Guida alle categorie catastali: quante sono e quali permettono la residenza?

Nonostante le categorie catastali esistano da decenni, intorno a questo argomento spesso aleggiano ancora molti dubbi. Del resto, il loro numero è piuttosto consistente e solo una parte di queste è nota alla maggior parte delle persone che stanno cercando casa o desiderano venderla.

In questa guida ci addentreremo nell’argomento in maniera esaustiva, spiegando quante siano le categorie catastali e quali di queste permettano la residenza.

Cos’è la categoria catastale?

Con il regio decreto-legge n. 652 del 1939 furono introdotte le categorie catastali, ovvero una classificazione associata agli edifici che consentisse di definirne la destinazione urbanistica e calcolare la rendita catastale.

La sigla che le identifica è composta da una lettera maiuscola che si riferisce al gruppo di appartenenza e che va dalla A alla F, seguita da un numero che racchiude la sottocategoria.

In totale, quindi, esistono sei gruppi che definiscono la categoria catastale di un immobile e gli stessi sono suddivisi in due macrocategorie, ovvero quelle che riguardano la destinazione ordinaria o speciale e particolare.

Un gruppo a parte è quello identificato con la lettera F, perché rappresenta tutti gli immobili ai quali non è ancora stata attribuita una categoria catastale definitiva; per questo ne viene associata una fittizia che vale un periodo di tempo limitato.

Ad ogni modo, devi sapere che secondo la legge (Decreto del Ministero n. 2 del 1998), ogni unità immobiliare deve essere accatastata, ovvero rientrare in uno dei gruppi di cui ti abbiamo appena accennato.

Solitamente, quando acquisti casa, l’accatastamento è una procedura che è già stata fatta dai venditori; diversamente non sarebbe possibile procedere con la compravendita.

Ma se hai intenzione di costruire un immobile oppure devi effettuare una variazione, dovrai rivolgerti ad un tecnico professionista abilitato per procedere all’accatastamento; ti spiegheremo meglio in seguito come fare.

A cosa servono

A questo punto ti starai chiedendo a cosa servano concretamente le categorie catastali. 

Prima di tutto, considera che la categoria catastale è un’attribuzione necessaria per il calcolo della rendita catastale. 

A sua volta, la rendita è necessaria per il calcolo del valore catastale, ovvero l’importo a cui si applica un’aliquota che permette di calcolare vari tipi di imposte.

Considera che il valore catastale rappresenta il punto di partenza per stabilire a quanto ammontino le imposte di registro, ipotecaria, catastale, successione e donazione; ma anche le tasse come la  TARI e l’IMU, benché prevedano una formula di calcolo diversa.

La categoria catastale e la rendita catastale sono dati che si possono ricavare attraverso una visura catastale, ossia un documento conservato negli archivi preposti nel quale vengono indicati tutti i dati dell’immobile e del suo intestatario.

Poiché si tratta di documenti pubblici, hai la possibilità di richiederli fornendo almeno uno dei seguenti dati: l’accatastamento dell’immobile, l’anagrafica del proprietario oppure l’indirizzo di ubicazione dell’edificio.

Ricorda che, comunque, nel caso in cui tu sia alle prese con l’acquisto di una casa, dovrà essere lo stesso proprietario a fornirti la visura catastale aggiornata, che sarà poi considerata dal notaio per calcolare le imposte che dovrai pagare. 

Entriamo più nel dettaglio dell’argomento e scopriamo quali sono le categorie catastali e in che cosa si differenzino. 

Quante sono le categorie catastali?

Come ti abbiamo già accennato in precedenza, le categorie catastali sono divise in sei gruppi; ciascuno di questi è a sua volta suddiviso in sottocategorie, per un totale di oltre cinquanta codici.

Per aiutarti a comprendere con maggiore semplicità questo aspetto, di seguito ti riportiamo in maniera schematica la suddivisione prevista dall’ordinamento italiano, spiegando brevemente a cosa si riferisca ciascun codice.

Gruppo A

A/1 – Abitazione di tipo signorile

Vengono identificate in questo modo le case che si trovano in zone prestigiose e all’interno presentano tecnologie e finiture di alto valore.

