Surroga del mutuo: quando conviene davvero cambiare banca (e quando no)

Hai un mutuo e senti il peso della rata? In un contesto di tassi d’interesse in continuo movimento, con prospettive di cambiamento per il 2025-2026, esiste un’opportunità concreta per alleggerire il tuo carico finanziario: la surroga del mutuo. Questo strumento, ti permette di spostare il finanziamento da una banca all’altra per ottenere condizioni più vantaggiose. Comprendere cosa sia la surroga e, soprattutto, quando conviene davvero cambiare banca (e quando no) è fondamentale. Questo articolo ti guiderà tra i fattori chiave che ne determinano convenienza, costi (o assenza di essi) e limiti.

Cos’è la surroga del mutuo? Significato e vantaggi

Partiamo dal significato: la surroga del mutuo, nota anche come portabilità, è l’operazione che permette di spostare il proprio mutuo residuo da una banca a un’altra. L’obiettivo? Ottenere condizioni migliori, che si tratti di un tasso di interesse più basso o di altre clausole contrattuali più vantaggiose.

L’aspetto cruciale, garantito dalla legge italiana (L. 40/2007), è che questa operazione non comporta costi per il mutuatario in termini di spese di istruttoria o cancellazione ipotecaria. L’unico costo da considerare, solitamente molto contenuto e spesso comunque a carico della nuova banca, è la tassa ipotecaria di 35 euro per l’iscrizione della surroga nei registri immobiliari.

I vantaggi della surroga sono chiari:

1. Riduzione del tasso d’interesse: Questo si traduce direttamente in una rata mensile più bassa e, nel lungo periodo, in un risparmio significativo sugli interessi totali.
2. Flessibilità sul tasso: Permette di passare da un tasso variabile a un tasso fisso o viceversa, adattandosi alle proprie esigenze e alle aspettative sul mercato.
3. Nessun costo di apertura o chiusura: Come accennato, la legge tutela il mutuatario da queste spese.
4. Invarianza di capitale e durata: L’importo del capitale residuo e la durata originaria del piano di ammortamento rimangono gli stessi.

Tuttavia, ci sono anche aspetti da considerare: la convenienza reale dipende dal risparmio effettivo rispetto a eventuali costi accessori e dalla fase di ammortamento del mutuo.

Quando conviene fare la surroga del mutuo: fattori chiave

La domanda centrale è proprio questa: la surroga mutuo quando conviene? Innanzitutto, la surroga è conveniente quando il risparmio ottenibile nel medio-lungo termine, principalmente grazie a un tasso d’interesse inferiore, supera ampiamente eventuali costi collegati all’operazione.

Ecco i fattori determinanti per valutare la convenienza:

• Il Differenziale di Tasso: La nuova banca deve offrire un tasso significativamente più basso. Le fonti indicano che nel 2025 si registrano tassi di surroga intorno al 2,70%, e per gli immobili green anche al 2,30%. Un confronto con il proprio tasso attuale è il primo passo.
• La Durata Residua: Più anni mancano alla fine del mutuo, maggiore sarà l’impatto di un tasso più basso sul totale degli interessi pagati. Se si è vicini alla scadenza, il potenziale risparmio è ridotto e spesso non conviene surrogare.
• I Costi Accessori: Sebbene non ci siano spese per il trasferimento vero e proprio, alcune banche potrebbero richiedere una perizia dell’immobile o, più raramente, l’intervento di un notaio per specifiche ragioni. È fondamentale informarsi su queste potenziali spese, tenendo presente che alcune banche propongono la surroga mutuo senza perizia.
• Le Condizioni Contrattuali:Valutare anche la flessibilità offerta dalla nuova banca, ad esempio sulla possibilità di estinzione anticipata o modifiche future al piano di rimborso.

Il calcolo della convenienza si basa sul confronto tra la rata attuale e quella propostala dalla nuova banca per la durata residua, tenendo conto di eventuali costi accessori per stimare il risparmio complessivo negli anni.

Tassi di interesse e previsioni 2025-2026: surroga mutuo conviene ora?

Il contesto attuale (2025) e le previsioni per il 2026 suggeriscono un mercato dei mutui dinamico. Dopo i rialzi del 2023-2024, i tassi di interesse sono in leggera discesa. Ci si attende una stabilizzazione o un modesto ulteriore calo, anche in virtù di possibili riduzioni del costo del denaro da parte della BCE.

