Clausola vista e piaciuta nell’acquisto casa: di cosa si tratta?
Vanessa GuerrieroComprare casa non è come fare shopping online: non c’è il tasto ‘reso gratuito’ se dopo una settimana vi accorgete che un rubinetto perde. Qui entra in gioco la clausola ‘vista e piaciuta’. È la formula che mette un punto fermo tra quello che avete visto durante i sopralluoghi e quello che state effettivamente comprando. Ma attenzione: non è una carta ‘esci gratis di prigione’ per il venditore, né una trappola inevitabile per l’acquirente. È semplicemente una regola del gioco che va conosciuta bene. Vediamo insieme dove finisce la tutela di chi vende e dove inizia il diritto di chi compra.
In questo articolo:
Oltre la formula: cos’è davvero la clausola “vista e piaciuta”
In un mondo ideale, ogni casa venduta sarebbe perfetta. Nel mondo reale, gli immobili vivono, invecchiano e mostrano i segni del tempo. La clausola “vista e piaciuta” è la fotografia di questo stato di fatto: l’acquirente dichiara di aver esaminato l’immobile, di averne apprezzato i pregi e accettato i difetti visibili, e di volerlo acquistare esattamente così com’è.
A livello pratico, questa clausola agisce come un “congelamento” delle aspettative. Se compri un appartamento con un parquet graffiato o una vecchia caldaia rumorosa dopo averlo visionato tre volte, non puoi tornare dal venditore un mese dopo il rogito chiedendo la sostituzione del pavimento. Lo hai “visto”, ti è “piaciuto” (o almeno lo hai accettato), e il prezzo che hai pagato rifletteva già quelle condizioni.
Il Codice Civile tra protezione e doveri
Nonostante sembri una formula sbrigativa, il “vista e piaciuta” poggia su basi giuridiche solide, in particolare sull’Articolo 1491 del Codice Civile. La legge stabilisce un principio di auto-responsabilità: se un difetto è “facilmente riconoscibile” usando la normale diligenza, la garanzia del venditore decade.
Ma c’è un dettaglio fondamentale: la clausola non è una bacchetta magica per far sparire i problemi. La legge protegge l’acquirente dalla mala fede. Se il venditore dichiara esplicitamente che “il tetto è stato rifatto l’anno scorso” e poi si scopre che è marcio, la clausola “vista e piaciuta” viene polverizzata dalla falsa dichiarazione. La fiducia, nel diritto immobiliare, ha un valore contrattuale.
La linea rossa: quando la clausola non ti salva
Il vero campo di battaglia legale non sono le finestre che non chiudono bene, ma i cosiddetti vizi occulti. Parliamo di quei difetti “traditori” che non emergono durante una normale visita, come una tubatura corrosa dentro il muro o un problema strutturale coperto dal cartongesso.
La clausola “vista e piaciuta” non copre mai i vizi occulti taciuti con dolo. Se il venditore sapeva del problema e lo ha nascosto (magari con una rinfrescata di vernice strategica per coprire la muffa), l’acquirente ha 8 giorni dalla scoperta per denunciare il vizio e un anno per agire legalmente.
In questi casi, il “vista e piaciuta” diventa carta straccia davanti a un giudice, perché non può mai legittimare l’inganno.
Nuovo vs Usato: le regole cambiano
Non tutte le case sono uguali davanti alla legge.
- Sull’usato, la clausola è la norma. Si acquista un pezzo di storia vissuta, e il “vista e piaciuta” serve a bilanciare il rischio tra chi vende un bene non perfetto e chi lo compra a un valore di mercato che tiene conto dell’usura.
- Sul nuovo, il discorso cambia radicalmente. Se compri da un costruttore, la clausola è spesso considerata vessatoria. Non puoi “accettare” vizi su una casa che deve ancora essere costruita o che è appena uscita dal cantiere. Qui entrano in gioco garanzie decennali e fideiussioni che il “vista e piaciuta” non può minimamente scalfire.
Strategie di sopravvivenza per le parti
Come navigare queste acque senza affondare? Ecco il nostro approccio “pro” per entrambe le parti:
Per chi vende: La trasparenza è il tuo miglior investimento. Invece di sperare che l’acquirente non noti quella macchia d’umidità in cantina, segnalala. Meglio ancora: inserisci nel contratto un elenco degli “interventi necessari” già identificati. In questo modo, il “vista e piaciuta” diventa una corazza d’acciaio perché l’acquirente firma consapevole di ogni singolo dettaglio.
Per chi compra: Non trasformarti in un detective solitario. Se l’investimento è importante, porta con te un geometra o un architetto. La loro “ordinaria diligenza” è molto più profonda della tua. Inoltre, chiedi sempre che le dichiarazioni verbali del venditore (es. “gli impianti sono certificati”) vengano messe nero su bianco nel preliminare. Le parole volano, i rogiti restano.
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Conclusione
La clausola “vista e piaciuta” non deve spaventare, ma deve spingere alla consapevolezza. È il punto d’incontro tra l’onestà di chi vende e l’attenzione di chi compra. Quando queste due componenti si allineano, la compravendita diventa un successo per tutti.
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Take Aways
- Non è una manleva totale: La clausola “vista e piaciuta” esonera il venditore solo dai vizi palesi (quelli visibili o facilmente riconoscibili). Non serve a coprire difetti strutturali nascosti o problemi di cui il venditore è a conoscenza ma che ha taciuto.
- La mala fede annulla tutto: Se il venditore nasconde intenzionalmente un difetto (il classico “vizio occulto”), la clausola perde ogni valore legale. La trasparenza non è solo una scelta etica, ma una protezione legale per chi vende.
- Attenzione alla diligenza: Chi compra ha il dovere di essere diligente. Se un difetto era visibile durante la visita (es. una vistosa macchia di muffa) e l’acquirente firma la clausola, non potrà più contestarlo dopo il rogito.
- Il nuovo non è usato: La clausola ha senso quasi esclusivamente tra privati per immobili usati. Se acquisti da un costruttore, le garanzie per legge (come la decennale postuma) prevalgono sempre su qualsiasi formula “vista e piaciuta”.
- Il tecnico è il tuo miglior alleato: Per svuotare di rischio questa clausola, la soluzione è una sola: un sopralluogo tecnico approfondito prima del preliminare. Sapere esattamente cosa si sta “vedendo” rende il “mi piace” molto più sicuro.
FAQ
- Come si scrive la clausola “visto e piaciuto”? Si inserisce solitamente nel preliminare o nel rogito con una formula del tipo: “L’acquirente acquista l’immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, ben noto per averlo visionato, con la clausola visto e piaciuto”. Per una maggiore tutela del venditore, è consigliabile specificare anche eventuali difetti già noti (es. infissi datati o impianti non certificati).
- Cosa significa la clausola “vista e piaciuta”? È una dichiarazione con cui l’acquirente accetta l’immobile nelle condizioni in cui appare durante le visite. Giuridicamente, limita la garanzia del venditore ai soli vizi occulti: l’acquirente rinuncia quindi a contestare in futuro difetti visibili o facilmente riconoscibili con la normale attenzione (come graffi sul pavimento, macchie di umidità o vetri scheggiati).
- La clausola “visto e piaciuto” che valore effettivo ha? Ha un valore circoscritto: protegge il venditore da lamentele post-vendita su difetti palesi, ma non lo esonera dalla responsabilità per vizi gravi nascosti intenzionalmente (mala fede). Se il venditore tace su un problema strutturale non visibile, la clausola perde efficacia e l’acquirente mantiene il diritto di chiedere il risarcimento o la riduzione del prezzo.