L’affitto breve adesso rende quasi quanto un BTP, ma molti stentano ancora a crederci. Quando il TAR del Lazio ha deciso che la cedolare secca sugli affitti brevi va pagata non solo da Airbnb, ma da chiunque affitti case vacanze o bed and breakfast su internet, si è scaricato il pandemonio. Da qualche anno a questa parte tanti proprietari di appartamenti hanno deciso di lasciar perdere l’affitto classico, per lanciarsi sul carrozzone degli affitti brevi.
Alcuni perché hanno uno spirito imprenditoriale. Altri perché pensano che l’affitto breve renda alte percentuali sul capitale investito, senza neanche richiedere troppo tempo all’host. Ma in realtà l’affitto breve raggiunge appena il rendimento di un BTP.
Facciamo due calcoli rapidi.
Hai un monolocale del valore di 200.000 Euro, e decidi di ristrutturarlo per creare un bed and breakfast. Ottimo! Conosci anche un amico che per riadattare il monolocale, riarredarlo ed equipaggiarlo ti chiede solo 20.000 Euro. Poiché l’appartamento è già tuo, l’investimento per creare il tuo bed and breakfast è davvero minimo. Solo 20.000 Euro.
Se avessi deciso di vendere il tuo appartamento l’agenzia immobiliare ti avrebbe chiesto 10.000 Euro di commissione. Invece così, spendendo solo 10.000 Euro in più puoi ottenere un rendimento di tutto rispetto. E solo con un investimento reale di 220.000 Euro.
Pubblicizzi l’appartamento su internet, e decidi di affittarlo per 50 Euro al giorno. Vivi a Milano, o anche a Torino o Roma, quindi il tuo monolocale va letteralmente a ruba, ed è pieno per 365 giorni l’anno. Alla fine dell’anno, hai ricavato 18.250 Euro su un investimento del valore reale di 220.000 Euro. Non è affatto male!
Però tu hai già un lavoro, ed il tempo per gestire il tuo bed and breakfast ti manca. Quindi hai assunto una signora straniera, che per 400 Euro al mese cambia la biancheria e le lenzuola, pulisce l’appartamento, consegna le chiavi agli ospiti, e risponde ai messaggi email. Si tratta di una spesa di 4.800 Euro l’anno. Di meno non è possibile.
I 18.250 Euro di guadagno sono già diventati 13.450. Ma non finisce qui, perché è necessario pagare anche la cedolare secca al 21%. Lo stipendio che dai alla donna delle pulizie straniera non può essere dedotto dall’incasso annuo lordo. Anche se la signora è assunta con regolare contratto di lavoro. Infatti, i costi di gestione per gli affitti brevi non sono detraibili.
L’importo della cedolare secca è di 3.832 Euro. Quindi i 13.450 Euro che ti ritrovavi dopo aver pagato la signora adesso sono già diventati 9.618 Euro.
Nel frattempo, anche se il tuo monolocale si trova all’ultimo piano di un bel palazzo storico in centro, i vicini si lamentano. L’appartamento è sempre pieno, ed i turisti vanno e vengono a qualsiasi ora del giorno e della notte. Nel condominio c’è trambusto, e la cosa non piace neanche all’amministratore.
L’appartamento è tuo, quindi puoi disporne come meglio credi, anche se ai tuoi vicini l’idea di avere un bed and breakfast nello stabile non piace. Ma prima o poi viene il momento di pagare l’IMU. Ipotizziamo un’IMU di 1.000 Euro. Anche se si tratta di un monolocale, siamo pur sempre in centro, in un palazzo signorile, ben abitato. Adesso i 9.618 Euro sono diventati 8.618.
Ma devi ancora pagare la TARI, le spese di condominio, le utenze per acqua ed energia elettrica. Ed anche il Wi-Fi. Perché il turista vuole un appartamento dotato di internet, anche se torna nel monolocale solo di sera. E poi il turista è anche sprecone. Un inquilino normale, sempre oculato ed attento alle spese, per risparmiare sulle bollette quando esce al mattino presto per andare al lavoro spegne sempre la luce. Il turista no. Pensa di essere in albergo. Quando esce per andare a divertirsi lascia sempre la luce accesa. Quando rientra si piazza per tre quarti d’ora sotto la doccia bollente. D’inverno tiene il riscaldamento sempre acceso al massimo, poiché vuole trovare un ambiente caldo.
A fine mese, tra TARI, condominio, bollette dell’acqua e della luce, spese per il Wi-Fi e di riscaldamento vanno via 210 Euro. Ci stiamo tenendo bassi, perché chi vive a Milano, a Torino, a Trieste, a Firenze o Bologna sa benissimo come le spese di riscaldamento, anche per un monolocale, sono molto più salate. Per non parlare del condominio.
Sommate, tutte queste spese ammontano a 2.520 Euro l’anno.
I tuoi 8.618 Euro adesso sono diventati 6.098. Questo è il ricavo netto che ti ritrovi in tasca a fine anno. Circa 508 Euro al mese. A conti fatti, sono circa 100 Euro in più di quelli che guadagna la donna delle pulizie.
Ma la domanda più importante è qual è il vero rendimento annuo del tuo investimento? Il valore reale che hai investito nel tuo bed and breakfast è pari a 220.000 Euro. Sì, perché il tuo monolocale vale proprio 200.000 Euro, in quanto si trova al centro, in un condominio signorile, ed è stato appena ristrutturato.
Se fai due conti calcolatrice alla mano, scopri come questo investimento di 220.000 Euro in un anno ne ha resi solo 6.098. Si tratta di un rendimento del 2.77% del tuo investimento. La performance di un BTP decennale, invece, ha rendimenti tra il 2,5 ed il 2.8% del capitale investito.
L’affitto breve rende quasi quanto un BTP, forse anche un po’ di meno. Infatti non tutti gli host riescono ad avere il monolocale, la camera, o l’appartamento pieno 365 giorni l’anno. Per ottenere questo rendimento hai dovuto pubblicizzare il monolocale su internet, assumere una donna delle pulizie, pagare IMU, TARI, spese di luce ed acqua. Il BTP invece rende il 2.5-2.8% del capitale da sé, senza che tu debba alzare un dito.