 A/2 – Abitazione di tipo civile

In questa categoria non si parla sicuramente di lusso, ma comunque si ha un buon livello tecnologico di impianti e un’ampiezza media di vani. Moltissime abitazioni sono iscritte al catasto con questo codice.

A/3 – Abitazione di tipo economico

Come indica la stessa definizione, in questa categoria rientrano edifici con rifiniture standard e impianti con tecnologia indispensabile, ma non certo innovativi. Se possiedi una costruzione datata, potrebbe rientrare in questa categoria.

A/4 – Abitazione di tipo popolare

Rispetto alla precedente, la categoria fa rifermento ad unità immobiliari ancora più vecchie, dotate di impianti che probabilmente oggi sono considerati fuori dagli standard e molto spesso sono anche limitati.

A/5 – Abitazione di tipo ultrapopolare

Se con la precedente gli impianti erano già ad un livello limite, in questo categoria rientrano gli edifici fuori dai requisiti minimi previsti per l’abitabilità; per questo la categoria è caduta in disuso.

A/6 – Abitazione di tipo rurale

In analogia al discorso precedente, anche in questo caso si tratta di un codice ormai annullato, in quanto non possiede più gli standard minimi di abitabilità.

A/7 – Abitazione in villini

Si tratta di fabbricati di modeste dimensioni, che potrebbero essere suddivisi anche in più unità immobiliari, ai quali di solito è annesso un giardino, che sia coltivato o meno.

A/8 – Abitazione in ville

Come nella precedente, anche qui si contempla la presenza di un parco oppure un giardino, ma le dimensioni della villa sono decisamente più ampie e la sua stessa ubicazione si trova in zone di pregio.

A/9 – Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici

Come afferma già il nominativo della categoria, stiamo parlando di unità immobiliari che godono di prestigio, per i motivi presenti nella definizione.

A/10 – Uffici e studi privati

In questo codice rientrano tutti quegli immobili che per tipologia, impianti e finiture sono destinati ad attività professionali.

A/11 – Abitazioni e alloggi tipici dei luoghi

Sono le costruzioni considerate tipiche del posto, come i trulli pugliesi, i masi altoatesini e in generale, tutti gli specifici di un territorio.

Gruppo B

B/1 – Strutture collettive

Si tratta di collegi e convitti, educandati, ricoveri, orfanotrofi, conventi, seminari e caserme.

B/2 – Strutture sanitarie

Rientrano in questa categoria le case di cura, gli ospedali e le strutture sanitarie in genere.

B/3 – B/4 – B/5

Rientrano nelle categorie, rispettivamente: i riformatori e le prigioni, gli uffici pubblici e gli edifici scolastici di qualsiasi ordine. 

B/6 – Luoghi culturali

In questa categoria rientrano le biblioteche, le pinacoteche, le accademie, le gallerie e i musei, purché non siano inseriti all’interno di un edificio A/9.

Anche i circoli ricreativi con fini culturali senza scopo di lucro rientrano in questo codice.

B/7 – Cappelle e oratori non destinati all’esercizio pubblico dei culti

Bisogna fare attenzione in questo caso all’eccezione delle cappelle private annesse alle abitazioni, perché rientrano nella stessa unità immobiliare e quindi nella stessa categoria catastale. 

B/8 – Magazzini

In questa categoria non si parla di magazzini in genere, ma ci si riferisce in particolar modo a quelli sotterranei destinati alle derrate, per esempio quelli che appartengono a grandi catene di distribuzione degli alimenti. 

Gruppo C

C/1 – Locali commerciali

Da non confondere con gli studi professionali della categoria A/10, perché qui ci si riferisce ai negozi di vario genere, alle botteghe, alla ristorazione e ad altri luoghi dove si esercita un’attività commerciale, a prescindere dal settore.

C/2 – Magazzini e locali di deposito

La definizione è decisamente più ampia rispetto alla precedente nella categoria B/8 e, difatti, include anche le cantine, mansarde e sottotetti, che dal 2016 non vengono più annesse nella stessa planimetria della abitazione, ma acquisiscono un nuovo subalterno con codice catastale diverso.

