Il mercato immobiliare italiano sta attraversando una fase di profonda trasformazione. Con l’impennata dei prezzi degli affitti nelle grandi metropoli come Milano, Roma e Bologna, il concetto di Affordable Housing è diventato un pilastro fondamentale delle politiche urbane e degli investimenti privati. Ma cosa si intende esattamente per “abitare accessibile”?
In questo articolo:
Cos’è l’affordable housing
L’affordable housing (“abitare accessibile”) è una soluzione abitativa flessibile che si colloca tra l’edilizia residenziale pubblica e il libero mercato. Si tratta di interventi immobiliari destinati a chi ha un reddito troppo alto per le case popolari, ma insufficiente per i prezzi di mercato delle zone centrali.
Gli elementi chiave sono i canoni concordati (solitamente inferiori del 20-30% rispetto ai valori OMI) e un forte focus sulla sostenibilità sociale e comunitaria. Il principio guida è la ricerca di un equilibrio tra sostenibilità economica, qualità ambientale e coesione urbana.
Differenze tra social e affordable housing
Spesso termini affordable housing e social housing vengono confusi, ma presentano differenze sostanziali in termini di target e gestione:
| Caratteristica | Social housing | Affordable housing |
| Target principale | Fasce deboli, emergenza abitativa | Giovani professionisti, ceto medio |
| Canone | Molto basso (calmierato dallo Stato) | Moderato (20-30% sotto il mercato) |
| Soggetto gestore | Comuni, Fondazioni, Onlus | Fondi immobiliari, Investitori privati |
| Obiettivo | Assistenza sociale | Mix sociale e rigenerazione urbana |
| Servizi inclusi | Assistenza di base | Coworking, palestre, aree comuni |
Esempi di successo in Italia
L’Italia sta vedendo la nascita di progetti ambiziosi, come ad esempio:
- Milano (Redo Merezzate): Un esempio di smart district che offre appartamenti in classe A a prezzi calmierati, con ampi spazi comuni e servizi digitali per la gestione della comunità.
- Milano – Il caso 5Square: Sviluppato da Redo Sgr nel quartiere Vigentino, ha vinto l’Uli Europe Awards for Excellence 2025, primo progetto italiano a ricevere questo “Oscar” dell’urbanistica. Ha trasformato cinque edifici terziari abbandonati in 468 appartamenti in classe A2, integrando asili, servizi sanitari e laboratori sociali.
- Roma e i PINQuA: la Capitale sta puntando sulla riconversione di edifici pubblici e uffici dismessi in residenze moderne per giovani coppie e studenti.
- Il Modello Campania (ACER): La Regione Campania rappresenta un caso virtuoso di centralizzazione. Con la creazione dell’ACER, è stato accorpato un patrimonio di oltre 60.000 immobili. Attualmente sono in corso investimenti per 620 milioni di euro (di cui 295 dal Fondo Complementare PNRR) per il recupero di quartieri come il Rione San Gaetano a Napoli. Le nuove leggi regionali del 2022 e 2024 impongono inoltre di destinare il 30% dei volumi recuperati proprio all’edilizia sociale (ERS).
I vantaggi dell’affordable housing
I benefici di questo modello sono duplici. Per l’inquilino, significa avere un’abitazione moderna ed efficiente con un canone che non superi il 30% del reddito netto.
Per l’investitore, l’affordable housing garantisce rendimenti stabili nel tempo e un tasso di insolvenza bassissimo, rispondendo perfettamente ai criteri ESG (Environmental, Social, and Governance) oggi fondamentali per i grandi fondi immobiliari.
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Le sfide per il 2026
Guardando al futuro prossimo, la sfida principale rimane il costo dei materiali e del credito. Tuttavia, i fondi del PNRR e le nuove agevolazioni fiscali per il social housing rappresentano un volano essenziale per la rigenerazione urbana. Il futuro delle città italiane dipenderà dalla capacità di integrare queste soluzioni nel tessuto urbano esistente, evitando la gentrificazione selvaggia.
Conclusioni
L’affordable housing è oggi la risposta concreta alla crisi abitativa delle grandi città italiane. Non si tratta solo di calmierare i prezzi, ma di rigenerare il tessuto urbano creando comunità sostenibili e inclusive.
Per i proprietari e gli investitori, questo modello rappresenta un’opportunità strategica: garantisce rendimenti stabili, riduce il rischio di sfitto e permette di accedere a importanti agevolazioni fiscali. In un mercato che cambia, l’abitare accessibile non è più un’alternativa, ma una necessità per la crescita delle nostre città.
Take Aways
Oltre l’edilizia pubblica: L’affordable housing non è “edilizia popolare”, ma un modello per il ceto medio che offre case moderne a canoni inferiori del 20-30% rispetto ai prezzi di mercato.
Il successo di Milano: Il progetto 5Square ha vinto l’Uli Europe Awards 2025, dimostrando che la rigenerazione di aree dismesse può creare comunità d’eccellenza con servizi integrati (asili, salute, coworking).
La spinta della Campania: Con l’Agenzia ACER e oltre 620 milioni di euro di investimenti, la regione è diventata un laboratorio nazionale per il recupero dei quartieri ERP e l’integrazione del social housing.
Investimento etico e sicuro: Per i proprietari, puntare sull’housing accessibile significa minimizzare il rischio di morosità e sfitto, beneficiando al contempo di regimi fiscali agevolati come la cedolare secca al 10%.
La sfida dei costi: Nonostante i fondi PNRR, la sfida per il 2026 resta il contenimento dei costi di costruzione e la semplificazione burocratica per trasformare i “vuoti urbani” in nuove case in tempi rapidi.
FAQ
1. Qual è la differenza principale tra Social Housing e Affordable Housing? Il Social Housing è rivolto a fasce indigenti o in emergenza abitativa, spesso gestito dal pubblico. L’Affordable Housing si rivolge invece al “ceto medio” (giovani coppie, lavoratori fuori sede, studenti) che non ha diritto alle case popolari ma fatica nel mercato libero, offrendo canoni moderati e servizi comuni.
2. Chi finanzia i progetti di Affordable Housing in Italia? I progetti nascono solitamente da partnership pubblico-private. I principali attori sono fondi di investimento immobiliare etici (come Redo Sgr), la Cassa Depositi e Prestiti (CDP), fondazioni bancarie (come Fondazione Cariplo) e risorse pubbliche derivanti dal PNRR e dai fondi regionali.
3. Quali sono i vantaggi fiscali per chi investe nell’edilizia sociale? I proprietari che mettono a disposizione immobili per l’housing sociale o a canone concordato possono beneficiare di una tassazione agevolata, come la cedolare secca al 10% (anziché al 21%) e riduzioni sostanziali sull’IMU, variabili a seconda del comune di ubicazione.