Vanessa GuerrieroHai intenzione di mettere in vendita un immobile che hai locato o che hai ricevuto in eredità? Ricordati come prima cosa di comunicare le tue intenzione al locatario o ai coeredi, dato che a loro spetta il diritto di prelazione acquisto immobile.
Vuoi saperne di più? Ecco la nostra mini guida sulla prelazione acquisto immobile: di cosa si tratta, a chi spetta, in quali casi non si applica e come si esercita.
Cos’e il diritto di prelazione
Il diritto di prelazione prevede che alcuni soggetti abbiano una precedenza all’acquisto di un immobile rispetto ad altri.
Questo diritto può avere fondamento legale oppure derivare dall’accordo spontaneo delle parti.
Prelazione acquisto immobili volontaria
Nel caso di prelazione acquisto immobili volontaria, si va a creare un patto di prelazione tra il proprietario di casa e un soggetto interessato all’acquisto dell’immobile.
Il patto stabilisce che il titolare di tale diritto dovrà essere preferito nel caso in cui l’altra parte decidesse di vendere o, comunque, di trasferire un immobile.
Laddove tale patto non venisse rispettato dal proprietario dell’immobile, il prelazionario ha diritto ad un risarcimento danni ma la compravendita risulterebbe comunque valida.
Il titolare del diritto di prelazione, ha anche la possibilità di rifiutare la prelazione laddove non avesse interesse ad acquistare l’immobile.
Prelazione acquisto immobili legale
Il diritto di prelazione può trovare anche il suo fondamento nella legge. Un fondamento che garantisce maggiori tutele al titolare del diritto rispetto alla prelazione volontaria.
In caso di diritto di prelazione acquisto immobili legale, se il proprietario dell/immobile non osserva tale diritto, il prelazionario potrà agire nei confronti del proprietario pretendendo il riscatto dell’immobile.
Ma quali sono i soggetti a cui, per legge, spetta tale diritto?
A chi spetta il diritto di prelazione acquisto immobile
La legge individua due tipologie di soggetti a cui spetta il diritto di prelazione acquisto immobile
- Inquilini di un immobile ad uso abitativo o commerciale
- Comproprietari a seguito di una comunione ereditaria
Prelazione acquisto immobile ad uso abitativo
Se sei un inquilino di un appartamento e il proprietario di casa vuole vendere casa mentre il vostro contratto è ancora in corso, avrai precedenza all’acquisto rispetto a soggetti terzi.
Per cui, il proprietario di casa dovrà prima chiedere a te se hai intenzione di acquistare l’immobile a parità di condizioni rispetto agli altri.
In quali casi non c’è diritto di prelazione
In alcune situazioni, il diritto di prelazione acquisto immobile ad uso abitativo non può essere applicato.
Questo accade quando il proprietario si ritrova in una delle seguenti casistiche:
- vuole vendere dopo la prima scadenza contrattuale (il contratto è stato già rinnovato almeno una volta)
- vuole assegnare l’immobile ad una società, al coniuge o ad un altro parente entro il secondo grado
- deve trasferire l’immobile non per sua volontà (ad esempio vendite forzate ed espropriazioni)
- intende affittare l’immobile ad un altro inquilino
- è comproprietario a seguito di comunione ereditaria e il diritto di prelazione appartiene ai coeredi
- vuole vendere in blocco l’intero edificio nel quale sia ubicata l’unità locata
- vuole donare o trasferire l’immobile in donazione o a titolo gratuito
Prelazione acquisto immobile ereditato
Se un coerede intende procedere con la vendita della propria quota di un immobile ad un soggetto estraneo, dovrà prima consultare gli altri coeredi per verificare se hanno interesse ad acquistare.
I coeredi hanno poi un tempo di due mesi per comunicare l’intenzione di acquistare il bene al prezzo offerto.
Per saperne di più, leggi anche il nostro articolo su come funziona la vendita di un immobile ereditato!
Prelazione acquisto immobile commerciale
Anche nel caso di immobili commerciali, la legge prevede un diritto di prelazione per l’inquilino del locale.
Se il proprietario del locale intende metterlo in vendita deve comunicarlo all’inquilino per iscritto a mezzo ufficiale giudiziario o con mezzi equivalenti.
Prelazione acquisto immobile confinante
Sfatiamo un mito, ovvero se il proprietario intende vendere un immobile a uso abitativo, il vicino di casa non ha per legge alcun diritto di prelazione sull’appartamento.
Solo un patto di prelazione volontaria in questo caso può comportare tale diritto che non è invece previsto dalla legge.
Scopri tutto su come tutelarsi quando si vende una casa nel nostro articolo dedicato!
Come si esercita il diritto di prelazione
Il proprietario, mediante atto scritto e comunicato attraverso ufficiale giudiziario, dovrà comunicare all’inquilino o al coerede la volontà di vendere, indicando nella comunicazione:
- Il prezzo di vendita
- Le condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa;
- L’invito a esercitare o meno il diritto di prelazione.
Una volta ricevuta la comunicazione del proprietario l’inquilino ha 60 giorni per esercitare il suo diritto di prelazione all’acquisto rispondendo sempre tramite atto scritto e comunicato attraverso ufficiale giudiziario.
Se il proprietario non riceve risposta oppure l’inquilino gli comunichi la rinuncia all’acquisto, egli sarà libero di vendere ad altri.
Se invece l’inquilino intende acquistare, dovrà effettuare entro 30 giorni a decorrere dal sessantesimo giorno successivo alla notificazione della comunicazione del proprietario e alla stipula del compromesso oppure al rogito.
Diritto di riscatto
Se il proprietario vende l’immobile ad un altro soggetto senza aver prima comunicato le sue intenzione al prelazionario, oppure se a seguito di rinuncia del prelazionario offre l’immmobile ad un prezzo inferiore ad un estraneo, l’inquilino ha diritto di riscattare l’immobile dall’acquirente o da eventuali soggetti terzi a cui sia stato venduto successivamente.
Per fare ciò dovrà effettuare un’azione revocatoria entro 60 giorni dal rogito. Oltre alla revoca della vendita, l’inquilino potrà pretendere anche il risarcimento di eventuali danni.
In mancanza di opposizione al riscatto, il pagamento andrà effettuato entro tre mesi. Termine che decorre dalla prima udienza del relativo giudizio o dalla ricezione dell’atto notificato con cui l’acquirente o successivo avente causa comunichi di non opporsi al riscatto.
In caso di opposizione al riscatto, il predetto termine di tre mesi decorrerà dal giorno del passaggio in giudicato della sentenza che definisce il giudizio.
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