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Gli effetti del turismo sul mercato immobiliare italiano: sfide e opportunità per le città

24 nov 202310 min. di lettura
Vanessa GuerrieroVanessa Guerriero

La quinta edizione dell’Hospitality Forum a Milano, lo scorso 5 luglio, ha evidenziato il notevole impatto del turismo sul mercato immobiliare italiano ed europeo.

Mentre l’Europa si stabilizza, l’Italia mostra un aumento del 40% nel settore alberghiero, promettendo un ritorno ai livelli pre-pandemici entro il 2024.

Dietro questa promettente ripresa si celano però sfide e opportunità significative per il nostro mercato immobiliare, che analizzeremo da vicino in questo articolo. Esamineremo l’impatto tangibile del boom turistico sul tessuto urbano, delineando le dinamiche intricate connesse al delicato equilibrio tra turismo in crescita e la necessità di sviluppo sostenibile nel settore immobiliare.



La ripresa del mercato immobiliare turistico italiano dopo il Covid

Nel 2022, ben 430 strutture hanno preso parte al panorama del mercato immobiliare alberghiero italiano, mettendo a disposizione oltre 65.625 camere per i visitatori. Questi investimenti hanno abbracciato una vasta gamma di opzioni, con un notevole interesse per le strutture a tre (26%), quattro (41%), e cinque stelle (32%).

Un mix di scelte che ha creato una base solida per una crescita sostenibile nel settore, spingendo gli investimenti in più di 4.000 camere. Una crescita che non ha riguardato solo le città metropolitane consolidate come Milano, Roma e Venezia, ma anche le città minori e le aree periferiche.

Il settore che già ha attirato l’attenzione degli investitori è sicuramente il Luxury. Anche le strutture di tipo “economy” hanno segnalato un progresso positivo, sebbene in modo meno enfatico. 

Questa tendenza positiva, che vede l’Italia in prima linea, si differenzia da quella del contesto europeo, dove il mercato rimane più stabile. 

Settore alberghiero italiano Dati
Strutture partecipanti 430
Camere disponibili per i visitatori 65,625
Tipologie di strutture maggiormente investite 3, 4, e 5 stelle
Crescita del numero di camere Oltre 4,000 camere aggiunte
Aree coinvolte nella crescita Città metropolitane e aree periferiche
Settore con maggiore interesse degli investitori Luxury

Gli effetti del turismo sul mercato immobiliare italiano

1) Opportunità per il mercato immobiliare

  • Crescita ed espansione del settore alberghiero: L’incremento del 40% del fatturato nel settore alberghiero italiano offre un’enorme opportunità per le città. La crescita coinvolge sia il segmento del lusso che quello dell’economy, incoraggiando lo sviluppo delle infrastrutture turistiche.  L’espansione delle catene alberghiere, in particolare nei segmenti Upscale e Upper Upscale & Luxury, può attirare turisti di alto livello, migliorando l’offerta turistica delle città italiane. Entro il 2025, Scenari Immobiliari prevede un aumento del portafoglio delle catene alberghiere di quasi 25.000 camere, con focus significativo sul segmento Upscale e Upper Upscale & Luxury. 
  • Affluenza di investimenti: Nel 2022, l’80% degli investitori nel settore era europeo, ma si è osservato un ritorno della domanda asiatica, soprattutto da parte degli investitori cross-border. Questi investimenti hanno riguardato principalmente immobili singoli (75%) e, in misura minore, portafogli di proprietà (25%). Un interesse ritrovato degli investitori asiatici, che permette di riprendersi dolo il calo del 7% registrato nel 2022. Questo calo è stato attribuito al rialzo dei tassi di interesse da parte della Banca Centrale Europea e all’atteggiamento prudente degli investitori. Per affrontare questa situazione, le città italiane devono continuare a restare attraenti per gli investitori e mitigare le incertezze economiche. Per rimanere competitiva, l’Italia dovrà quindi impegnarsi nella valorizzazione dell’intero territorio nazionale, migliorando le infrastrutture e rinnovando le strutture alberghiere.
  • Crescente mercato degli affitti brevi: La domanda in crescita di affitti brevi crea opportunità per proprietari e gestori di alloggi residenziali. Ciò può portare a un aumento dei redditi, soprattutto in città turistiche. Attualmente, in Italia, ci sono circa 35,4 milioni di unità residenziali, di cui una parte è utilizzata per l’affitto breve, sia per motivi di svago che di lavoro. Questa categoria comprende diverse tipologie di strutture, tra cui oltre 33.000 bed & breakfast e circa 120.000 appartamenti privati gestiti da società strutturate professionalmente. La parte più consistente riguarda immobili di proprietà di privati che vengono messi in affitto breve con una gestione autonoma.

