Affitti brevi in Italia: le nuove regole del 2025 rivoluzionano il mercato

La stretta normativa sugli affitti brevi in Italia, iniziata nel 2024 e completata nel 2025, è una risposta a anni di dibattiti sulla concorrenza sleale e gli effetti distorsivi del settore, e si manifesta attraverso nuove aliquote fiscali entrate in vigore nel 2024, un codice identificativo nazionale obbligatorio dal 2025 e maggiori poteri per i comuni.

[In pillole] La sintesi per chi va di fretta:

Il mercato degli affitti brevi in Italia ha vissuto una svolta profonda tra 2024 e 2025. Le nuove normative hanno introdotto obblighi fiscali maggiorati (cedolare secca differenziata dal 2024), il Codice Identificativo Nazionale (CIN) obbligatorio dal gennaio 2025 e maggiori poteri ai Comuni. L’obiettivo è professionalizzare il settore, combattere il sommerso e mitigare l’impatto sui centri storici, equilibrando la crescita turistica con le esigenze abitative locali.

La cedolare secca non è più uguale per tutti

Il principio di una tassazione fissa e agevolata, che per anni ha rappresentato il pilastro fiscale degli affitti brevi in Italia, viene parzialmente archiviato. A partire dal 2024, la cedolare secca si è sdoppiata.

I proprietari che destinano alla locazione turistica una sola unità immobiliare potranno continuare a beneficiare dell’aliquota del 21%, una misura pensata per salvaguardare chi integra il proprio reddito in modo occasionale. La vera svolta, però, riguarda chi gestisce da due a quattro appartamenti: per questi soggetti, l‘aliquota sale al 26%.

Questa modifica non è un dettaglio tecnico, ma un segnale politico preciso. Si introduce una progressività di fatto, legando il prelievo fiscale all’intensità dell’attività svolta.

Per un proprietario con tre appartamenti che generano un reddito lordo di 40.000 euro all’anno, il passaggio dal 21% al 26% su due di questi si traduce in un aumento considerevole del carico fiscale.

Questo potrebbe spingere alcuni a riconsiderare la convenienza dell’investimento o a trasferire parte dei costi aggiuntivi sui prezzi finali, con possibili ripercussioni sulla competitività dell’offerta turistica. Altri potrebbero essere incentivati a regolarizzare la propria posizione, passando al regime d’impresa per poter dedurre i costi di gestione, una possibilità preclusa a chi opta per la cedolare secca.

Ma l’aumento dell’aliquota è solo l’aspetto più visibile di un controllo che si fa molto più capillare.

Il codice identificativo nazionale come targa per ogni casa

Parallelamente alla stretta fiscale, dal 1 gennaio 2025 è diventato pienamente operativo il Codice Identificativo Nazionale, o CIN. Si tratta di un codice alfanumerico che dovrà essere obbligatoriamente richiesto per ogni singola unità immobiliare adibita ad affitto breve e che funzionerà, in sostanza, come una targa.

Questo codice dovrà essere esposto non solo fisicamente all’esterno dell’immobile, ma anche, e soprattutto, in ogni annuncio pubblicato online. L’obbligo riguarda tutti, dalle grandi piattaforme internazionali come Airbnb e Booking.com ai piccoli portali locali, fino agli annunci su social network o siti web privati. Lo scopo è chiaro: garantire la massima tracciabilità di ogni transazione e rendere immediatamente identificabile chi opera legalmente e chi no.

La mancata esposizione del CIN comporterà sanzioni severe, che possono arrivare fino a 5.000 euro per ogni annuncio irregolare. Ma il CIN non è solo uno strumento di controllo fiscale. Per ottenerlo, i proprietari dovranno attestare che l’immobile rispetta determinati requisiti di sicurezza, come la presenza di estintori e di rilevatori di monossido di carbonio.

Si tratta di un passo importante per la tutela degli ospiti, che allinea gli standard degli affitti brevi a quelli delle strutture ricettive tradizionali. Qui si apre però un capitolo delicato che riguarda il ruolo dei grandi portali online. Fino a oggi, queste piattaforme si sono spesso definite come semplici intermediari tecnologici, una sorta di bacheca digitale che mette in contatto domanda e offerta.

Con l’obbligo di verificare e pubblicare il CIN, la loro responsabilità aumenta. Saranno chiamate a collaborare più attivamente con le autorità per oscurare gli annunci privi di codice, trasformandosi di fatto in controllori del mercato. Una posizione che potrebbe non piacere a chi ha costruito un impero miliardario proprio sull’assenza di regolamentazione e sulla massima libertà concessa agli utenti.

Maggiori poteri ai Comuni: SCIA e regolamentazioni locali

Una delle novità più significative riguarda il rafforzamento del ruolo dei Comuni nella regolamentazione degli affitti brevi in Italia. Questo si manifesta principalmente attraverso due strumenti:

SCIA obbligatoria per attività imprenditoriali

A partire dal 2 novembre 2024, le locazioni brevi e turistiche esercitate in forma imprenditoriale devono essere avviate con la presentazione della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) presso lo Sportello Unico per le Attività Produttive (SUAP) del comune territorialmente competente.

