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Vendita immobile ereditato, quando è possibile?

18 feb5 min. di lettura
Vanessa GuerrieroVanessa Guerriero

Hai deciso di vendere un immobile ereditato e non sei sicuro di come e quando sia possibile? Sappi che, la vendita di un immobile ereditato, segue tutte le regole di un normale atto di vendita di un immobile.

Alle classiche regole della compravendita immobiliare, si vanno però ad aggiungere una serie di ulteriori passaggi burocratici:  la disposizione di tutta la documentazione relativa alla successione e il pagamento delle relative imposte. Alcune circostanze inoltre, come la presenza di coeredi contrari alla vendita o vendita prima dei 5 anni, possono anche ostacolare la vendita.

Con la nostra mini guida, scopri quali sono gli obblighi previsti dalla vendita di un immobile ereditato e quando è possibile venderlo.

 

Quali passaggi rendono possibile la vendita di un immobile ereditato

Per poter vendere un immobile ereditato, occorre assolvere una serie di obblighi legati all’accettazione dell’eredità e al pagamento delle relative imposte:

  • Pagamento delle imposte catastali e ipotecarie, rispettivamente all’1% e al 2% del valore catastale dell’immobile. Se gli eredi beneficiano delle agevolazioni sulla prima casa, queste tasse si potranno pagare nella quota fissa di 200 euro. Per ciascuna copia, va anche presentato un bollo dal valore fisso di 64 euro, una tassa ipotecaria dal valore fisso di 35 euro, ad alcuni tributi speciali.
  • Dichiarazione di successione, gli eredi o gli esecutori testamentari hanno un anno di tempo dalla morte del proprietario per presentare la dichiarazione di successione all’Agenzia delle Entrate che serve a individuare il valore dell’immobile per il pagamento dell’imposta di successione.
  • Voltura catastale, se si accetta l’eredità senza il notaio, entro 30 giorni bisogna presentare la domanda di voltura catastale dell’immobile e recarsi poi al catasto per modificarne l’intestazione. questa fase prevede il pagamento di un bollo di circa 16€ (per quattro pagine di domanda) e un tributo speciale di circa 55 €.
  • Accettazione e trascrizione eredità, se si è effettuata l’accettazione dell’eredità davanti al notaio, sarà lui a disporre le trascrizioni necessarie al passaggio di proprietà, aggiornando il Registro Immobiliare. L’accettazione dell’eredità può avvenire entro 10 anni dall’avvio della successione e può essere espressa o tacita, a seconda che l’erede firmi un documento o non sottoscriva nulla ma proceda con la compilazione di tutti i documenti già elencati. Tramite trascrizione dell’accettazione si determina il passaggio di proprietà e si potrà procedere alla vendita.

Scopri nel dettaglio, tutti i documenti e le tasse previste per la vendita di un casa ereditata nella nostra maxi guida dedicata!

 

Quando vendere un immobile ereditato

Ci sono due termini da considerare nel decidere quando vendere un immobile ereditato: quello dei 5 e dei 10 anni. Andiamo a vedere perchè:

Vendita della casa ereditata prima dei 5 anni

Per l’erede che ha adibito a prima casa l’immobile ricevuto in eredità, c’è il divieto di vendita prima dei 5 anni dalla successione. 

In questa situazione, se la vendita dovesse avvenire prima dei 5 anni, l’erede ha l’obbligo di acquistare enro l’anno successivo un’altra abitazione da adibire a prima casa. 

In caso contrario, il contribuente dovrà restituire all’Erario le imposte che ha risparmiato in sede di trasferimento dell’immobile (imposta di registro sale dal 2% al 9%), con le sanzioni pari al 30%. L’Agenzia delle Entrate quindi potrà effettuare un controllo per recuperare le imposte evase. 

Se invece non ci fosse il vincolo della prima casa sull’immobile ricevuto in eredità, alla vendita prima dei 5 anni non si applica alcuna tassazione poichè l’atto non viene considerato dall’Agenzia dele Entrate come speculazione immobiliare. Non si applica quindi la tassazione sulla plusvalenza prevista invece per la tradizionale vendita di un immobile prima dei 5 anni.

 

Vendita immobile ereditato prima dei 10 anni

Se vuoi vendere prima di 10 anni dalla successione, c’è un aspetto importante da verificare prima della vendita: che non ci siano contestazioni da parte degli eredi legittimari.

Entro questo limite, gli eredi legittimari hanno diritto di contestare la divisione dell’eredità scaturita dal testamento laddove sia stata lesa la loro ‘quota di legittima’. Per questo, se l’immobile viene venduto prima di questo termine, l’erede che ha effettuato la vendita dovrà restituire il ricavato dell vendita agli eredi legittimari.

 

Vendita immobile ereditato dopo 10 anni

La vendita di un immobile ereditato dopo 10 anni potrebbe causare dei problemi laddove non si fosse ancora effettuata l’accettazione dell’eredità. Infatti, se l’erede non accetta l’eredità entro 10 anni, la dichiarazione di successione non sarà sufficiente per affermare di aver accettato l’eredità. Non sarà quindi possibile procedere con la vendita dell’immobile.

 

Quando è possibile vendere un immobile di più coeredi

L’articolo 1108 del codice civile stabilisce che la vendita di un immobile co-ereditato è possibile solo con il consenso di tutti i comproprietari.

In caso di accordo, il singolo erede ha la possibilità di vendere la propria quota. Per farlo, deve innanzitutto rispettare la prelazione degli altri coeredi ovvero offrirgli in primis la possibilità di acquistare la propria quota. In caso di rifiuto,  si potrà vendere la quota a terzi.

Se non si trova un accordo, la seconda possibilità per vendere un immobile cointestato è il procedimento di divisione giudiziale, a cui si arriverà dopo aver fatto almeno un tentativo di mediazione obbligatoria tra coeredi. 

 

Per riassumere, ecco quando è possibile la vendita di un immobile ereditato

La vendita di un immobile ereditato è quindi possibile al verificarsi di tutte queste condizioni:

  • Dopo aver richiesto e presentato tutta la documentazione necessaria
  • Dopo aver pagato le tasse e le imposte previste per la vendita di una casa ereditata
  • Nel caso di immobile ereditato adibito a prima casa occorre aspettare 5 anni prima di vendere. Se si decide di vendere prima di questo termine, c’è l’obbligo di acquistare entro l’anno successivo un’altra abitazione da adibire a prima casa. Se invece si vuole vendere prima dei 10 anni occorre verificare che non ci siano contestazioni in atto da parte degli eredi legittimari. La vendita dopo 10 anni è possibile solo se si è effettuata l’accettazione dell’eredità entro questo termine.
  • Con il consenso di tutti gli eventuali eredi, il singolo erede potrà vendere la propria quota. In caso di disaccordo si dovrà procedere con una divisione giudiziale del bene.
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