Il boom del mercato degli affitti brevi sta trasformando il panorama immobiliare. Chi possiede una casa potrebbe valutare la possibilità di metterla a reddito attraverso gli affitti turistici o, in alternativa, potrebbe esplorare l’opportunità di cambiare residenza o investire in proprietà con potenziale nel mercato degli affitti a breve termine.

Una valutazione professionale può offrire una visione chiara del valore attuale della casa, consentendo una decisione informata riguardo alla possibilità di affittare la proprietà a breve termine o, considerando l’interesse del mercato, valutare la vendita dell’immobile.

2) Sfide per il mercato immobiliare

  • Rischio di sovraffollamento: L’afflusso turistico può portare a sovraffollamento nelle città, mettendo pressione sulle risorse locali, inclusi trasporti e servizi pubblici. In alcune città molto frequentate dai turisti, in particolare, l’afflusso di alloggi destinati agli affitti turistici ha creato una scarsità di abitazioni per i residenti. La domanda elevata da parte dei turisti ha spinto i proprietari a preferire gli affitti a breve termine, riducendo così l’offerta di alloggi a lungo termine. 
  • Rialzo dei prezzi degli affitti residenziali:  Il crescente mercato degli affitti brevi può ridurre l’offerta di alloggi a lungo termine per i residenti, aumentando i prezzi degli affitti residenziali e creando tensioni nelle comunità locali. A Napoli, ad esempio, ci sono più di 8mila annunci su Airbnb, con un guadagno superiore a 20 mila euro l’anno. Allo stesso tempo ci sarebbe bisogno di più di 5 mila posti letto per gli studenti in città, oltre a un piano di alloggi popolare (l’offerta di residenze pubbliche attualmente copre meno del 14 per cento della domanda stimata). Per bilanciare le esigenze dei turisti e dei residenti, alcune città stanno considerando regolamentazioni che limitano la durata degli affitti turistici. Nello specifico, per i b&b è stata proposta una norma che limiti il numero degli appartamenti in determinate aree e il numero massimo di giorni in cui è consentito affittare ai turisti (120 giorni). 

  • Collaborazione tra comuni: Per affrontare l’emergenza abitativa causata dagli affitti turistici, è necessaria la collaborazione tra i comuni e un maggiore sostegno da parte del governo centrale. In risposta a questo fenomeno dilagante, alcuni comuni si sono uniti in una vera e propria “alleanza municipalista”, con l’obiettivo di affrontare l’emergenza casa. Fra le richieste da anteporre al governo, infatti, ci sono i finanziamenti per manutenzione e una maggior autonomia ai Comuni.

Take Aways

  1. Crescita del settore alberghiero: L’Italia ha registrato un aumento significativo nel settore alberghiero, offrendo opportunità di investimento sia nel lusso che nell’economy, con una prospettiva di ritorno ai livelli pre-pandemici entro il 2024.
  2. Impatto degli affitti brevi: La crescente domanda di affitti brevi può generare sovraffollamento nelle città turistiche, riducendo l’offerta di alloggi a lungo termine e aumentando i prezzi degli affitti residenziali.
  3. Necessità di regolamentazioni equilibrate: È cruciale implementare regolamentazioni che bilancino la richiesta turistica con le esigenze abitative locali, garantendo una convivenza sostenibile tra turismo e residenzialità.
  4. Collaborazione per uno sviluppo sostenibile: La collaborazione tra enti pubblici, investitori e comunità è essenziale per pianificare uno sviluppo immobiliare sostenibile, preservando l’equità e la qualità della vita nelle città italiane.

FAQ

1. Quali sono stati gli effetti del turismo sul mercato immobiliare italiano?

  • L’aumento del turismo ha portato a un significativo sviluppo nel settore alberghiero, generando un incremento degli investimenti sia nel lusso che nell’economy. Tuttavia, ha anche sollevato preoccupazioni riguardo alla disponibilità di alloggi a lungo termine e all’aumento dei prezzi degli affitti residenziali.

2. Come stanno affrontando le città italiane il fenomeno degli affitti brevi?

  • Le città stanno considerando regolamentazioni che possano equilibrare la domanda turistica con le necessità abitative locali. Alcune proposte includono limiti di giorni per gli affitti brevi e la restrizione del numero di appartamenti in determinate aree.

3. Qual è il ruolo della collaborazione tra enti pubblici e privati nello sviluppo immobiliare sostenibile?

  • La collaborazione è cruciale per garantire uno sviluppo equilibrato, sostenibile ed equo. L’adozione di politiche inclusive e una pianificazione strategica del territorio possono favorire uno sviluppo armonioso, preservando al contempo la qualità della vita nelle città italiane.

4. Quali sono le prospettive future per il settore immobiliare legato al turismo in Italia?

  • Si prevede un continuo aumento degli investimenti nel settore alberghiero, con un’enfasi sulla crescita sostenibile e la diversificazione dell’offerta turistica. Tuttavia, ci sarà un’importante sfida nel bilanciare la richiesta turistica con le esigenze abitative locali.

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