Come ogni anno, chi pensa di vendere casa si domanda quali saranno le principali tendenze del mercato immobiliare nel 2019. Al momento, il mercato immobiliare italiano mostra tre tendenze molto chiare:
- i prezzi degli immobili continuano a subire un lento calo, soprattutto a causa della cautela delle famiglie, che prima di comprare casa ci pensano e ripensano. Il calo dei prezzi però ha varie eccezioni, e non colpisce tutte le città allo stesso modo
- nelle grandi città, quali Torino, Milano e Roma, è possibile assistere ad una lenta ripresa delle compravendite, ed anche ad un leggero rialzo dei prezzi di vendita degli immobili
- ben diversa è la situazione nelle città medie e piccole, dove le compravendite di immobili continuano, ma stentano a decollare
Secondo l’Osservatorio Nomisma, queste tendenze continueranno per tutto il 2019, con un lento ma costante rialzo dei prezzi di vendita. Il vero punto di svolta del mercato immobiliare però dovrebbe aversi tra il 2020 ed il 2021. La svolta dovrebbe riguardare principalmente il mercato delle compravendite, ma potrebbe estendersi gradualmente anche al mercato degli affitti.
Le Tendenze del Mercato Immobiliare nel 2019: Le Compravendite di Immobili
Come tanti altri mercati, anche il mercato immobiliare è fatto di domanda ed offerta. Affinché si abbia una ripresa del mercato, è necessario che la domanda di immobili ad uso civile superi l’offerta. In parole povere, le persone disposte a comprare casa devono essere più delle case poste in vendita. Quindi:
- le famiglie devono poter riuscire ad ottenere un mutuo con facilità. Se per accendere un mutuo è necessario anticipare buona parte del prezzo dell’appartamento, molte famiglie potrebbero preferire aspettare ancora qualche anno prima di comprare casa
- l’economia deve essere in ripresa. Se l’occupazione cresce, e se i potenziali acquirenti hanno la garanzia di mantenere il proprio posto di lavoro per almeno una decina d’anni, saranno più propensi ad accollarsi un mutuo ventennale o trentennale
Se le famiglie non riescono ad ottenere un mutuo, né hanno la sicurezza di un impiego, gli scambi sul mercato immobiliare continuano, ma vanno a rilento. Però per il 2019 è possibile essere ottimisti. Anche se l’economia sta ripartendo con qualche difficoltà, le compravendite immobiliari hanno mostrato una crescita del 5,6% durante lo scorso anno. Questa tendenza del mercato immobiliare potrebbe continuare anche per tutto il 2019.
Il mercato immobiliare italiano non ha ancora raggiunto il punto massimo di compravendite, che secondo l’Agenzia delle Entrate è stimato in circa 600.000 appartamenti venduti in un anno. Al momento, le transazioni sono ancora al di sotto di questo livello.
Però la ripresa c’è e si vede, soprattutto in 13 grandi città. Milano, Roma, Firenze ed altre città sono ormai al giro di boa, con una decisiva ripresa sia del mercato residenziale, sia di quello degli immobili ad uso commerciale. La ripresa potrebbe continuare per tutto il 2019.
Un aumento delle compravendite non sempre significa un aumento del prezzo delle case. Una tendenza preoccupante, registrata ormai a partire dalla crisi immobiliare del 2006-2008, ha visto il lento e costante calo dei prezzi delle case. Stime a parte, come i proprietari di casa ben sanno, un appartamento acquistato a suon di sacrifici venti ed a caro prezzo 15 o 20 anni fa, nei casi peggiori può essere messo in vendita anche al 50% del prezzo di acquisto.
Però secondo Nomisma la tendenza al calo dei prezzi ormai dovrebbe essere giunta alla fine:
- i prezzi degli immobili di nuova costruzione dovrebbero aumentare in tutte le grandi città. In particolare, gli aumenti dovrebbero essere superiori nelle zone di pregio e nelle zone centrali, variando dal +0,1% al +1,85%
- i prezzi degli immobili di lusso dovrebbero continuare a salire
- gli immobili di nuova costruzione nelle periferie o nelle zone non centrali delle grandi città ed in provincia dovrebbero subire aumenti più contenuti, dell’ordine inferiore all’1%
- gli appartamenti non nuovi nelle zone centrali delle grandi città, come anche gli appartamenti di lusso, dovrebbero subire apprezzamenti positivi, anche se leggermente inferiori all’1%
Purtroppo, i prezzi degli appartamenti situati nelle zone non centrali delle grandi città, o anche nelle città di periferia, potrebbero continuare a scendere. Il calo dei prezzi dovrebbe essere contenuto tra il – 1% ed il -2%.
