Abitazione principale e pertinenze: quali sono, vantaggi fiscali e requisiti

Sapere cosa si intende per pertinenze dell’abitazione principale è fondamentale per massimizzare il risparmio fiscale durante l’acquisto o il possesso di un immobile. Definire correttamente una pertinenza significa comprendere il vincolo di “servizio” che la lega all’abitazione principale. Un errore nella dichiarazione può comportare la perdita dei benefici “prima casa” o il pagamento di IMU non dovuta, trasformando un potenziale risparmio in un debito con l’Agenzia delle Entrate.

Cosa si intende per pertinenze?

Secondo il Codice Civile (art. 817), le pertinenze sono le cose destinate in modo durevole a servizio o ornamento di un’altra cosa. In ambito immobiliare, una pertinenza si considera legata all’abitazione principale quando esiste:

• Vincolo oggettivo: L’immobile accessorio è funzionale all’abitazione.
• Vincolo soggettivo: La volontà del proprietario di destinare quel bene a servizio della casa.

Quali immobili sono considerati pertinenze?

Le categorie ammesse sono esclusivamente:

• C/2: Magazzini, cantine, soffitte.
• C/6: Box auto, posti auto, rimesse.
• C/7: Tettoie.

L’Agenzia delle Entrate riconosce come pertinenze anche giardini e aree esterne classificate nel catasto terreni, purché sia dimostrato un vincolo pertinenziale effettivo.

Ai fini delle agevolazioni fiscali, l’Agenzia delle Entrate richiede generalmente che la pertinenza sia situata nello stesso Comune dell’abitazione principale e a una distanza tale da permettere un uso quotidiano a servizio della casa. Un box in un Comune limitrofo difficilmente verrà riconosciuto come pertinenza agevolabile.

Come funzionano le pertinenze sulla prima casa e sulla seconda casa?

Le pertinenze seguono il “destino fiscale” dell’immobile principale a cui sono legate:

• Sulla seconda Casa: Non è prevista alcuna agevolazione. Le pertinenze seguono l’aliquota ordinaria del 9% (Registro) o del 10% (IVA).
• Sulla prima Casa: Godono dell’aliquota ridotta (Imposta di Registro al 2% se acquisti da privato, oppure IVA al 4% se acquisti da costruttore).
• Acquisto successivo: È un errore comune pensare che il bonus spetti solo se compri tutto insieme. Puoi acquistare un box mesi o anni dopo il rogito della casa e pagare comunque il 2%, purché l’atto specifichi il vincolo di pertinenza con l’abitazione principale già in tuo possesso.

---

Nota Bene: Per godere del bonus, la pertinenza può anche essere acquistata con un atto separato e successivo al rogito della casa, purché venga esplicitato il vincolo pertinenziale.

---

Quante pertinenze ha l’abitazione principale?

Sebbene si possano avere infinite pertinenze “di fatto”, la legge limita le agevolazioni fiscali a una sola unità per categoria catastale. Se acquisti un appartamento con due garage (C/6), solo uno potrà godere dell’imposta al 2%. Sul secondo garage dovrai pagare l’imposta di registro ordinaria al 9%.

Tabella comparativa tassazione pertinenze (Acquisto da Privato)

Conclusioni

La corretta gestione delle pertinenze dell’abitazione principale è una leva fondamentale per il risparmio fiscale. Rispettare il limite di una pertinenza per categoria catastale non solo garantisce l’accesso al bonus “prima casa”, ma assicura l’esenzione totale dall’IMU. Prima di procedere a un acquisto o a una dichiarazione, è sempre bene verificare la vicinanza effettiva del bene accessorio all’abitazione, per evitare che l’Agenzia delle Entrate contesti il vincolo pertinenziale.

Take Aways

• Categorie agevolate: Il bonus spetta solo per le categorie C/2, C/6 e C/7.
• Limite numerico: Puoi agevolare massimo una pertinenza per categoria. La seconda paga sempre l’imposta piena.
• IMU: Le pertinenze (nei limiti sopra indicati) seguono lo stesso regime di esenzione dell’abitazione principale.
• Successione: Per le pertinenze ereditate come prima casa, le imposte ipotecaria e catastale sono fisse (200€ totali).

FAQ

1. Quando si considera pertinenza l’abitazione principale? Un immobile viene considerato pertinenza dell’abitazione principale quando è destinato in modo durevole a suo servizio o ornamento. Fiscalmente, deve appartenere alle categorie C/2, C/6 o C/7 e deve sussistere un vincolo di vicinanza tale da giustificare l’uso quotidiano a servizio della casa.
2. Quante pertinenze può avere l’abitazione principale? Ai fini dell’esenzione IMU, è possibile associare all’abitazione principale al massimo tre pertinenze (una per C/2, una per C/6 e una per C/7). Eccezione: se due pertinenze della stessa categoria (es. cantina e solaio, entrambe C/2) sono accatastate unitamente all’abitazione, entrambe possono godere dell’esenzione IMU. Per le agevolazioni fiscali in fase di acquisto, il beneficio spetta per una sola pertinenza per categoria catastale.
3. Quali sono le pertinenze di una prima casa? Le pertinenze agevolabili sono i magazzini o cantine (C/2), i garage o posti auto (C/6) e le tettoie (C/7). Questi immobili seguono la tassazione ridotta del 2% (Imposta di Registro) se acquistati insieme o successivamente alla prima casa.
4. Quali immobili sono considerati pertinenze dell’abitazione principale? Oltre alle classiche categorie catastali citate (C/2, C/6, C/7), possono essere considerate pertinenze anche giardini, parchi o cortili, purché censiti unitamente all’abitazione principale o graffati ad essa in catasto.