Il Calcolo del Valore della Piena Proprietà di un Immobile

In questo articolo ti spieghiamo come effettuare il calcolo del valore della nuda proprietà di un immobile, partendo dalla piena proprietà.

Ma cos’è la piena proprietà? Godere il diritto di piena proprietà vuol dire poter disporre in modo esclusivo dell’immobile. La piena proprietà è il diritto di proprietà più conosciuto da tutti: sei l’unico proprietario di un immobile, e puoi utilizzarlo come meglio credi. La piena proprietà però non è l’unico diritto di proprietà che esiste su di un immobile.

Di certo hai sentito parlare anche della nuda proprietà, e dell’usufrutto. Se la piena proprietà è un diritto di proprietà perfetto ed esclusivo, chi dispone della nuda proprietà possiede l’immobile, ma non può utilizzarlo a proprio piacimento.

In questi casi di solito sulla proprietà vi è un usufrutto. Quindi anche se tu sei il proprietario di casa, il tuo immobile è abitato da una persona che ne usufruisce – appunto l’usufruttuario. L’usufruttuario può scegliere di dare l’immobile in locazione, e disporne come meglio crede. In genere, il diritto di usufrutto si estingue quando l’usufruttuario passa a miglior vita. Allora la nuda proprietà diviene piena proprietà. Tu cessi di essere un semplice “intestatario” del diritto di proprietà, e rientri in possesso del tuo bene.

Ma nel frattempo, fin quando l’usufruttuario è in vita, la nuda proprietà si può vendere e comprare. Il valore della nuda proprietà è inferiore a quello della piena proprietà. Per conoscerlo, è sufficiente sottrarre l’usufrutto al valore della piena proprietà.

Il valore dell’usufrutto però cambia in base all’età. Il valore dell’usufrutto per una persona molto giovane inciderà in modo significativo sul valore della piena proprietà. Infatti, ci si aspetta che ventenne viva molto a lungo. Quindi chi acquista la nuda dovrà aspettare molto tempo prima di acquisire la piena proprietà sull’appartamento. Questa nuda proprietà costerà meno della nuda proprietà di un appartamento abitato da un novantenne.

Per capire, anche se in modo approssimativo, come il valore dell’usufrutto cambia rispetto al valore della piena proprietà, dai un’occhiata alla tabella che trovi qui sotto.

Da 0 a 20 anni 95%
Da 21 a 30 anni 90%
Da 31 a 40 anni 85%
Da 41 a 45 anni 80%
Da 46 a 50 anni 75%
Da 51 a 53 anni 70%
Da 54 a 56 anni 65%
Da 57 a 60 anni 60%
Da 61 a 63 anni 55%
Da 64 a 66 anni 50%
Da 67 a 69 anni 45%
Da 70 a 72 anni 40%
Da 73 a 75 anni 35%
Da 76 a 78 anni 30%
Da 79 a 82 anni 25%
Da 83 a 86 anni 20%
Da 87 a 92 anni 15%
Da 93 a 99 anni 10%

Calcolare il Valore della Nuda Proprietà dalla Piena Proprietà

Vendere una nuda proprietà, e restare usufruttuario del proprio appartamento, per molte persone è un’ottima soluzione per trovare il capitale necessario a realizzare i propri progetti, senza perdere la casa conquistata con tanto sudore e sacrifici.

La formula di calcolo è molto semplice

Valore della piena proprietà – valore in percentuale dell’usufrutto = valore della nuda proprietà

Immaginiamo che tu abbia 55 anni, e che il tuo appartamento valga 450.000 Euro. Quanto vale l’usufrutto? Il calcolo da effettuare è

450.000 * 65% = 292.500 Euro

292.500 Euro è il valore dell’usufrutto. Per ottenere il valore della nuda proprietà deduciamo il valore dell’usufrutto dalla piena proprietà:

450.000 – 292.500 = 157.500

157.000 Euro è il ricavo che potrai ottenere dalla vendita della nuda proprietà. Anche qui abbiamo un ricavato niente male, ed inoltre potrai restare nel tuo appartamento per tutta la vita.

