Dopo un 2022 caratterizzato da una forte ripresa del mercato immobiliare in seguito ai due anni difficili della pandemia, l’ultimo Osservatorio Nomisma delinea un andamento del mercato immobiliare 2023 caratterizzato da una significativa contrazione nel numero delle compravendite.
Un calo nel numero di transazioni immobiliari a livello nazionale iniziato in realtà già a partire dal trimestre settembre-dicembre 2022 (-2,1%), e chi si è ulteriormente accentuato nel primo trimestre del 2023 (- 8,3%). Nei primi tre mesi del 2023, si sono registrate un totale di 166.745 transazioni, ovvero oltre 15.000 in meno rispetto all’anno precedente.
Una stima confermata anche dal Consiglio nazionale dei notai, secondo cui a fine 2023 la riduzione del numero di compravendite rispetto all’anno precedente sarà ancora più significativa: -10,7%.
In particolare, i notai scrivono che che al termine del 2023, l’acquisto delle prime case scenderà del 17,1% tra privati e del 16,1% da impresa. Invece, gli scambi per le seconde case dovrebbero calare in modo decisamente più contenuto: -2,5% per gli acquisti tra privati e -7,7% per gli acquisti tramite impresa.
In questo articolo andiamo ad analizzare nel dettaglio l’andamento del mercato immobiliare 2023 e risponderemo ai seguenti interrogativi: Quali sono le cause di questa fase di contrazione? Quali sono le previsioni fino al 2025 sull’andamento delle compravendite e dei prezzi? Scopriamolo insieme!
Andamento del mercato immobiliare 2023 nelle principali città italiane
L’analisi del Consiglio nazionale dei notai ha registrato nel primo bimestre dell’anno una discesa a livello nazionale del 2,7%.
Malgrado il calo generale degli acquisti di case, alcune città hanno mostrato un andamento positivo. Prima tra tutte Torino (+3,26%), seguita da Bologna (+2,88%), Palermo (+2,11%) e Bari (+1,14%).
Il dato nazionale sulla contrazione degli acquisti immobiliari viene confermato in primis a Napoli (-14,9%), seguita da Firenze (-5,28%), Milano (-3,74%), Roma (-2,09%) e Verona (-1,45%).
Alcuni dati aggiuntivi sull’andamento delle compravendite immobiliari nelle città analizzate
Entrando nel dettaglio sull’andamento delle compravendite immobiliari a Torino, la città con la migliore performance, i notai evidenziano che “a sostenere il mercato sono soprattutto le compravendite di seconde case tra privati (+12,4%) e da impresa (+19,27%)”. Qui, il calo degli acquisti di prima casa riguarda principalmente la fascia di età tra i 18 e 35 anni (-3,43%).
A Napoli, dove troviamo la peggiore performance nelle compravendite di abitazioni nel primo bimestre del 2023, la battuta d’arresto maggiore è il calo del 26,52% delle compravendite di prima casa tra privati, seguite dalle prime case da impresa (-21,82%). Al contrario, è in leggero aumento, la compravendita di seconde case tra privati (+0,55%).
A Milano, i notai hanno rilevato un calo del -7,3% per la prima compravendita della prima casa tra privati e un -16% per ciò che riguarda l’atto compiuto tramite impresa.
A Firenze, lo scorso febbraio il mercato immobiliare della città toscana è crollato del 13.67%. Mentre a Roma, a fronte di un dato generale in decremento, si rileva anche una crescita del +7,05% e del +4,75% rispettivamente per gli acquisti della seconda casa da privati e da costruttori.
I fattori della contrazione del mercato immobiliare 2023
A causa della corrente crisi economica, nel 2023 quasi la metà dei nuclei familiari in Italia dichiara di avere disponibilità economiche appena sufficienti per far fronte alle spese primarie.
Una perdita di potere di acquisto che si traduce in un minor numero di famiglie in grado di risparmiare, con un impatto diretto anche sull’andamento del mercato immobiliare nel 2023.
Una situazione aggravata dall’aumento vertiginoso dei tassi d’interesse e dalle sempre maggiori difficoltà con cui le banche consentono l’accesso al credito. Secondo più di 1.400 agenzie immobiliari interpellate, almeno un terzo dei potenziali acquirenti ha visto rifiutare l’accesso al mutuo.
Da un lato è aumentata la soglia di reddito minimo necessario per ottenere un mutuo, e dall’altro le banche operano con una crescente cautela a fronte di una maggiore richiesta di finanziamenti a tasso fisso (consapevoli che nei prossimi anni si verificherà un aumento delle richieste di surroga).
I dati del crollo dei mutui bancari nel 2023
Tutto questo, in base ai dati Nomisma, si traduce nella previsione di una riduzione delle erogazioni dei mutui del 18,3% nel 2023. Dato che si prevede inizi a risalire solo nel 2025.
