire che cosa sia l’usufrutto.

Cos’è l’usufrutto?

Giuridicamente si parla di usufrutto quando una persona è autorizzata a godere della proprietà immobiliare di un’altra persona per un periodo di tempo determinato.

Il periodo di usufrutto viene determinato in fase di contratto e non è solitamente superiore ai trent’anni, ma ad ogni modo cessa di essere tale alla morte dell’usufruttuario.

Per quanto riguarda invece il proprietario, ricorda che egli non perde in alcun modo i diritti sull’abitazione seppure per tutto il periodo di durata dell’usufrutto si privi della possibilità di godere in alcun modo del bene. Quali sono più nel dettaglio le conseguenze dell’usufrutto?

Gli obblighi

Per quanto riguarda il proprietario dopo la sottoscrizione di un contratto di usufrutto si parla solitamente di possesso di una nuda proprietà, nel senso che concedendo l’usufrutto su un immobile (e soprattutto sulle abitazioni) egli riconosce all’usufruttuario il diritto di utilizzare il bene per tutta la durata dell’usufrutto stesso.

Al termine del periodo, anche nel caso in cui non sia sopraggiunta la morte dell’interessato, l’intestatario potrà rientrare in pieno possesso del bene. Se nel frattempo l’usufruttuario è però cambiato (un’opzione possibile, come ti spiegheremo in seguito), il contratto sarà da intendersi comunque cessato e si potrà trovare un nuovo accordo; diversamente l’usufruttuario sarà obbligato alla restituzione del bene.

Inoltre per tutta la durata dell’usufrutto, l’immobile deve essere custodito ed utilizzato nel migliore dei modi; da ciò ne consegue che all’usufruttuario fanno carico le spese di mantenimento e di manutenzione ordinaria.

E i divieti

A questo punto potresti esserti chiesto quali siano invece i divieti da parte dell’usufruttuario. Trattandosi di un bene che è formalmente di proprietà altrui la conseguenza principale è che l’usufruttuario non è in alcun modo in diritto di venderlo.

Tuttavia ci sono alcune azioni che possono essere compiute in merito all’utilizzo del bene e allo stesso accordo di usufrutto.

Cosa si può fare quando un immobile è sottoposto ad usufrutto?

Come immaginerai, quando si ottiene il diritto ad utilizzare l’immobile, nella maggior parte dei casi ciò corrisponde al diritto di abitazione dello stesso.

Si tratta di un diritto ma non di un obbligo; da ciò deriva che se fossi titolare di un contratto di usufrutto potresti comunque andare a vivere in un immobile diverso anche subaffittando la casa oggetto del contratto di usufrutto.

Tieni anche presente che seppure è vero che si tratta di un contratto che si esaurisce normalmente al decesso dell’intestatario, nulla vieta però di cederlo ad una terza persona.

In questo caso nulla cambia per quanto riguarda l’intestatario della nuda proprietà dell’immobile, che rimane senza alcuna modifica dei suoi diritti rispetto all’immobile di proprietà. In altre parole si tratta semplicemente del trasferimento del diritto di usufrutto ad una terza persona la quale dovrà però rispettare tutti gli obblighi previsti, nonché la durata del contratto originario.

In precedenza ti abbiamo anticipato che l’usufruttuario non può in alcun modo vendere una casa sottoposta a usufrutto. Che cosa avviene però quando è il titolare della proprietà a decidere la vendita?

Vendita di una casa con usufrutto

Innanzitutto tieni presente che la vendita di una casa con usufrutto è sempre possibile da parte del proprietario, cioè dal titolare di questo diritto sull’immobile.

Al momento della vendita deve essere necessariamente comunicato al nuovo acquirente l’esistenza di questo vincolo che dovrà continuare anche dopo la vendita effettiva dell’immobile.

Ne consegue che chi acquista non potrà utilizzare il bene, fatto salvo il caso in cui sia l’usufruttuario a concedere questa possibilità, secondo quanto le due parti converranno.

Quanto spetta all’usufruttuario nella vendita casa con usufrutto?

A questo punto rispondiamo alla domanda che potresti esserti posto e cioè quanto spetti in caso di vendita della casa.

Come abbiamo spiegato nei paragrafi precedenti, l’usufruttuario gode del diritto di vivere ed utilizzare l’immobile come se fosse il suo, a patto che rispetti gli obblighi dettati da questa forma di contratto.

Tuttavia l’usufruttuario non detiene alcun diritto in merito alla proprietà dell’immobile, che come ti abbiamo spiegato può quindi essere messo in vendita.

In caso di compravendita l’usufruttuario mantiene solamente il diritto all’utilizzo come stabilito con il precedente proprietario, tuttavia nulla gli sarà dovuto in merito ai proventi della vendita.

In aggiunta, nel caso di vendita di un immobile, l’occupante potrebbe anche non essere avvisato della vendita stessa e non avrà inoltre alcuna voce in capitolo in merito alle decisioni sul prezzo o su altri dettagli relativi a questa transazione.

Formalmente considera quindi che l’affittuario non potrà chiedere nessun tipo di beneficio economico in caso di vendita; siamo però ben consci che esistano delle eccezioni, come ad esempio il caso di usufrutto di un bene dato in donazione ad esempio ad un figlio.

Chiariamoci: dal punto di vista strettamente formale anche in questo caso nulla è dovuto, ma come potrai immaginare, potrebbero esserci degli accordi informali tra il proprietario e l’usufruttuario. Si tratta tuttavia di un’eventualità residua e estranea al contratto tipico di usufrutto.

Continuiamo invece a parlare di vendita e concludiamo con un aspetto che potresti trovare molto interessante e cioè che cosa accada nel caso in cui si chieda di acquistare una casa per la quale sia presente un contratto di usufrutto.

Mutuo per l’acquisto di una casa con usufrutto

A livello teorico nulla ti vieta di acquistare una casa dove sia presente un contratto di usufrutto richiedendo un mutuo alla tua banca o a qualsiasi istituto di credito.

Non a caso però abbiamo iniziato il paragrafo utilizzando il condizionale; ti spieghiamo subito perché. La motivazione deriva dalle caratteristiche dell’usufrutto stesso che fino alla morte o al termine del periodo di contratto non consente di godere del bene.

Da ciò ne consegue che in caso di acquisto di un immobile con mutuo la banca potrebbe incontrare difficoltà nel prendere possesso in caso di inadempienza da parte dell’acquirente.

Non si tratta certamente di un caso comune, in quanto difficilmente si decide di acquistare un immobile di cui non potrà disporre liberamente.

Tieni presente tuttavia che raramente gli istituti bancari approveranno un mutuo relativo ad un immobile con un vincolo di questo tipo, anche se non è escluso che possano prendere in considerazione questa eventualità qualora il contratto sia prossimo alla scadenza.

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