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La Proposta di Acquisto di una Casa: Consigli per il Compratore e il Venditore

15 settembre 2019|2386 views
Diana della SpinaDiana della Spina
immagine hero di "La Proposta di Acquisto di una Casa:  Consigli per il Compratore e il Venditore"

La proposta di acquisto di una casa è il passo fondamentale in ogni compravendita immobiliare. Però quando giunge il momento fatidico di formalizzare la proposta la maggior parte delle persone è assillata dai dubbi. Il prezzo che sto offrendo è troppo basso? Avrei potuto offrire di meno? Non è che, per caso, mi sto facendo “fregare”? Queste sono le domande che si chiedono il venditore e il compratore. Entrambe si affidano ai buoni uffici dell’agente immobiliare. Ben sapendo che più il prezzo di vendita della casa sarà alto, maggiore sarà la commissione intascata dall’agenzia. Come fare? In questo articolo trovi alcune dritte sia per il venditore che per il compratore.

Ad entrambe, diciamo subito che:

  • l’accettazione della proposta di acquisto deve essere comunicata entro la data di scadenza. La comunicazione deve avvenire via email, o in altro modo
  • se il periodo di accettazione è passato, ritira immediatamente l’assegno. Non fidarti delle agenzie o delle persone che impiegano troppo tempo a decidere. A volte il proprietario può avere bisogno di uno o due giorni in più per decidere. Questo può accadere se si verificano imprevisti o contrattempi, ed è normale. Però un ritardo eccessivo non va tollerato.
  • l’agente immobiliare deve fare del suo meglio per tenere il compratore ed il venditore sempre informati. Entrambe le parti devono sapere cosa sta succedendo. L’agente inoltre deve consegnarti le copie della proposta, e dell’assegno per la caparra.

La Proposta di Acquisto della Casa: Consigli per Chi Compra

Per il compratore negoziare il prezzo di vendita dell’immobile è d’obbligo. Chi mette casa in vendita si aspetta che tu faccia un’offerta leggermente al ribasso, quindi aumenta il prezzo di qualche decina di migliaia di euro rispetto al valore che risulta dalla stima immobiliare. Però anche la negoziazione ha le sue consuetudini:

  1. non fare mai una proposta di acquisto troppo bassa: rischi di offendere il proprietario, e di ottenere il rifiuto della proposta
  2. l’intermediario immobiliare in genere è la persona che sa quanto è possibile scontare dal prezzo richiesto dal proprietario
  3. se l’appartamento si trova in una buona zona, è in buono stato di manutenzione ed abitabile da subito, è buona norma non chiedere mai uno sconto superiore ai 20.000 Euro
  4. se la proposta d’acquisto viene rifiutata, o se la trattativa non giunge a nulla, l’agenzia immobiliare non potrà pretendere nessun compenso. Se l’agente immobiliare pretende di essere pagato anche in caso di ritiro della proposta di acquisto, rivolgiti ad un’agenzia diversa.

Ma i consigli non finiscono qui. La proposta di acquisto non è fatta solo dal prezzo, ma anche dalla caparra, e dal termine che richiedi alla proprietà per conoscere una sua risposta. E da tutte le clausole che trovi nei moduli impiegati dalle agenzie.

La caparra è importante per rendere la tua proposta più credibile. In linea di massima, se offri una caparra piuttosto consistente, hai più possibilità che il proprietario accetti la tua proposta. Ad esempio, se fai una proposta su una casa che costa 500.000 Euro, ed offri 100.000 Euro di caparra, la tua proposta sarà preferita rispetto ad una che offre una caparra di soli 10.000 Euro. Però ricorda che se decidi di non comprare più casa, perderai la caparra. Se la proprietà nel frattempo riceve un’altra proposta, ci penserà su mille volte prima di recedere dalla tua proposta di acquisto, perché dovrà restituirti il doppio della caparra versata.

La proposta di acquisto può essere modificata dal proprietario. Quando la proprietà riceve la tua proposta, può essere d’accordo su alcuni punti, ma può anche volerne cambiare altri. Il proprietario può farti una contro-proposta, o chiedere la modifica di alcune clausole. Alcune persone si imputano, e vogliono che la proposta sia accettata così com’è, senza cambiare neanche una virgola. Questo è uno dei modi più facili per farsi soffiare la casa sotto il naso da un’altra persona, che magari decide di salire con il prezzo di poche migliaia di euro.

La Proposta di Acquisto della Casa: Consigli per Chi Vende

Chi sta cercando di vendere casa si aspetta di ricevere molte proposte d’acquisto non appena l’immobile è posto sul mercato. E di poter scegliere la proposta migliore, quella più vicina al valore reale dell’immobile. Il consiglio migliore, per quanto riguarda il prezzo di vendita, è di far capire con chiarezza all’agente immobiliare se sei disposto a negoziare il prezzo, e quanto. Sii chiaro fin dal primo momento, ed eviterai di ricevere proposte non gradite.

Comprare casa senza un mutuo immobiliare è possibile, ma le persone che possono permetterselo sono poche. Quando ricevi la proposta di acquisto, si intende che la proposta è sempre vincolata alla concessione del mutuo da parte di  una banca. Però a volte al compratore viene suggerito di omettere questa clausola dalla proposta di acquisto, per far sembrare la proposta più appetibile rispetto alle altre. Se nella proposta di acquisto la clausola di subordinazione all’ottenimento del mutuo non è presente, cerca di capire se si tratta del solito trucchetto consigliato dagli agenti immobiliari per far sembrare la proposta “migliore”, oppure se la persona intende comprare casa in contanti. E ricorda:

  1. una proposta d’acquisto subordinata alla concessione del mutuo immobiliare non è una proposta debole, ma una proposta onesta
  2. chi sa di poter ottenere un mutuo non ha problemi ad inserire la clausola di subordinazione nella proposta d’acquisto
  3. la clausola di subordinazione è importante, ed il compratore che la omette è poco chiaro. Ti conviene dare fiducia a chi inizia la trattativa in modo poco chiaro?

Chiaramente, sarà compito del compratore fare il possibile per riuscire ad ottenere il mutuo nei tempi che ha proposto. Questo è nel suo interesse, perché diversamente il compratore perderà il suo assegno. In genere però, prima di presentare la proposta, il compratore si è già informato sui tempi necessari ad ottenere il mutuo immobiliare.

Dopo aver letto la proposta di acquisto, se vuoi fare modifiche discutine con l’agente immobiliare. Non scrivere mai le modifiche direttamente sulla proposta, e non controfirmarle. Piuttosto, fai una contro-proposta all’acquirente. La compravendita immobiliare è fatta da te, ma anche dal compratore. Il compratore che si vede restituire una proposta d’acquisto modificata a penna e controfirmata spesso ritira semplicemente l’assegno che aveva depositato presso l’agenzia immobiliare, ed inizia a cercare altrove. Se la proposta che hai ricevuto contiene condizioni o termini che per te non sono accettabili, fai presente la cosa in modo gentile, e redigi una nuova proposta.

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