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Mutuo ponte per cambiare casa: come funziona

23 dic 20226 min. di lettura
Vanessa GuerrieroVanessa Guerriero

Hai una casa di proprietà ma per motivi personali o lavorativi hai deciso di vendere per acquistare un nuovo immobile? 

Una soluzione per evitare di perdere una buona occasione e velocizzare i tempi di acquisto del nuovo immobile, anche quando non si sono ancora ottenuti tutti i fondi dalla vendita dell’immobile di proprietà, è quella del mutuo ponte. 

Scopri tutto su come funziona nella nostra guida dedicata.

  • Cos’è il mutuo ponte e come funziona
  • Quali sono i vantaggi e gli svantaggi del mutuo ponte
  • Requisiti per la richiesta del mutuo ponte per cambio casa
  • Mutuo ponte: chi lo eroga
  • Cosa succede in caso di mancata vendita del primo immobile entro i termini previsti

 

Cos’è il mutuo ponte e come funziona

Il mutuo ponte è una forma di finanziamento a breve termine che consente di vendere un immobile e acquistarne allo stesso tempo un altro, senza dover attendere i tempi di transizione di una classica compravendita.

Il problema più frequente quando si vuole vendere e comprare contemporaneamente è la mancata corrispondenza tra i tempi di vendita e di acquisto. I rischi sono due: vendere un immobile prima ancora di aver trovato una nuova casa oppure, al contrario, trovare un’offerta imperdibile per un nuovo immobile ma non avere la somma necessaria per acquistarlo.

Il mutuo ponte risolve queste problematiche poiché fornisce una somma che può essere utilizzata immediatamente per l’acquisto del nuovo immobile, anche prima della vendita di quello precedente. 

Perchè questo sia possibile basta infatti dimostrare l’intenzione a vendere, dato che il finanziamento erogato andrà rimborsato con il ricavato della vendita dell’immobile “vecchio’, entro 24 mesi. 

In genere l’importo che le banche concedono a finanziamento per questo tipo di mutuo varia tra il 50% e l’80% del valore dell’immobile che il richiedente intende vendere.

 

Quali sono i vantaggi e gli svantaggi del mutuo ponte

Il mutuo ponte è un ottima soluzione per comprare e vendere contemporaneamente, ma per una decisione consapevole è importante analizzare nel dettaglio i vantaggi e gli svantaggi.

 

Vantaggi nell’usufruire del mutuo ponte

Il primo grande vantaggio è quello di andare ad evitare problemi nel caso di mancata corrispondenza tra i tempi di vendita e acquisto. Questo consente al richiedente di cogliere al volo una buona occasione sul mercato immobiliare, avendo a disposizione una fonte di finanziamento immediata.

Un secondo importante vantaggio è che le rate del mutuo ponte sono rappresentate solo dagli interessi, e che non appena venduta la prima casa il richiedente ha la possibilità di restituire il debito in un’unica soluzione. Questo rende il mutuo ponte un’operazione molto ben gestibile dal punto di vista finanziario.

Un terzo beneficio è la velocità nei tempi per l’approvazione, che sono in genere piú brevi rispetto all’attivazione di un mutuo tradizionale. 

Infine, il richiedente del mutuo ponte ha la possibilità di godere delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa, anche qualora ne abbia già goduto in passato, dato che al termine della compravendita risulta residente nell’abitazione acquistata. Per poter mantenere le agevolazioni prima casa occorre vendere l’immobile precedente entro 12 mesi.

 

Svantaggi nell’usufruire del mutuo ponte

Il primo svantaggio è l’applicazione di tassi di interessi molto più alti rispetto al mutuo tradizionale. Trattandosi infatti di un periodo breve di maturazione degli interessi per la banca, questi sono particolarmente elevati per giustificare l’operazione. In più, nella stipula del mutuo ponte le banche impongono una doppia ipoteca, sia sull’immobile in vendita che su quello da acquistare.

Un secondo grande svantaggio è l’incertezza legata al tempo di vendita dell’immobile precedente. Se non si vende entro 24 mesi, il richiedente dovrà infatti restituire la quota di capitale del mutuo senza avere il ricavo della vendita a disposizione. In molti casi questo spinge i richiedenti ad abbassare il prezzo di vendita, rendendo l’affare svantaggioso.

Inoltre, se non si vende entro 12 mesi si vanno a perdere le agevolazioni sulla prima casa, con l’aggiunta di una penale laddove siano già state utilizzate per l’acquisto del nuovo immobile.

 

Requisiti per la richiesta del mutuo ponte per cambio casa

Al fine di ottenere il mutuo cambio casa occorre assolvere ad un serie di adempimenti, che vanno dimostrati tramite la presentazione della seguente documentazione:

  • atto di acquisto di un immobile; 
  • dichiarazione di messa in vendita di quello di cui si è già intestatari.

 

Mutuo ponte: chi lo eroga

Il mutuo viene finanziato dalle banche. Purtroppo non sono molte in Italia le banche che propongono il mutuo ponte, e molto spesso ci si rivolge a banche estere.

Se preferisci avere a disposizione le garanzie offerte dalle banche italiane, puoi richiedere un mutuo ponte a:

  • Unicredit, che con il suo Mutuo Cambia Casa consente di ottenere un finanziamento pari al 100% del valore dell’immobile, purché questo non sia superiore ai 300.000 euro, con un periodo massimo di ammortamento di 18 mesi.
  • Intesa Sanpaolo: con il mutuo a ponte potrai ottenere anche una somma in più successivamente all’acquisto, nel caso in cui la valorizzazione della tua nuova abitazione ti richiede un maggiore impegno economico.
  • Banco BPM: propone un mutuo cambio casa con un importo massimo finanziabile del 60% del valore del nuovo immobile e con un piano di pre-ammortamento in 18 mesi.

 

Cosa succede in caso di mancata vendita del primo immobile entro i termini previsti

La condizione per poter usufruire del mutuo cambio casa è la vendita dell’immobile precedente entro 24 mesi dalla stipula del finanziamento.

Può però succedere che al termine di questo periodo non si sia riusciti a completare la vendita. Cosa succede in questo caso? Il mutuatario dovrà restituire alla banca l’intero importo concesso a finanziamento, oltre che aver perso gli interessi già versati, sia sul prestito ponte che sull’eventuale mutuo in corso per la casa.

 

Conclusioni

Il mutuo ponte è un’ottima soluzione quando si decide di vendere e comprare casa contemporaneamente. Questo prestito consente infatti di avere ad immediata disposizione un finanziamento per l’acquisto di una nuova casa. Tale acquisto viene considerato come un acquisto prima casa in quanto si ha intenzione di vendere la precedente.

La condizione fondamentale per ottenere il finanziamento è quindi quella di vendere il ‘vecchio’ immobile entro 24 mesi. Entro 2 anni occorre utilizzare il ricavato della vendita per rimborsare il prestito alla banca. Le rate del finanziamento consistono infatti solo negli interessi, per cui prima si vende, prima si rimborsa il prestito e meno si paga.

Per poter vendere il tuo immobile nel minor periodo possibile, occorre innanzitutto avere una stima corretta del suo valore. Ottieni direttamente online una valutazione del tuo immobile, questo ti consentirà di stabilire il giusto prezzo di vendita e di sapere in anticipo quanto potrai ottenere dal tuo mutuo ponte.

Dopodiché, scegli accuratamente a chi rivolgerti per vendere il tuo immobile nel minor tempo possibile ottenendo il massimo dalla tua vendita.

 

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