C/3 – Laboratori per arti e mestieri

In questa categoria ritroviamo tutti i locali che vengono utilizzati dagli artigiani per lavorare la materia e ottenere il prodotto finito.

C/4 – Locali e fabbricati per esercizi sportivi

Si tratta di edifici privati utilizzati per scopi sportivi e senza fini di lucro.

C/5 – Stabilimenti balneari e di acque curative

In questa categoria rientrano per esempio le terme oppure le spiagge private.

C/6 – Stalle, scuderie, rimesse e autorimesse

Che siano ad esempio parcheggi, box auto o maneggi, per legge non possono avere fini di lucro.

Conclude il gruppo C la categoria

C/7 – Tettoie chiuse o aperte

Gruppo D

D/1 – Opifici

Generalmente questa categoria identifica le fabbriche, dentro le quali vengono lavorate le materie prime per la produzione di articoli finiti. A questa categoria appartengono anche i panifici e i caseifici di grandi dimensioni.

D/2 – Alberghi e pensioni

Sono incluse nella categoria tutte le strutture ricettive turistiche, compresi villaggi, hotel, B&B e residence.

D/3 – Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili

Sono racchiuse in questa categoria anche le discoteche, i parchi giochi e le arene.

D/4 – Case di cura e ospedali

In questo caso si contemplano le strutture sanitarie che hanno uno scopo di lucro, a differenza della categoria B/2.

D/5 – Istituto di credito, cambio o assicurazione

Come le banche e le compagnie assicurative, tutte a scopo di lucro.

D/6 – Fabbricati locali per esercizi sportivi

Per quanto possa sembrare simile alla categoria C/6, questa categoria fa riferimento ad esercizi commerciali con scopo di lucro; si intendono tutti i campi sportivi che abbiano come uniche strutture le gradinate, impianti sportivi, piscine, stadi e anche sale da bowling e maneggi.

D/7 – Fabbricati costituiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni

In altre parole, ci si riferisce a strutture particolari destinate ad una funzione specifica, come ad esempio i caselli autostradali, le discariche per lo smaltimento dei rifiuti, gli impianti di depurazione dell’acqua e gli autolavaggi automatici.

D/8 – Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni

A differenza della categoria precedente, in questo caso si indicano tutti quei luoghi destinati al commercio all’ingrosso o al dettaglio, come ad esempio gli interporti oppure i centri commerciali.

D/9 – Edifici sospesi o galleggianti assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati a pedaggio

Per loro definizione, tali costruzioni non appartengono ad un suolo preciso.

D/10 – Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole

Si tratta di tutte quelle strutture che consentono l’esercizio dell’attività nel settore primario; quindi, non solo coltivazione e silvicoltura con stanze annesse, ma anche allevamenti e punti di ricovero per animali.

Gruppo E

La categoria E è suddivisa come segue:

• E/1 – Stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi e aerei
• E/2 – Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio
• E/3 – Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche
• E/4 – Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche
• E/5 – Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze
• E/6 – Fari, semafori, torri per rendere d’uso pubblico orologi comunali
• E/7 – Fabbricati destinati all’uso pubblico di culto
• E/8 – Costruzioni e fabbricati nei cimiteri, esclusi sepolcri, colombari e le tombe di famiglia
• E/9 – Categoria residua che comprende gli edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E

Analizziamo ora le categorie comprese nel gruppo F che, come ti abbiamo anticipato, include tutti gli edifici non ancora inseriti nelle precedenti perché in costruzione o, ancora, perché non possono essere considerati in nessuna categoria precedente. 

Gruppo F

F/1 – Aree urbane

Si tratta di aree non collegate ad altre unità immobiliari di cui abbiamo parlato negli altri gruppi, che a volte rappresentano ciò che rimane a seguito di una totale demolizione.

F/2 – Unità collabenti

Questa terminologia indica quelle strutture che, a causa di parti crollate o per l’aspetto fatiscente, ormai sono considerate del tutto inagibili.

