Il supercondominio: dalla definizione legale alla complessa gestione pratica

Vivere in un complesso residenziale con piscina condivisa, strade private e spazi verdi comuni significa far parte di un “supercondominio”, una figura giuridica riconosciuta dalla legge nel 2012 con l’articolo 1117-bis del Codice Civile. Si tratta di un sistema a due livelli dove più edifici, pur mantenendo la propria autonomia, condividono beni e servizi comuni. Chi decide sugli interventi? Come vengono ripartite le spese? Comprendere il funzionamento di assemblee, rappresentanti, amministratori e le regole per la divisione dei costi è fondamentale per chi vive o intende acquistare in queste realtà abitative.

Che cos’è un supercondominio

La differenza principale tra un condominio normale e un supercondominio sta nella struttura della proprietà. Nel condominio tradizionale c’è un solo edificio suddiviso in appartamenti privati, con parti comuni come scale, tetto o ascensore. Nel supercondominio, invece, ci sono più edifici che sono già di per sé dei condomini separati, ma che condividono ulteriori beni e servizi.

L’articolo 1117-bis del Codice Civile stabilisce che le regole del condominio si applicano, quando possibile, a tutte le situazioni in cui più unità immobiliari o più edifici hanno parti in comune. Questa compatibilità rappresenta il punto chiave, perché applicare norme pensate per un singolo palazzo a un complesso con decine di edifici e centinaia di famiglie richiede un’organizzazione decisionale particolare.

La legge non fissa un numero minimo di edifici per definire un supercondominio: sono sufficienti due palazzi. Quello che conta è l’esistenza di un legame concreto e funzionale tra le proprietà. Un esempio tipico sono i villaggi residenziali, dove le case sono indipendenti ma condividono strade private, piscine, campi da tennis o servizi di sorveglianza.

La riforma del 2012 e il riconoscimento normativo

Prima del 2012, i tribunali avevano già sviluppato questo concetto, ma l’assenza di una norma specifica creava margini di interpretazione su chi dovesse decidere e in che modo. La riforma ha fatto chiarezza, stabilendo che al supercondominio si applicano le regole del condominio per la gestione delle parti comuni, mentre tutto il resto segue quanto previsto dal contratto o dal regolamento.

Questo significa che ogni singolo edificio continua a essere gestito dalla propria assemblea e dal proprio amministratore, ma le decisioni che riguardano l’intero complesso seguono un percorso diverso e più articolato.

Questa organizzazione su due livelli presenta caratteristiche particolari. I condomini possono non essere consapevoli di far parte di una struttura più grande, e gli amministratori dei singoli edifici devono coordinare le proprie attività con quella del complesso.

La nomina dell’amministratore

La nomina di un amministratore del supercondominio è obbligatoria solo quando i condomini sono più di sessanta. Nei complessi più piccoli, la legge non prevede questo obbligo. Il ruolo dell’amministratore del supercondominio si affianca all’autonomia dei singoli edifici, creando un sistema di gestione articolato per le decisioni che riguardano l’intero complesso, dalla manutenzione di un parco comune al rinnovo del contratto del portiere.

Come funziona la gestione di un supercondominio: assemblea e amministratore

Il supercondominio funziona secondo un principio di rappresentanza. Le decisioni sulle parti comuni a tutti gli edifici non vengono prese direttamente da tutti i proprietari, ma da un’assemblea generale formata dai rappresentanti di ciascun condominio. Quando i partecipanti al supercondominio superano i sessanta, ogni edificio deve scegliere un proprio rappresentante per l’assemblea generale.

Questa persona, eletta dall’assemblea del suo palazzo, vota sulle questioni in discussione, come l’approvazione del bilancio del supercondominio o la nomina del suo amministratore. Le decisioni prese da questa assemblea di secondo livello valgono direttamente per tutti i condomini, anche per quelli che non hanno partecipato alla nomina del rappresentante.

Questo meccanismo permette di gestire assemblee con un numero contenuto di partecipanti. Il rappresentante vota nell’assemblea generale seguendo un mandato che gli viene dato dal suo condominio. La legge prevede diverse modalità per questo mandato: può essere vincolante, obbligando il rappresentante a votare come deciso dalla sua assemblea, oppure più libero, lasciandogli autonomia di scelta.

Il ruolo del rappresentante e dell’amministratore

La figura del rappresentante viene individuata dall’assemblea del singolo edificio. Spesso è l’amministratore del singolo edificio a ricevere questa delega, gestendo sia le esigenze del suo palazzo che quelle dell’intero complesso.

La gestione quotidiana è invece affidata all’amministratore del supercondominio, che si occupa di contabilità, riscossione delle quote, manutenzione delle parti comuni, esecuzione delle decisioni dell’assemblea generale. Il suo ruolo è distinto da quello degli amministratori dei singoli edifici, con i quali mantiene un contatto costante. Questa doppia linea di gestione prevede una catena di comunicazione strutturata.

La procedura per gli interventi

Quando un singolo residente ha bisogno di un intervento, si rivolge al suo amministratore di palazzo. Quest’ultimo contatta poi l’amministratore del supercondominio, il quale ottiene l’autorizzazione dell’assemblea generale per procedere. Questa procedura articolata caratterizza il funzionamento del supercondominio.

La divisione delle spese e delle responsabilità nel supercondominio

La ripartizione delle spese nel supercondominio segue il principio secondo cui ogni condomino contribuisce alle spese per le parti comuni in proporzione ai millesimi di proprietà.