Le Previsioni per il Mercato Immobiliare per il 2019: Gli Affitti
Il mercato immobiliare è composto da più comparti. Il comparto delle compravendite mostra una tendenza positiva, ma un rialzo dei prezzi forse inferiore a quello sperato dai proprietari. Però il mercato degli affitti presenta alcune nicchie molto interessanti:
- il mercato degli affitti brevi sta vivendo un vero e proprio boom, in particolar modo nelle città più visitate dai turisti stranieri
- il mercato delle case per gli studenti è in crescita costante, tanto da far gola anche ad alcuni gruppi stranieri
Leggermente diverso è il discorso degli affitti per le famiglie. Molti degli appartamenti disponibili sul mercato degli affitti hanno metrature modeste, che mal si adattano alle esigenze di una famiglia con figli. Quindi questa tipologia di immobili attrae soprattutto la domanda da parte di turisti o di studenti. Per il 2019 però la tendenza del comparto degli affitti per famiglie dovrebbe essere stabile.
Cosa Significano le Previsioni per il Mercato Immobiliare del 2019 per Chi Vuole Vendere Casa?
Comprendere le tendenze del mercato immobiliare è importante per chi vuole vendere casa. In questo articolo ti abbiamo fornito un quadro di massima sulle previsioni elaborate dall’Osservatorio Nomisma. Si tratta delle previsioni in assoluto più attendibili sul mercato immobiliare.
Ma spesso chi ha intenzione di vendere casa vuole certezze: certezze sul prezzo di vendita, ed anche sul riuscire a trovare un compratore nei tempi brevi. Anche se i prezzi degli immobili potrebbero registrare un rialzo nel 2019, si tratta pur sempre di aumenti contenuti entro il 2% al massimo. Dinanzi a queste stime, secondo noi un po’ di buon senso non guasta, quindi:
- se le vendite degli appartamenti di metrature modeste stagnano, per i proprietari potrebbe essere più redditizio cercare di sfruttare il mercato degli affitti brevi
- se invece a stagnare è il mercato degli affitti, una buona strategia potrebbe essere quella di cercare di capire le potenzialità dell’appartamento, magari richiedendo i servizi di una società di property management
A parte il senso comune, secondo noi se si hanno dubbi sull’opportunità di vendere un appartamento, è consigliabile rivolgersi ad un professionista nel settore, e richiedere delle previsioni e delle analisi di mercato fatte su misura.
Le Previsioni Per il Mercato Immobiliare per il 2020 ed il 2021
I prossimi due anni potrebbero essere decisivi per una definitiva ripresa del mercato immobiliare. Secondo l’Agenzia delle Entrate, il numero di 600.000 compravendite potrebbe essere raggiunto proprio nel 2020.
Se il mercato dovesse raggiungere il suo potenziale massimo, i proprietari di casa potrebbero tirare il tanto agognato sospiro di sollievo. A quel punto, infatti, la domanda di appartamenti sarebbe superiore all’offerta. Questo significherebbe che:
- i prezzi degli immobili potrebbero registrare una ripresa
- la carenza di immobili potrebbe spingere le imprese di costruzione a costruire nuovi appartamenti da porre in vendita
- i tassi di interesse sui mutui potrebbero scendere
Anche se il ritorno dei mutui che finanziano il 100%, se non il 110%, del prezzo degli immobili è molto poco probabile, un calo dei tassi di interesse potrebbe in ogni caso spingere tante famiglie a comprare casa.
Oltre al volume delle compravendite, il 2020 ed il 2021 dovrebbero anche registrare una stabilizzazione dei prezzi in alcune regioni d’Italia, ed un leggero aumento nelle grandi città del Centro e del Sud. Più in particolare, Firenze, Venezia, Bologna e Roma dovrebbero finalmente assistere ad un rialzo dei prezzi degli immobili. Più caute le previsioni di Nomisma per le altre grandi città italiane. Secondo l’Osservatorio, però, il vero e proprio anno della svolta del mercato immobiliare potrebbe essere il 2021.