F/3 – Unità in corso di costruzione

F/4 – Unità in corso di definizione

F/5 – Lastrici solari

Si tratta sostanzialmente di un piano di copertura di un edificio, che può essere transitabile o meno, il quale si trova quindi nella parte superiore. Da non confondere con la terrazza, che consente l’affaccio di chi lo calpesta.

F/6 – Fabbricato in attesa di dichiarazione

F/7 – Infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione

Si tratta di una categoria recente, introdotta nel 2017 attraverso la Circolare n. 18/E dell’Agenzia delle Entrate, che racchiude strutture quali pozzetti, tubature, piloni, cavidotti, tralicci, pali ecc.

Ciò significa che per questi non è più prevista una rendita.

Le categorie catastali che permettono la residenza

Ora che abbiamo elencato tutte le categorie catastali previste dalla normativa italiana e il significato di ciascuna, affrontiamo la questione della residenza.

La residenza è intesa come dimora abituale di una persona, diversa dal domicilio che rappresenta invece la sede principale di affari e interessi (articolo 43 del Codice Civile).

Come saprai, per poter ottenere la residenza in un immobile, è necessario fare richiesta presso l’ufficio anagrafe del Comune di ubicazione, presentando la documentazione che attesti il legittimo possesso dell’edificio.

Osservando le categorie precedenti avrai già compreso che il gruppo principale che permette la residenza è quello contrassegnato con la A; tuttavia sono esclusi gli uffici e gli studi privati (categoria catastale A/10).

Inoltre, si possono registrare come residenza anche gli affittacamere non professionali, i quali per loro definizione devono essere necessariamente attività svolte in maniera occasionale e nello stesso luogo in cui si abita.

Tieni presente che le altre categorie, pur non ammettendo la residenza, possono comunque far parte dell’unità immobiliare dove si risiede: ne consegue che saranno accatastate con codici diversi.

Per esempio, un’unità immobiliare potrebbe prevedere una villa (categoria A/8) dove viene registrata la residenza dei proprietari; ad essa potrebbero essere annesse una stalla (categoria C/6) e una tettoia (categoria C/7).

Potrebbe accadere che, per non conoscenza o volontariamente, alcune persone risiedano  in edifici registrati al catasto con lettere diverse dalla A, come ad esempio un magazzino C/2.

In questi casi è opportuno rivolgersi ad un tecnico professionista abilitato per effettuare le variazioni di categoria e aggiornare la visura catastale dell’immobile in questione.

Ricorda sempre che, oltre alla categoria catastale idonea, il luogo dove vuoi registrare la tua residenza dovrà essere anche agibile: il che significa che dovrà possedere impianti funzionanti a norma di legge ed almeno il mobilio necessario per renderlo abitabile.

IMU e categorie catastali

Un aspetto strettamente connesso alla categoria catastale è il pagamento dell’IMU, ovvero della tassa che riguarda il possesso dei terreni e degli immobili.

A livello generico, ad oggi non è previsto il pagamento dell’IMU sulla prima casa, a meno che questa non appartenga alle categorie A/1, A/8 e A/9, considerate abitazioni di lusso, per le quali è comunque prevista una detrazione di 200 euro.

Le stesse agevolazioni sulla prima casa vengono estese anche alle strutture con codice C/2, C/6 e C/7 poiché pur non permettendo la residenza, possono essere inserite all’interno di un’unità immobiliare abitativa.

Per completezza, considera che, a prescindere dalla categoria catastale, sono esclusi dal pagamento dell’IMU anche i seguenti immobili:

• Abitazioni principali di soci di cooperative edilizie indivise;
• Casa coniugale assegnata al coniuge dopo la separazione;
• Quelli unici posseduti dal personale di Forze armate, Forze di polizia e del Corpo nazionale dei Vigili del Fuoco.

A queste si possono aggiungere a discrezione del Comune le case appartenenti ad anziani ricoverati in istituti di ricovero o agli italiani residenti all’estero.