Questo scenario rende potenzialmente la surroga mutuo conviene ora per chi ha stipulato mutui con tassi più alti in passato. Le previsioni indicano anche un maggiore equilibrio tra offerte a tasso fisso e variabile e tassi particolarmente vantaggiosi (attorno al 2,30%) per i mutui “green”, legati a immobili ad alta efficienza energetica.

Costi della surroga e quando non conviene più

Come evidenziato, la legge elimina le spese per cambiare banca, ma i costi accessori (perizia, notaio se richiesto, eventuali spese di istruttoria non legate al trasferimento) sono da valutare.

La surroga del mutuo non conviene se:

• Il nuovo tasso offerto è simile o superiore a quello attuale.
• Il mutuo è quasi estinto e il risparmio sugli interessi sarebbe minimo.
• Gli eventuali costi accessori superano il risparmio complessivo.
• La banca originaria non concede la surroga perché il mutuo è troppo recente (di solito serve che siano passati almeno 6-12 mesi dalla stipula).

In questi casi, o qualora le condizioni offerte per la surroga non siano vantaggiose, un’alternativa da considerare è la rinegoziazione del mutuo. Questa operazione, che ti permette di modificare alcune condizioni del finanziamento (come il tasso, la durata o il tipo di tasso) mantenendo il rapporto con la tua banca attuale, può essere una soluzione efficace per ottimizzare il mutuo senza dover cambiare istituto di credito.

Per maggiori dettagli su questa possibilità, puoi fare riferimento all’articolo dedicato a cos’è la rinegoziazione del mutuo e quando conviene.

Surroga mutuo: quando non si può fare

Al di là dei casi in cui non conviene economicamente, ci sono situazioni in cui la surroga mutuo non si può fare o è comunque molto difficile:

• Se il mutuo è stato acceso da meno di 6-12 mesi. Questo periodo iniziale è solitamente considerato un limite minimo dalle banche per valutare una surroga, poiché per loro il recupero dei costi di istruttoria e gestione è ancora limitato.
• Se la tua situazione reddituale o finanziaria è peggiorata significativamente. La nuova banca valuterà la tua solvibilità esattamente come farebbe per un nuovo mutuo. Se hai perso il lavoro, hai avuto ritardi nei pagamenti o il tuo reddito è diminuito in modo sostanziale, la nuova banca potrebbe non concederti il finanziamento.
• In presenza di un capitale residuo molto basso o una durata residua estremamente breve. Sebbene l’articolo lo citi già come caso di “non convenienza”, per un capitale inferiore a determinate soglie (spesso sotto i 30.000-50.000 euro) o una durata residua inferiore a 5-7 anni, molte banche tendono a non accettare la surroga, rendendola di fatto non fattibile per motivi di convenienza operativa dell’istituto.
• Se l’immobile presenta problematiche significative. La nuova banca effettuerà una perizia sull’immobile. Se emergono abusi edilizi non sanati, gravi problemi strutturali o incongruenze catastali non risolvibili, la surroga potrebbe essere bloccata.

Capire quando è possibile la surroga mutuo e quando invece i costi o i limiti temporali/finanziari la rendono non fattibile o sconveniente è essenziale per prendere una decisione informata.

Tabella riassuntiva di quando la surroga mutuo conviene e quando no

Quando Conviene Fare la Surroga del Mutuo

Quando Non Conviene (o non è Possibile) Fare la Surroga

Tasso d’Interesse Significativamente Più Basso: La nuova banca offre un TAEG notevolmente inferiore al tuo attuale. Lunga Durata Residua del Mutuo: Hai ancora molti anni (es. oltre 10-15) di mutuo da pagare, massimizzando il risparmio sugli interessi totali. Contesto di Tassi in Discesa o Stabili/Bassi: Il mercato offre condizioni favorevoli o si prevedono ulteriori cali dei tassi (come nel 2025-2026). Condizioni Contrattuali Migliori: Oltre al tasso, la nuova offerta include maggiore flessibilità o clausole più vantaggiose.

