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Come dividere una casa ereditata tra fratelli? Scopri le possibili soluzioni

20 gen9 min. di lettura
Miriam PeraniMiriam Perani

La morte di un genitore è un evento difficile da affrontare; ecco perché è auspicabile avere le idee chiare almeno riguardo alla gestione del patrimonio e alla divisione della casa ereditata.

Se hai dei fratelli con cui condividerai l’eredità, potresti chiederti come la si possa dividere affinché ognuno possa gestire la sua parte in autonomia e senza conflitti.

In questo articolo ci addentreremo nel tema, valutando le possibili soluzioni che puoi percorrere e ti spiegheremo anche come si possano risolvere eventuali problemi.

Come si ripartisce l’eredità tra fratelli

Quando muore una persona, si pone il problema della successione del suo patrimonio immobiliare e non, che andrà diviso fra gli eredi; quando si tratta di un genitore, solitamente questi sono il coniuge e i figli.

Devi sapere che esistono in linea di massima due tipi di successione: quella testamentaria, che per definizione prevede un documento registrato presso il notaio dove il defunto ha specificato le sue volontà, e quella legittima, disciplinata dalla legge.

Per intenderci meglio, secondo il codice civile, esistono dei membri della famiglia che non possono essere esclusi dalla successione, anche qualora non vengano menzionati all’interno del testamento, e fra questi ci sono proprio i figli. 

Pertanto, se ad esempio un genitore venisse a mancare ma nel testamento avesse disposto di lasciare l’intera eredità ad uno solo dei figli, ciò può essere considerato non valido, perché anche gli altri figli rientrano fra gli eredi legittimari.

Difatti, secondo l’articolo 566 del C.C. i figli di norma succedono in parti uguali alla madre e al padre.

Nel caso in cui il testamento dovesse fornire specifiche diverse, bisognerà distinguere fra la quota indisponibile, ovvero quella che necessariamente sarà divisa tra i fratelli e quella disponibile, che può godere di una preferenza verso uno o più eredi.

In altre parole, in assenza di testamento, il patrimonio del genitore defunto andrà diviso in parti uguali fra il coniuge rimasto e i figli; qualora sia presente e favorevole a uno di loro, una quota spetterà comunque anche a tutti gli altri.

Quando si parla di eredità, però, si possono intendere sia denaro o altri beni mobili sia beni immobili. Nel prossimo paragrafo vedremo come si possano dividere questi ultimi.

Divisione di una casa ereditata: le possibili soluzioni

Fino ad ora nel parlarti di successione abbiamo sempre menzionato le quote, perché secondo la legge sono queste che vengono assegnate al coniuge e ai fratelli, sia che si tratti di soldi sia che si tratti di beni fisici.

Ciò significa che se hai ereditato una casa, questa ovviamente non verrà divisa fisicamente, ma ad ogni erede verrà assegnata una determinata quota ideale. Questo passaggio è necessario in quanto tutti gli eredi devono godere di pari diritti sull’immobile, inclusa la possibilità di abitarci

In una situazione ideale, tu e i tuoi fratelli potreste trovare un accordo privatamente, come decidere di vendere l’immobile e dividere equamente l’importo ricavato, o comunque secondo le rispettive quote, oppure dividere fisicamente la struttura in più parti, se possibile.

divisione casa ereditata

Ad ogni modo, qualsiasi sia la decisione, è prevista la necessità di stipulare un contratto che andrà firmato davanti ad un notaio.

Nel caso in cui la casa sia effettivamente divisibile, perché dotata di più unità immobiliari, dovrai rinunciare alla tua quota sull’intero bene per ottenere la proprietà sulla parte a te assegnata.

Come vedremo in seguito, l’assegnazione secondo le quote è solo una delle strade percorribili, perché esistono altre soluzioni da applicare.

Affrontiamo ora un caso piuttosto frequente. 

L’erede preferito

Gli accordi tra fratelli sulla divisione dell’eredità non devono per forza prevedere che ciascuno usufruisca della propria percentuale, perché banalmente potresti non essere interessato, forse perché hai una casa già tua oppure perché favorire un fratello che ha maggiori necessità di usufruire della casa dei genitori.

Quest’ultimo caso include anche i figli che per diverse ragioni hanno vissuto nella casa dei genitori nella loro ultima fase di vita, prendendosi cura di loro e occupandosi dei loro bisogni.

Se questa fase è durata diversi anni, è chiaro che molto probabilmente l’interessato avrà spostato stabilmente i propri effetti personali, mobili, vestiti e quant’altro, arrivando al punto di modificare la propria residenza.

In questa circostanza, potresti decidere insieme ad altri fratelli di renderlo l’erede preferito, ovvero consentirgli di diventare l’unico proprietario della casa ereditata, consentendogli di fatto di abitarci definitivamente.

Per poter procedere in tal senso, lui stesso dovrà liquidare le altre quote ereditarie, dandoti il corrispettivo in denaro di quanto hai rinunciato.

