Trasferimento del mutuo: una procedura complessa e il potere della banca

Il trasferimento del mutuo ad un’altra persona, sia in caso di successione che di compravendita, non è automatico. Questo articolo spiega come funziona in modo chiaro, quali sono i casi possibili e quali alternative valutare per gestire al meglio la transizione del mutuo.

Trasferimento del mutuo in caso di successione: cosa succede ai debiti ereditati

Il trasferimento del mutuo in caso di morte del mutuatario implica che il mutuo non si estingua automaticamente ma entri a far parte dell’asse ereditario insieme all’immobile.

Per questo, gli eredi, decidendo se accettare l’eredità, devono considerare anche l’onere delle rate residue del mutuo. Dopo l’accettazione, gli eredi sono coobbligati verso la banca, che può richiedere il pagamento dell’intera rata a uno qualsiasi di loro.

Procedura di voltura e valutazione bancaria

Per aggiornare il mutuo, gli eredi comunicano formalmente il decesso e l’accettazione dell’eredità alla banca, presentando documenti come il certificato di successione.

La banca analizza quindi la capacità di reddito e l’affidabilità creditizia del nuovo intestatario o degli intestatari. Nel caso in cui non vengano ritenuti idonei, la banca può rifiutare il subentro, aprendo la possibilità di rinegoziazioni o di procedure per il recupero del credito tramite l’immobile

La procedura di accollo è fondamentale per formalizzare il subentro nel mutuo e garantire che il debito venga gestito correttamente, evitando così situazioni di incertezza per eredi o acquirenti.

L’accollo del mutuo nei trasferimenti immobiliari

Il trasferimento del mutuo è possibile anche in caso di compravendita immobiliare o di riorganizzazione del patrimonio familiare, come nelle separazioni o nei divorzi.

In queste situazioni, si ricorre all’accollo del mutuo in base a quanto stabilito dall’articolo 1273 del Codice Civile. L’accollo del mutuo consiste in un accordo con cui un terzo, chiamato accollante, si impegna a pagare il debito residuo del mutuatario originario, l’accollato.

L’accollo può rappresentare un modo per l’acquirente di ottenere un finanziamento più favorevole e per il venditore di liberarsi dal debito connesso alla vendita. La banca, tuttavia, esercita una valutazione discrezionale che ne determina l’approvazione o il rifiuto.

Esistono due forme principali:

• L’accollo cumulativo, in cui il debitore originario resta responsabile insieme al nuovo intestatario; questa è la modalità preferita dalle banche perché raddoppia le garanzie.
• L’accollo liberatorio, che permette al debitore originario di essere sostituito completamente dal nuovo intestatario, tramite consenso formale della banca, che verifica la situazione finanziaria del subentrante.

La banca può negare l’accollo liberatorio senza obbligo di fornire motivazioni dettagliate, basandosi su una valutazione del rischio. In questa situazione il venditore rischia di rimanere vincolato al debito anche senza più essere proprietario dell’immobile, mentre l’acquirente può perdere l’opportunità di acquistare alle condizioni auspicabili.

La procedura di accollo, pur essendo stata creata per facilitare i trasferimenti, dipende in larga misura dalla valutazione e dalla decisione della banca, il cui ruolo è centrale nel processo.

Alternative e costi nascosti nel trasferimento del mutuo

Quando l’accollo non è possibile o il subentro per successione viene negato, esistono altre opzioni, ognuna con costi e complessità diverse. Una di queste è la sostituzione del mutuo: il venditore estingue il finanziamento esistente e l’acquirente apre un mutuo nuovo, eventualmente con un’altra banca.

Questa soluzione comporta costi legati all’apertura di un nuovo mutuo, come la perizia dell’immobile, le spese notarili per l’atto e l’iscrizione della nuova ipoteca, oltre a eventuali penali per l’estinzione anticipata del mutuo precedente, se stipulato prima del Decreto Bersani del 2007.

Un’altra possibilità è la surroga (o portabilità del mutuo), introdotta dal Decreto Bersani per favorire la concorrenza tra banche. La surroga consente di trasferire il mutuo a un altro istituto che offre condizioni migliori, mantenendo importo residuo e durata, senza costi aggiuntivi.

È importante sottolineare che la surroga permette di cambiare banca ma non l’intestatario del mutuo. Per cambiare intestatario si deve seguire una procedura diversa, che richiede il consenso della banca originaria o di quella nuova ed è legata a rigorose valutazioni di merito creditizio.

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Conclusioni

Trasferire un mutuo è un processo possibile ma complesso, e non sempre garantito. La decisione finale spetta alle banche, che valutano attentamente il merito creditizio dei nuovi intestatari, conferendo loro un ruolo centrale e decisionale. Per chi si trova a dover affrontare questa procedura, è importante essere consapevoli delle possibili difficoltà burocratiche e della necessità di sottoporre la propria situazione finanziaria a un’analisi dettagliata.

Prepararsi adeguatamente e comprendere le diverse opzioni disponibili, come l’accollo, la sostituzione o la surroga, può facilitare la gestione del trasferimento e permettere di scegliere la soluzione più adatta alle proprie esigenze finanziarie e personale.

Take Aways

• Il trasferimento del mutuo non è automatico: richiede procedure specifiche e il consenso della banca, sia in caso di successione sia di compravendita.
• In caso di successione, gli eredi devono accettare l’eredità per assumersi anche le obbligazioni del mutuo residuo, diventando coobbligati solidalmente.
• L’accollo del mutuo è la procedura formale con cui un terzo assume il debito residuo del mutuo: va approvato dalla banca che valuta la solvibilità del nuovo intestatario.
• Esistono alternative al trasferimento diretto, come la sostituzione del mutuo o la surroga, ognuna con vantaggi, limiti e costi specifici.
• Comprendere il funzionamento del trasferimento del mutuo e le sue opzioni è fondamentale per gestire adeguatamente un patrimonio immobiliare e pianificare transizioni familiari o di compravendita.

FAQ

1. Chi può subentrare nel mutuo in caso di successione?
   Possono subentrare nel mutuo gli eredi che accettano l’eredità, previa approvazione della banca. È necessario comunicare formalmente l’accettazione dell’eredità e la banca valuta la capacità creditizia degli eredi per concedere il subentro.
2. Cos’è l’accollo del mutuo e quando serve?
   L’accollo è un accordo formale con cui un terzo si impegna a saldare le rate residue del mutuo. Serve per trasferire ufficialmente il mutuo al nuovo intestatario, come in caso di compravendita o riorganizzazione familiare.
3. La banca può rifiutare il subentro nel mutuo?
   Sì, la banca può rifiutare il subentro se ritiene che il nuovo intestatario non abbia requisiti di solidità finanziaria adeguati. In questi casi, si possono valutare alternative come la sostituzione del mutuo o la surroga.
4. Quali alternative esistono al trasferimento diretto del mutuo?
   Oltre all’accollo, vi sono la sostituzione del mutuo (nuovo mutuo da parte dell’acquirente) e la surroga (trasferimento del mutuo a un’altra banca con condizioni migliori), ognuna con costi e procedure specifiche.