Tasso Offerto Simile o Superiore: Il nuovo tasso non ti garantisce un risparmio effettivo sulla rata. Mutuo Quasi Estinto o Capitale Residuo Basso: Pochi anni alla scadenza o un capitale residuo inferiore a determinate soglie (es. < 30.000-50.000€), rendendo il risparmio marginale o l’operazione non interessante per le banche. Costi Accessori Superano il Risparmio: Sebbene la legge garantisca la gratuità del trasferimento, eventuali (rari) costi accessori annullano il potenziale beneficio. Mutuo Accesso Troppo Recentemente: La maggior parte delle banche non valuta la surroga se il mutuo è stato stipulato da meno di 6-12 mesi. Situazione Finanziaria Deteriorata: Il tuo profilo creditizio o reddituale è peggiorato significativamente dal mutuo originario, rendendo difficile l’approvazione da parte della nuova banca. Problemi sull’Immobile: L’immobile presenta abusi edilizi non sanati, gravi difformità catastali o strutturali che impediscono la perizia positiva.

Conclusioni

In sintesi, la surroga del mutuo è uno strumento potente per migliorare le condizioni del proprio finanziamento. Questo strumento è reso ancora più interessante dalle attuali dinamiche di mercato. Tuttavia, richiede un’attenta valutazione della propria situazione specifica, confrontando il tasso attuale con le nuove offerte, stimando la durata residua e considerando attentamente eventuali costi accessori.

Take Aways

• La Surroga è un’Opportunità “Costo Zero”: Ti permette di spostare il tuo mutuo da una banca all’altra per ottenere condizioni migliori (tasso più basso, flessibilità), e per legge (L. 40/2007) l’operazione non comporta spese di istruttoria, perizia o notarili per il mutuatario.
• Il Vantaggio Maggiore Arriva da Tassi Basi e Lunga Durata Residua: La convenienza della surroga è massima quando la nuova banca offre un tasso d’interesse significativamente più basso rispetto al tuo attuale, e se mancano ancora molti anni alla scadenza del mutuo, amplificando il risparmio totale.
• Il Contesto Attuale (2025-2026) è Favorevole: Con i tassi d’interesse in generale discesa o in fase di stabilizzazione e le previsioni di possibili futuri tagli da parte della BCE, questo periodo è potenzialmente vantaggioso per valutare la surroga, soprattutto per chi ha sottoscritto mutui a tassi più elevati in passato.
• Non Sempre Conviene o è Possibile: La surroga potrebbe non essere la scelta giusta se il mutuo è quasi estinto, se il risparmio offerto è minimo o annullato da eventuali costi accessori (rari ma possibili), o se il mutuo è stato aperto da meno di 6-12 mesi (per prassi bancaria).
• Valuta anche la Rinegoziazione come Alternativa: Se la surroga non risulta conveniente o fattibile per la tua situazione, ricorda che un’opzione valida per ottimizzare il tuo mutuo è la rinegoziazione diretta con la tua banca attuale, che ti permette di modificare le condizioni rimanendo con lo stesso istituto.

FAQ

1. Ci sono davvero zero costi per la surroga del mutuo? Sì, la Legge 40/2007 (Decreto Bersani) stabilisce che la surroga è un’operazione completamente gratuita per il mutuatario. Tutte le spese, incluse quelle di istruttoria della pratica, la perizia dell’immobile e gli onorari notarili relativi al trasferimento del mutuo, sono interamente a carico della nuova banca. L’unica voce di costo minima, ma spesso coperta dalla banca stessa, è la tassa di 35 euro per l’iscrizione ipotecaria.

2. Quanto tempo ci vuole per completare una surroga del mutuo? I tempi per completare una surroga possono variare, ma solitamente si attestano tra i 30 e i 90 giorni dalla presentazione di tutta la documentazione completa. La durata dipende da vari fattori, come la rapidità della nuova banca nell’istruire la pratica, la disponibilità per l’eventuale perizia dell’immobile e l’efficienza nella gestione delle formalità burocratiche e notarili.

3. Posso richiedere un capitale aggiuntivo con la surroga? No, la surroga del mutuo non permette di ottenere liquidità aggiuntiva. Questa operazione serve esclusivamente a trasferire il capitale residuo del mutuo da una banca a un’altra, al fine di migliorare le condizioni contrattuali. Se necessiti di liquidità extra, dovresti valutare alternative come un mutuo di liquidità o l’estinzione del mutuo esistente con un nuovo finanziamento di importo maggiore.

4. Quante volte si può fare la surroga del mutuo? La legge non pone alcun limite al numero di volte in cui è possibile surrogare il proprio mutuo. Puoi cambiare banca e condizioni ogni volta che trovi un’offerta più vantaggiosa sul mercato che ti permetta di ottenere un risparmio significativo, a patto che la nuova banca valuti positivamente la tua pratica e il tuo profilo creditizio.