Tieni presente che è una conclusione alla quale potrebbe arrivare anche un giudice, considerate le premesse appena esposte e nel caso in cui non si dovesse trovare un accordo autonomamente.

La rinuncia alla propria parte prevede anche un ulteriore caso.

Rinuncia della propria quota e diritto di prelazione

Esaminiamo adesso un’ulteriore circostanza: nella successione è stata predisposta una ripartizione di quote, ma tu non sei interessato ad averla e non c’è nemmeno un erede preferito a cui lasciarla.

Potresti, quindi, pensare di vendere la tua parte per ricavare della liquidità, ma a questo punto entra in gioco quello che viene definito diritto di prelazione fra eredi, regolato dall’articolo 732 del C.C.. 

In sostanza, prima di rivolgerti a qualcuno di esterno, dovrai notificare ai tuoi fratelli (con una raccomandata A/R o una PEC), la volontà di vendere la tua quota; essi avranno due mesi di tempo per accettare o meno la tua proposta. Anche la risposta dovrà essere inviata in forma scritta per avere validità a livello legale.

Se i tuoi fratelli non dovessero mostrarsi interessati ad acquistarla, potrai rivolgerti a qualcun altro, anche se estraneo all’eredità.

A cosa fare attenzione

In questa circostanza ti invitiamo a prestare attenzione a due aspetti fondamentali: il primo riguarda il retratto successorio, ovvero il diritto di riscattare la quota venduta a terzi senza prima aver ricevuto una notifica.

In altre parole, se hai venduto la tua quota a qualcuno, senza prima avvisare i tuoi fratelli, loro avranno tempo dieci anni per chiedere di riscattarla, annullando di fatto la tua compravendita.

Infine, ricorda che il diritto di prelazione decade nel momento in cui viene annullata la comunione ereditaria, in favore della divisione delle quote. In altre parole, una volta ottenuta la tua parte, potrai farne ciò che meglio credi.

Cosa succede se i fratelli non trovano un accordo?

Purtroppo, non è sempre facile trovare un accordo; anche se si è fratelli, si possono avere mentalità ed esigenze differenti, arrivando al punto di litigare senza riuscire a raggiungere un punto di incontro sulla divisione della casa ereditata.

Prima di rivolgersi ad un giudice, la legge prevede che venga fatto un tentativo di mediazione, una sorta di accordo bonario fra le parti rappresentate dai rispettivi avvocati e con un mediatore esterno alla vicenda.

In questo percorso vengono discusse le condizioni delle parti e si cerca una soluzione, che avrà poi lo stesso valore di una sentenza e verrà trascritta ufficialmente.

divisione casa ereditata

Nella peggiore delle ipotesi, ossia se anche questo tentativo non dovesse funzionare, saresti costretto a citare in giudizio i tuoi fratelli, spostando la contesa in Tribunale, dove un giudice esaminerà i documenti e ascolterà tutte le parti coinvolte.

Considera che anche con l’intervento di un giudice, le possibilità di risoluzione più frequenti sono quelle già descritte in precedenza ossia la divisione fisica dell’immobile ereditato in parti uguali oppure la messa in vendita dello stesso e la divisione del ricavato secondo le quote ereditarie.  

Consigli utili per evitare litigi e perdite di tempo

Come hai potuto notare, dividere una casa ereditata può diventare una questione spinosa, soprattutto se le parti iniziano a litigare fra loro perché hanno visioni diverse riguardo alla destinazione delle quote.

Il nostro consiglio per evitare troppe questioni è quello di rivolgersi prima di tutto ad un agente immobiliare, affinché possa effettuare una prima valutazione dell’immobile e stabilire anche in termini economici quale sia il suo effettivo valore.

Non solo, un aspetto che spesso viene sottovalutato è la presenza di eventuali abusi edilizi, che abbassano il valore della proprietà e rendono necessari degli interventi prima di poter procedere ad un’eventuale vendita.

Avere un quadro più chiaro della situazione, che riguarda anche gli aspetti più critici della casa, sicuramente aiuterà te e i tuoi fratelli a comprendere cosa sia giusto fare in relazione alla comunione ereditaria.

In alcune circostanze può succedere di dover dividere l’eredità con altri parenti, per esempio con i figli di un fratello che è venuto a mancare, aumentando considerevolmente il numero di individui coinvolti nella trattativa.

In questo caso il nostro consiglio è quello di valutare la nomina di persone di riferimento all’interno dello stesso segmento familiare in modo da semplificare la discussione degli aspetti necessari ad una decisione comune.

Per concludere: ci sono diverse strade percorribili per dividere una casa ereditata tra fratelli, ma è chiaro che quella più semplice e veloce per tutti prevede di trovare un accordo fra le parti prima ancora di arrivare al notaio.

Al momento del raggiungimento dell’accordo sarà necessaria una valutazione accurata in modo da poter mettere in vendita la casa ereditata. Per approfondire ancora di più gli aspetti trattati in questo articolo, scarica la guida alla vendita di una casa ereditata.

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