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La Rendita delle Case in Affitto a Milano e Roma

December 2, 2019|381 views
Diana della SpinaDiana della Spina
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Per qualche strano motivo, quando si parla di investimenti immobiliari prima o poi salta fuori qualcuno che ti sconsiglia vivamente di investire nel mattone. Le rendite delle case in affitto, anche in grandi città come Milano e Roma, sono in caduta rapida. Ti dicono gli “esperti”. Ma non è così.

Chi ha un’alta propensione al rischio invece ti consiglia di investire in azioni, ed è pronto a darti il nome e l’indirizzo di un consulente che – stando a quanto dice – sarebbe riuscito a raddoppiare il valore del suo portafoglio in pochi mesi. Chi ha una bassa propensione al rischio ti consiglia di tenere i soldi in banca. Oppure di investirli in Btp. Ma quanto rende un milione di Euro in banca? E quanto rendono i Btp?

A Chi Dare Ascolto?

Tu non sai quali consigli seguire. Ma nel frattempo la scelta di investire nel mattone ti sembra una scelta sbagliata. Ed inizi a pensare che siano tutti più furbi di te. Tizio ha rischiato in borsa, e gli è andata bene. Caio ha accumulato Btp su Btp e vive di rendita. Tu invece stai per scegliere un tipo di investimento “vecchio”, che non ti dà botte di adrenalina. E che fa inorridire gli amici al bar, o alle cene di famiglia. Perché tutti dicono che pagherai solo tasse su tasse. Senza guadagnarci nulla. E che per giunta potresti anche ritrovarti in casa un inquilino moroso.

Se anche tu ti sei trovato in una situazione simile. O se anche non ti sei trovato in questa situazione, ma questo tipo di conversazione ti sembra familiare, fermati!

Parlare di investimenti è facile, quando si tratta dei tuoi soldi. E tutti sono disposti a dire la loro.
Guardati intorno. Quanti degli amici e dei parenti che ti dicono di non investire in immobili sono proprietari di casa? Quanti hanno anche una seconda casa, o magari addirittura un locale commerciale, che hanno dato in affitto?

Apri gli occhi. Ed inizia a porti le domande giuste.

Qual è la rendita di una casa in affitto a Milano, o a Roma?

Per capire se vale la pena investire nell’acquisto di una casa , non serve ragionare in base al denaro che spenderai. Ed è inutile pensare all’IMU, alla TARI, alla TASI e alle altre tasse.

L’unica domanda giusta da farti è quanto guadagneresti se tu comprassi una casa da dare in affitto. Bisogna ragionare in termini di rendita.

Se provi a chiedere ad amici e parenti quanto rendono i loro immobili, quasi sicuramente tutti ti diranno che affitti ormai rendono pochissimo. E che il loro investimento immobiliare è quasi in perdita. Ma nel frattempo continuano a riscuotere i canoni di locazione dai loro inquilini mese dopo mese.

Se invece vogliamo ascoltare Solo Affitti, un’agenzia di intermediazione immobiliare fondata nel 1997, abbiamo una risposta molto diversa. Solo Affitti conosce bene il mercato immobiliare, perché vi opera in franchising da tanti anni. E si occupa solo di locazioni. Quindi ha tutte le informazioni che fanno al caso tuo.

Quest’azienda ha svolto un’indagine sul rendimento degli investimenti immobiliari nelle più grandi città italiane. L’indagine ha preso ad esempio un bilocale ammobiliato di 55 metri quadri, situato in centro, ed ha calcolato il tasso di rendimento annuo di questo investimento. Si tratta del tasso lordo, cui devi sottrarre tasse e imposte. Ma anche così abbiamo rendimenti di tutto rispetto. Ecco qual è il rendimento di un bilocale nelle maggiori città italiane:

  • a Milano un bilocale rende il 6,3% annuo, mentre a Roma il rendimento è pari al 5,6%
  • i rendimenti dei bilocali a Napoli e Torino sono analoghi, ed oscillano intorno al 6%
  • la stessa tipologia di appartamento rende l’8,2% a Cagliari, l’8,1% a Trieste, e il 7,5% a Palermo

Considera che il tasso di rendimento annuale dei Btp è di circa l’1%, mentre il tasso di rendimento decennale è di poco inferiore al 3%. E che se vuoi investire in azioni e titoli un consulente serio ti prospetterà rendimenti che oscillano tra il 5 ed il 10%. Alla fine, sembra proprio che il tanto bistrattato mattone offra i rendimenti più alti. A fronte di un rischio minimo.

Perché La Rendita delle Case In Affitto a Milano e Roma è del 6%?

Ma come mai le case in affitto a Milano e a Roma hanno una rendita così alta? Dov’è la fregatura? Ti starai chiedendo. La fregatura c’è ovviamente, ma è per chi cerca di ottenere un mutuo immobiliare. Visto che ottenere mutui diventa sempre più difficile, tante persone sono costrette ad abitare in affitto.

Questo significa che i canoni di locazione negli ultimi anni sono aumentati leggermente, proprio perché sempre più persone cercano case in affitto. Allo stesso tempo, le vendite di immobili vanno a rilento. Il risultato è che chi riesce a comprare casa compra a prezzi inferiori che in passato, ma può chiedere un canone di locazione più alto.

Le tasse vanno pagate, quindi i rendimenti netti sono leggermente inferiori ai rendimenti lordi che ti abbiamo elencato. Pero la tassazione degli immobili è inferiore alla tassazione praticata sui guadagni che derivano da attività finanziarie. Le rendite da Btp, ma anche da azioni ed obbligazioni, sono tassate al 26%. I contratti di locazione a canone libero 4 + 4 invece sono tassati al 21%. Se poi scegli la formula del canone concordato con cedolare secca, la tassazione scende al 10%.

Noi non vogliamo dirti cosa devi fare con i tuoi soldi. Anche perché non siamo consulenti finanziari. Però se i rendimenti di un bilocale in affitto sono superiori ai rendimenti di un Btp decennale, forse il mattone è ancora il tipo di investimento più redditizio e sicuro.

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