Se invece hai 95 anni, il valore dell’usufrutto sul tuo appartamento da 450.000 Euro sarà di appena il 10%, quindi, deducendo il valore dell’usufrutto dalla piena proprietà abbiamo:

450.000 – 45.000 = 405.000 Euro

la nuda proprietà varrà 405.000 Euro. In questo caso il valore della nuda proprietà è molto alto, poiché l’acquirente può aspettarsi di ottenere la piena proprietà sull’appartamento in tempi relativamente brevi.

Calcolare il Valore della Piena Proprietà dalla Nuda Proprietà

In genere la maggior parte delle persone calcola il valore della nuda proprietà partendo dalla piena proprietà. Ma è possibile fare anche il contrario, ovvero calcolare il valore della piena proprietà partendo dalla nuda proprietà.

Questo calcolo è utile se stai pensando di acquistare un appartamento per investimento, e sei alla ricerca di una vera e propria occasione. Infatti, ogni tanto sul mercato è possibile trovare in vendita ad un buon prezzo la nuda proprietà di un appartamento dove l’usufruttuario è molto avanti negli anni.  Ma qual è il valore della piena proprietà? In genere questo valore è indicato negli annunci di vendita, ma se vuoi, puoi verificarlo in modo autonomo.

La formula da applicare è:

valore dell’usufrutto + valore della nuda proprietà = valore della piena proprietà

Facciamo un esempio. Sul mercato hai trovato una nuda proprietà in vendita a 40.000 Euro. Sai che l’appartamento è abitato da un usufruttuario che ha 90 anni. Qual è il valore della piena proprietà?

Come abbiamo visto, il valore dell’usufrutto diminuisce via via che l’età dell’usufruttuario aumenta. Leggendo la nostra tabella, scopriamo l’usufrutto di una persona che ha 90 anni vale il 15% della piena proprietà di un immobile. Evidentemente i 40.000 Euro sono pari all’85% del valore della piena proprietà. Quindi, per conoscere il valore della piena proprietà è sufficiente compiere il seguente calcolo:

40.000 * 100 / 85 = 47.058

47.058 Euro è il valore della piena proprietà. Quindi se hai trovato in vendita una nuda proprietà alla somma di 40.000 Euro, una volta acquisita la piena proprietà sull’immobile ti ritroverai in possesso di una casa di valore di poco maggiore.

Trovare in vendita nude proprietà di questo tipo, ed a questi prezzi, è molto difficile, ma neanche troppo vantaggioso. Quindi proviamo a ricavare il valore della piena proprietà, da una nuda proprietà con un usufruttuario che ha 52 anni. La nuda proprietà è posta in vendita a 150.000 Euro. Sappiamo che in questo caso l’usufrutto vale il 70% della piena proprietà. I 150.000 Euro quindi saranno pari al restante 30% della piena proprietà, quindi abbiamo:

150.000 * 100 / 30 = 500.000 Euro

In questo caso, ad un prezzo di 150.000 Euro puoi aggiudicarti un immobile del valore di 500.000 Euro. Come investimento di lunga durata, secondo noi non è affatto male. Sia che l’immobile si apprezzi nel tempo, o che il suo valore diminuisca leggermente, in futuro tu o i tuoi figli potrete ritrovarvi in possesso di un appartamento acquistato per un prezzo molto ragionevole.

In questo articolo, ti abbiamo spiegato come calcolare il valore della nuda proprietà partendo dalla piena proprietà. Questo però non è l’unico calcolo del valore di un immobile che puoi effettuare. Leggi anche i nostri articoli su:

• come calcolare il valore di un immobile
• come calcolare il valore di un immobile per successione
• come calcolare il valore di un immobile partendo dall’affitto

Leggi anche: Esempio di Stima del Valore Immobiliare | Come Calcolare il Valore di un Immobile

Per approfondire

• Quanto vale la tua casa La stima sui dati della tua zona, verificata da un agente del quartiere.
• Quotazioni immobiliari al m² per comune Le quotazioni ufficiali OMI di ogni comune e zona, con l’andamento dal 2016.