Nel supercondominio esistono tabelle millesimali su due livelli:

• quelle interne a ogni edificio, che dividono i costi di quel palazzo,
• quelle generali del supercondominio, che determinano quanto ciascun edificio deve contribuire alle spese comuni.

Per fare un esempio concreto: la spesa per la manutenzione del grande parco che circonda tre palazzi viene prima divisa tra i tre edifici secondo i loro millesimi generali, e poi la quota di ciascun edificio viene suddivisa tra i suoi condomini secondo le tabelle millesimali interne.

Questo sistema presenta una logica a due livelli. Un proprietario di un appartamento nel palazzo più lontano dall’ingresso comune contribuisce alle spese del cancello automatico nella stessa misura degli altri, secondo i millesimi del suo edificio e quelli generali del supercondominio.

Il supercondominio parziale

Per situazioni particolari, si applica il concetto di “supercondominio parziale”: se un bene o un servizio serve solo alcuni edifici del complesso, solo i proprietari di quegli edifici contribuiscono alle relative spese. Si possono quindi avere più contabilità separate: una per il viale comune a tutti, una per il giardino condiviso solo da due palazzi, e così via. Questa soluzione aumenta la precisione della gestione contabile.

La responsabilità per i debiti

Per quanto riguarda la responsabilità per i debiti, la legge stabilisce un principio di solidarietà limitata. Se un intero edificio non paga le sue quote al supercondominio, l’amministratore del supercondominio deve prima agire legalmente contro i condomini che non hanno pagato nel palazzo insolvente. Solo dopo aver tentato tutte le vie per recuperare il credito, può chiedere il pagamento agli altri condomini che sono in regola.

Questa norma tutela i proprietari che pagano regolarmente, pur prevedendo la possibilità di dover coprire le inadempienze altrui in casi specifici.

Conclusioni

Il supercondominio rappresenta un modello abitativo che prevede un equilibrio tra autonomia dei singoli edifici e gestione condivisa delle parti comuni. È una struttura che rispecchia la realtà dei complessi residenziali moderni e richiede agli abitanti un livello di consapevolezza e partecipazione nella gestione collettiva.

Take Aways

1. Definizione e requisiti minimi Il supercondominio si configura quando almeno due edifici condividono beni e servizi comuni come strade private, piscine o aree verdi. La legge non fissa un numero minimo di edifici, ma richiede un legame funzionale e materiale tra le proprietà.

2. Gestione a doppio livello Il sistema prevede due livelli organizzativi: ogni edificio mantiene la propria assemblea e amministratore, mentre le decisioni sulle parti comuni a tutto il complesso vengono prese da un’assemblea generale composta da rappresentanti di ciascun condominio.

3. Ripartizione delle spese con tabelle millesimali duplicate Le spese vengono ripartite attraverso tabelle millesimali su due livelli: prima si divide il costo tra gli edifici secondo i millesimi generali del supercondominio, poi ogni edificio suddivide la propria quota tra i condomini secondo le tabelle interne.

4. Responsabilità limitata per i debiti In caso di mancato pagamento da parte di un edificio, l’amministratore del supercondominio deve prima agire legalmente contro i condomini morosi di quel palazzo. Solo dopo aver tentato tutte le vie di recupero può rivalersi sugli altri condomini in regola con i pagamenti.

FAQ

1. Quando scatta il supercondominio?
   Il supercondominio si configura automaticamente quando più edifici condividono concretamente beni, impianti o servizi comuni. Non servono atti formali, delibere o manifestazioni di volontà: è sufficiente che esista materialmente questa condivisione di spazi e servizi. I requisiti essenziali sono la presenza di almeno due edifici e l’esistenza di elementi comuni necessari al loro funzionamento, come viali di accesso, parcheggi, impianti centralizzati o aree verdi.
   
2. Quando è obbligatorio costituire un supercondominio?
   La costituzione del supercondominio non dipende da una scelta o da un obbligo formale: nasce automaticamente dalla situazione di fatto. Quando un complesso edilizio è diviso in più edifici autonomi che hanno tra loro parti o impianti comuni, il supercondominio esiste già per legge. Tuttavia, quando gli edifici condividono servizi essenziali come infrastrutture idriche o sistemi di riscaldamento, organizzare una gestione congiunta diventa necessario nella pratica per garantire manutenzione efficiente ed equa ripartizione delle spese.
   
3. Quando si è in presenza di un supercondominio?
   Si è in presenza di un supercondominio quando esistono più edifici, che possono essere o meno già costituiti in condomini separati, collegati tra loro da beni, impianti e servizi comuni che hanno una funzione accessoria rispetto ai fabbricati. Gli esempi più comuni includono viali d’accesso condivisi, zone verdi, impianti di illuminazione, guardiola del portiere o servizi di portierato comuni. La legge non stabilisce un numero minimo di edifici: ne bastano due che condividano strutture comuni.
   
4. Chi deve pagare il supercondominio?
   Le spese del supercondominio sono a carico di tutti i proprietari delle unità immobiliari degli edifici che ne fanno parte, in proporzione ai millesimi di proprietà. Il sistema prevede una ripartizione su due livelli: prima il costo viene diviso tra gli edifici secondo i millesimi generali del supercondominio, poi ciascun edificio ripartisce la propria quota tra i suoi condomini seguendo le tabelle millesimali interne. Esiste però un’eccezione: nel caso di supercondominio parziale, quando un bene o servizio serve solo alcuni edifici del complesso, contribuiscono alle spese esclusivamente i proprietari di quegli edifici.