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Il mercato immobiliare uffici nel periodo post Covid

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Vanessa GuerrieroVanessa Guerriero
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Il mercato immobiliare ad uso ufficio ha chiuso il 2019 con un trend positivo, in leggera crescita rispetto agli anni precedenti. Qual è l’andamento nel 2020 ai tempi del Coronavirus? Quali sono le previsioni del mercato immobiliare degli uffici nel periodo post Covid?

Dopo anni difficili, caratterizzati da una lenta ripresa delle compravendite nel mercato immobiliare degli uffici, nel 2019 si è registrato un andamento in crescita delle transazioni, salite del 4,8%. L’emergenza Covid19 ha ovviamente determinato una battuta di arresto in questo trend, vediamo insieme alcuni dati sul settore uffici nei primi due trimestri del 2020.

Alcuni dati sugli investimenti nel settore uffici nel 2020

Nel primo trimestre 2020, la chiusura delle attività dovuta al lockdown si è naturalmente riflettuta  in un calo negli investimenti totali del 25%. 

Il segmento Uffici, con investimenti perì 394,2 milioni di Euro (pari al 31% del totale), rimane in questo periodo il comparto più attrattivo del settore immobiliare. In particolare, Milano si conferma la prima piazza con investimenti pari a circa 336 milioni di EuroRoma ha invece visto ridursi sensibilmente gli investimenti, per un totale di circa 40 milioni di Euro.

Nel secondo trimestre, il settore uffici ha pesato per circa il 60% del totale degli investimenti (di cui il 57% su Milano) riportando un forte incremento nel settore immobiliare commerciale. In particolare, un’analisi di Bnp Paribas evidenzia come nel secondo trimestre 2020 il volume di investimenti nel segmento uffici a Milano si sia rivelato solido. 

Si è infatti registrato un investimento totale che ha superato leggermente 1 miliardo di Euro (su 1.25 miliardi totali nel settore uffici). Occasioni che sono mancate invece a Roma, che ha comunque visto un incremento rispetto al primo trimestre per un totale investimenti di circa 171 milioni di Euro.

Per quanto riguarda il mercato degli immobili “prime” del settore uffici (terziario cielo-terra, top location, di qualità superiore, con conduttori di livello primario), sia a Milano che a Roma il calo, anche nel breve termine, è relativamente contenuto con un ritorno più rapido alla situazione pre-crisi: 

I rendimenti degli uffici “prime” si sono rivelati abbastanza stabili, con il CBD al 3,3% netto a Milano e al 4% netto a Roma.

Evoluzione del mercato immobiliare a uso ufficio pre e post Covid

La crisi sanitaria porterà a cambiamenti profondi nel mercato immobiliare, in particolare per gli spazi per uffici, accelerando il processo di obsolescenza di alcuni stabili che non rispettano le nuove tendenze emergenti”

(Virginie Wallut, Director of Real Estate Research and Sustainable Investment di La Française Real  Estate Managers)

Il Coronavirus ha ormai riconfigurato, probabilmente in maniera permanente, il mondo del lavoro. Il lento adattamento al concetto di smart working che si è verificato negli ultimi anni in Italia ha preso un’impennata rilevante con la chiusura degli uffici e delle attività a causa del Covid.

Anche se molte aziende stanno sperimentando largamente lo smart working, non sono previsti eccessivi cambi di rotta per ciò che riguarda il trend di interesse dei compratori per gli uffici. Già prima del Coronavirus, negli ultimi 6 anni, infatti, gli uffici più obsoleti e situati in quartieri residenziali sono stati acquistati con l’obiettivo di essere trasformati in immobili a uso abitativo.

In una fase post Covid, con un calo previsto dell’occupazione dell’1,5%,  si prevede un’ulteriore  riduzione strutturale tra il 10 e il 20% della domanda aggregata di spazi per gli uffici, per una riduzione della superficie totale di circa 770.000 mq. 

Si può prevedere però che questo calo della domanda riguarderà principalmente questa tipologia di uffici obsoleti e periferici. 

A questo punto bisognerà capire se la domanda nel settore residenziale confermerà questo trend, alimentando la richiesta di uffici. Scopri le previsioni dell’andamento immobiliare residenziale post Covid a Milano.

Come si adatta il mercato immobiliare uffici alle esigenze dello Smart Working

Il settore uffici sarà quindi caratterizzato da un periodo di profonda riflessione sugli spazi individuali e lo smart working. L’esigenza di avere uno “spazio individuale di sicurezza” porterà ad un aumento della domanda di superfici per uffici adatte alle esigenze dei lavoratori. 

Nonostante gli evidenti vantaggi dello smart working, molti lavoratori e datori di lavoro continuano a preferire il lavoro in un ufficio. Per questo, la riduzione della domanda  nel mercato immobiliare uffici di cui abbiamo parlato in precedenza non dovrebbe quindi intaccare in modo significativo la richiesta di uffici. 

Il mercato immobiliare uffici continuerà a premiare sempre di più uffici con le seguenti caratteristiche:

  • Posizionamento nei grandi centri urbani
  • Ampia metratura per garantire lo spazio personale
  • Accessibilità e vicinanza  ai nodi dei trasporti urbani 
  • Possibilità di accesso paritario alle informazioni sia da ufficio che da casa (connessione stabile e sicura).

Andamento dei rendimenti del mercato immobiliare ad uso ufficio

Tra il 2015 e il 2020 i diversi mercati, da Milano a Roma, hanno registrato una curva dei rendimenti in lenta ma costante discesa

Nel periodo post Covid questa fase discendente sarà naturalmente invertita, ma non in modo significativo e solo nel breve termine. Nella seconda parte del 2020 il rendimento lordo dell’acquisto di un ufficio per l’affitto è pari all’8,4%, a differenza dell’8,2% dei tre mesi precedenti.

Come accennato in precedenza, i più colpiti dalla crisi post Covid  saranno gli immobili con location meno privilegiate. In questi casi i prezzi risentiranno sia del calo dei canoni di locazione che dei rendimenti attesi più alti. 

Nel medio termine, la situazione dei rendimenti dovrebbe facilmente normalizzarsi per gli uffici dei grandi centri urbani.

Conclusioni

In conclusione, non si possono effettuare previsioni certe finchè questo periodo di incertezza non terminerà assieme all’emergenza Covid. Si può, in base all’andamento degli ultimi anni e della prima metà del 2020, prevedere che ci sarà una chiusura di molti uffici.  Ma si tratta solamente della conferma di un trend che già si è sviluppato negli ultimi 6 anni e che ha riguardato uffici periferici e ormai obsoleti.

Occorrerà procedere ad un ripensamento degli spazi negli uffici per favorire spazi individuali e smart working, Si prevede quindi un  possibile aumento della richiesta di immobili ad ampia metratura, soprattutto nei grandi centri urbani, che rispettino le esigenze dei lavoratori. La situazione di crisi comporterà una ricontrattazione dei prezzi di affitto  e rendimenti attesi più alti ma nel medio termine ci si aspetta una normalizzazione naturale dell’andamento di mercato.

 

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