Quando è obbligatoria la SCIA?

• Per chi gestisce più di quattro appartamenti destinati a locazioni brevi (forma imprenditoriale obbligatoria)
• Per chi sceglie volontariamente di operare in forma imprenditoriale anche con meno immobili

Cosa comporta la SCIA?

• Rispetto di standard rigorosi di sicurezza e igiene
• Rischio di sanzioni amministrative elevate, fino alla chiusura forzata per le attività non conformi
• Maggiore controllo da parte delle autorità comunali

Il ruolo dei Comuni: più controllo, non più potere di blocco

La normativa nazionale non ha concesso ai Comuni il potere generale di limitare il numero di giorni di affitto o di impedire la locazione breve in forma non imprenditoriale.

Tuttavia, il vero “nuovo potere” per i Comuni risiede nella sorveglianza e nell’azione amministrativa:

1. Potere di controllo e sanzione: I Comuni diventano il fulcro operativo per la verifica del rispetto degli obblighi di sicurezza e l’esposizione del CIN. Le sanzioni per la mancata conformità sono riscosse dal Comune, fornendo un incentivo economico all’attività di vigilanza.
2. Gestione delle comunicazioni: Controllo delle comunicazioni per le attività non imprenditoriali e rispetto delle normative urbanistiche e di sicurezza.
3. Regolamenti locali specifici: Possibilità di introdurre normative comunali complementari nel rispetto del quadro nazionale.

La recente sentenza del Consiglio di Stato sul caso Sirmione (aprile 2025) ha chiarito che la possibilità per i Comuni di introdurre limitazioni dipende dal quadro normativo regionale. Mentre in Lombardia i Comuni non possono limitare gli affitti brevi (mancando una specifica delega regionale), altre regioni come l’Emilia-Romagna consentono ai propri comuni maggiori margini di intervento.

La legge ha rafforzato il potere di controllo e sanzionatorio dei Comuni, ma non ha soddisfatto la richiesta di molti sindaci (soprattutto delle grandi città d’arte) di avere il potere di limitare o vietare gli affitti brevi per contrastare lo spopolamento residenziale.

Conclusioni

In sintesi, la nuova normativa sugli affitti brevi in Italia segna la fine della deregulation. La cedolare secca differenziata, il CIN obbligatorio e il potenziato ruolo di controllo dei Comuni puntano a riequilibrare il mercato, contrastare la speculazione e tutelare residenti e turisti. Queste sfide richiederanno collaborazione tra proprietari, piattaforme e amministrazioni per garantire trasparenza, sicurezza e una gestione sostenibile, integrando gli affitti brevi nel tessuto urbano e sociale.

Take Aways

Fine della deregulation: Il settore degli affitti brevi in Italia esce dall’era della deregulation, con un quadro normativo molto più stringente e controllato.

Cedolare secca differenziata: L’aliquota del 21% rimane solo per chi affitta un singolo immobile; chi ne gestisce da due a quattro vedrà l’aliquota salire al 26%, introducendo una progressività di fatto.

Codice Identificativo Nazionale (CIN): Obbligatorio per tutti gli immobili dal 1° gennaio 2025, il CIN è la “targa” di ogni affitto breve, garantendo tracciabilità, sicurezza (con requisiti minimi) e aumentando la responsabilità delle piattaforme online nella verifica.

Controllo comunale: I Comuni vedono rafforzato il loro potere di vigilanza e sanzione per il rispetto del CIN e dei requisiti di sicurezza, ma non ottengono il potere generale di limitare la durata o la frequenza degli affitti brevi.

Maggiore responsabilità e programmazione: Il futuro degli affitti brevi in Italia richiederà maggiore assunzione di responsabilità collettiva e programmazione, bilanciando gli interessi dei singoli proprietari con le esigenze della comunità e la sostenibilità del turismo.

FAQ

1. La cedolare secca cambia per tutti gli affitti brevi? No, non per tutti. L’aliquota del 21% rimane per i proprietari che affittano una sola unità immobiliare. L’aumento al 26% della cedolare secca si applica a chi gestisce da due a quattro appartamenti destinati alla locazione turistica.

2. Cos’è il CIN e perché è importante? Il CIN (Codice Identificativo Nazionale) è un codice alfanumerico obbligatorio per ogni immobile adibito ad affitto breve. Serve a garantire la tracciabilità delle locazioni, identificare gli operatori legali e assicurare standard minimi di sicurezza per gli ospiti (come la presenza di estintori e rilevatori di monossido di carbonio). Deve essere esposto nell’immobile e in ogni annuncio online.

3. Che impatto avrà questa normativa sulle piattaforme online come Airbnb o Booking.com? Le piattaforme online non saranno più semplici intermediari. Con l’obbligo di verificare e pubblicare il CIN, la loro responsabilità aumenta significativamente. Saranno chiamate a collaborare con le autorità per oscurare gli annunci non conformi, trasformandosi di fatto in controllori attivi del mercato.