Come accatastare un immobile

Potrebbero esserci situazioni in cui si renda necessario procedere all’accatastamento di un immobile, magari a seguito di una ristrutturazione, o all’abbattimento di un rudere, o ancora, alla regolarizzazione di un abuso edilizio.

In ogni caso, accatastare significa voler trascrivere la struttura in questione nell’archivio dei fabbricati, assegnandogli così un codice che servirà anche per l’elaborazione delle relative tasse e per la possibilità di richiesta della residenza. 

Devi sapere che la procedura differisce da un caso all’altro, perché dipende dal fatto che si tratti di una nuova costruzione o della variazione di una costruzione già esistente.

In tutti i casi, è indispensabile la presenza di un tecnico professionista abilitato, che sia un geometra o un architetto. Il professionista utilizzerà il software ministeriale DOCFA (Documento Catasto Fabbricati), per compilare un serie di modelli e richiederne l’approvazione da parte dell’Agenzia delle Entrate che invierà una ricevuta con i dati catastali aggiornati e la relativa rendita.

Tieni presente che le tempistiche cambiano da un caso all’altro: se stai accatastando un immobile nuovo, potrebbe essere necessario anche un anno, mentre per una variazione sono sufficienti sessanta giorni.

Cosa succede se non si registra un immobile

Nonostante l’archivio del catasto metta a disposizione la visura catastale, potrebbe succedere di non accorgersi che questo in realtà non sia mai stato registrato.

Di solito queste circostanze emergono quando si è alle prese con la vendita di un edificio perché tra i documenti richiesti dal notaio è presente proprio la visura catastale.

In assenza del documento per mancato accatastamento, l’Agenzia delle Entrate potrebbe richiedere il pagamento di una multa a carico del proprietario.

Ciò rappresenterebbe un problema nel caso in cui si desideri eleggere a residenza un edificio mai accatastato in precedenza.

Devi sapere, però, che non in tutti i casi esiste l’obbligo di dichiarazione al catasto, per esempio se l’immobile è già stato censito, demolito oppure non è esistente sul territorio.

Esistono poi dei casi in cui è la stessa tipologia di struttura che non prevede l’obbligo di accatastamento; ne parliamo meglio nel prossimo paragrafo.

Immobili senza obbligo di accatastamento

Come abbiamo spiegato all’inizio di questa guida, a livello generico tutte le strutture devono essere inserite all’interno degli archivi catastali.

Esistono tuttavia delle categorie che non prevedono l’obbligo di accatastamento ed in particolare:

• Manufatti con superficie coperta inferiore a 8 metri quadri, come i depositi non fissi per gli attrezzi.

• Serre adibite alla coltivazione e alla protezione delle piante sul suolo naturale

• Le vasche per acquacoltura o di accumulo per l’irrigazione dei terreni.

• I manufatti isolati e privi di copertura.

Per loro natura, questi manufatti corrispondono alla descrizione delle unità collabenti della categoria catastale F/2, la quale infatti viene assegnata in caso ci sia di mezzo esigenza burocratica, come la compravendita o la successione.

• Tettoie, porcili, pollai, casotti, concimaie, pozzi e simili, di altezza utile inferiore a 1,80 metri, purché di volumetria inferiore a 150 metri cubi.

Questi tipi di costruzioni, che vengono sostanzialmente utilizzate in contesti agricoli e di allevamento, non hanno restrizioni di registrazione che riguardano il materiale di costruzione.

Tuttavia, se rappresentano un servizio di unità immobiliari dei gruppi A, B e C, andranno comunque dichiarate, a prescindere dalla richiesta o meno di residenza nell’edificio principale. 

• Manufatti precari, privi di fondazione, non stabilmente infissi al suolo.

Quest’ultima categoria potrebbe crearti diversi dubbi, soprattutto in relazione all’aggettivo “precari” che non viene specificato nel dettaglio.

In generale, verrà incluso nella categoria un terreno con una struttura, se può essere facilmente rimossa perché non ha un basamento ed è costruita con materiali leggeri.

In conclusione, ai fini della residenza, solo gli edifici delle categorie del gruppo A (ad eccezione del codice A/10) possono essere registrati come tale.