Dato confermato anche dal Consiglio nazionale dei notai, che ha rilevato nei primi due mesi dell’anno, un crollo dei mutui per l’acquisto della casa del 23,56% rispetto allo stesso periodo del 2022.
Nel mese di Gennaio, il numero dei prestiti bancari è diminuito del 15,8%. Decremento che si è andato ad intensificare nel mese di Febbraio con un valore del 29,3%. A causa del forte aumento dei tassi di interesse, molte più persone stanno acquistando casa con i propri capitali rispetto al passato.
I notai evidenziano come nonostante il calo del 23,56% del numero dei mutui, la riduzione del capitale erogato è pari al 20,7%. Questo è dovuto alla riduzione inferiore per i mutui superiori ai 500 mila euro (-8,46%) rispetto ai mutui nelle fasce 100 mila-150 mila euro (-20,9%) e 150 mila-200 mila euro (-30,2%).
Previsioni Nomisma sull’andamento del mercato immobiliare nel periodo 2023-2025
Andamento delle compravendite immobiliari
Secondo le stime di Nomisma, nel 2023 il numero di compravendite immobiliari subirà un calo complessivo del 14,6% rispetto al 2022. Si passerà infatti dalle 784 mila transazioni effettuate nel 2022 alle 670 mila transazioni previste per il 2023.
Questo andrà ad avere un impatto decisamente rilevante sul giro d’affari direttamente collegato alle compravendite di case nel 2023. La previsione è di una perdita pari a circa 18 miliardi di euro, numero ottenuto calcolando una decurtazione proporzionale al calo delle vendite sui 123,2 miliardi di giro d’affari nel 2022.
Le previsioni di Nomisma si estendono fino al 2025, e se nel 2023 Nomisma prevede che il numero delle compravendite immobiliari scenda a soli 670 mila, nel 2024 assisteremo ad un ulteriore calo (643 mila transazioni) per poi avere un possibile segnale di crescita nel 2025 (quando si dovrebbe raggiungere quota 669.000 transazioni).
Andamento dei prezzi
Un ultimo dato interessante emerso dall’Osservatorio Nomisma 2023, è che nonostante questa crisi nel settore immobiliare, non è previsto un calo dei prezzi nel breve periodo.
Tendenza positiva che si prevede almeno fino al 2025, e che tra le città italiane dovrebbe segnare a Milano la migliore performance, con un aumento del 5,8%, seguita da Firenze.
Tuttavia, è importante considerare che sebbene i valori dei nominali dei prezzi sono in crescita, una volta corretti per l’inflazione, diventano stabili o in calo.
Ad esempio, per il 2023 Nomisma prevede un aumento dei prezzi dell’1%, dato che una volta corretto per l’inflazione corrisponde però ad un calo del 4,8%.
Lo stesso si applica al 2024, quando un aumento dello 0,2% si tradurrà in un calo reale del 2,5%, e nel 2025, dove un aumento dello 0,5% corrisponderà a un calo reale dell’1,4%.
Gli italiani conservano la fiducia nell’investimento immobiliare
Nonostante la situazione di contrazione del mercato immobiliare, l’Indagine sulle famiglie 2023 presentata da Nomisma nel 16° rapporto sulla finanza per l’abitare riporta come gli italiani mantengano un grande interesse verso l’acquisto di una casa come soddisfazione di un bisogno primario.
Circa 3,1 milioni di famiglie italiane hanno dichiarato l’intenzione di acquistare un’abitazione nei prossimi 12 mesi. In particolare, le motivazioni per l’acquisto della “prima casa” e la “sostituzione della prima casa” rappresentano complessivamente l’81,2% delle volontà manifestate dagli intervistati.
Inoltre, secondo un’altra ricerca condotta da Nomisma, quasi la metà delle famiglie italiane intervistate ritiene conveniente l’investimento nell’acquisto di un’abitazione. Circa il 40% ritiene sicure le rendite.
Conclusioni sull’andamento del mercato immobiliare 2023
L’andamento del mercato immobiliare 2023 analizzato dall’ultimo Osservatorio Nomisma per il 2023 e dal Consiglio nazionale dei notai si caratterizza in primis da una contrazione delle compravendite immobiliari.
Nonostante le importanti sfide economiche dovute alla minore capacità reddituale delle famiglie italiane e le maggiori difficoltà di accesso al credito, gli italiani mantengono però la fiducia nell’investimento immobiliare e mostrano interesse nell’acquisto di una casa.
Ciò può rappresentare un’opportunità per coloro che sono in grado di effettuare acquisti immobiliari, soprattutto considerando che i prezzi non sono previsti in calo nel breve periodo (anche se i valori dei prezzi corretti per l’inflazione potrebbero mostrare una stabilità o un calo).
Pertanto, è fondamentale valutare attentamente i rischi e le opportunità nel contesto attuale del mercato immobiliare prima di prendere decisioni di acquisto o di vendita. Consigliamo quindi di rivolgersi sempre a degli esperti del settore!