Vendere casa con donazione: cosa sapere e le ultime novità

Vendere una casa ricevuta in donazione può sembrare semplice, ma per farlo in sicurezza è fondamentale conoscere le novità legislative e fiscali introdotte nel 2025. Queste norme portano chiarezza e riducono molti dei rischi che fino a poco tempo fa frenavano chi voleva vendere casa con donazione.

Le novità legali per chi compra una casa donata

Fino a qualche mese fa, l’acquisto di una casa donata poteva nascondere insidie legali dovute alle “azioni di riduzione” degli eredi. Queste azioni permettevano agli eredi legittimi di contestare la donazione, chiedendo la restituzione dell’immobile anche molti anni dopo, secondo il Codice Civile (articoli 561 e 563).

La normativa prevedeva tempi lunghi per far valere questi diritti: fino a 20 anni dalla donazione o 10 anni dalla morte del donante. Così, anche chi acquistava in buona fede si trovava a rischio di perdere la proprietà, e questo creava incertezza e scarsa appetibilità per il mercato delle case donate.

Vendere casa con donazione: la svolta con il Disegno di Legge Semplificazioni

Il Disegno di Legge Semplificazioni, approvato nel 2025, ha risolto questo problema introducendo una tutela fondamentale per l’acquirente terzo. Se la compravendita è stata regolarmente trascritta nei registri immobiliari, l’azione di riduzione non può più pregiudicare i diritti acquisiti dall’acquirente.

In pratica, una volta che il trasferimento di proprietà è ufficiale e registrato, l’acquirente è al sicuro. Gli eredi non possono più chiedere la restituzione fisica della casa, ma solo un indennizzo economico.

Questo cambiamento consente di riportare sicurezza e fiducia al mercato immobiliare riguardante le case ricevute in donazione, favorendo una maggiore liquidità e interesse sia da parte di privati che di istituti di credito per la concessione di mutui.

Quali sono i rischi di vendere casa con donazione oggi e come evitarli

Anche con le nuove normative, per chi vende una casa donata è consigliato seguire alcune precauzioni per evitare complicazioni:

• Verificare eventuali vincoli come usufrutto o patti di destinazione, che possono limitare l’uso o la vendita dell’immobile.
• Se possibile, concordare con gli eredi una rinuncia preventiva ad azioni di riduzione o indennizzi, per maggiore tranquillità.
• Considerare una polizza assicurativa che copra il rischio di contestazioni legali future.
• Affidarsi a notai e agenti immobiliari esperti, che possano aiutare nella verifica documentale e nella gestione della vendita.

Cosa cambia sul fronte fiscale

Dal 1° gennaio 2025 è operativo il Decreto Legislativo n. 139/2024, che modifica profondamente la fiscalità su donazioni e successioni, semplificando e digitalizzando molte procedure.

Separazione tra donazioni e successioni

In passato, il valore delle donazioni in vita veniva sommato al patrimonio ereditato per calcolare l’imposta di successione, con il rischio di far scattare aliquote più alte. Ora, donazioni e successioni sono considerate fiscalmente separate, offrendo maggiore prevedibilità e evitando sorprese agli eredi.

Autoliquidazione dell’imposta

Il calcolo e il versamento dell’imposta di donazione non attendono più l’avviso dell’Agenzia delle Entrate. Notaio o contribuente effettuano l’autoliquidazione contestualmente alla registrazionedell’atto, riducendo tempi burocratici e margini di errore.

Agevolazioni prima casa

Le imposte ipotecarie e catastali rimangono in misura fissa (200 euro ciascuna) anche in caso di donazione, mantenendo un incentivo importante per il passaggio di proprietà all’interno delle famiglie.

Plusvalenza, imposte e consigli pratici

Se la vendita di un immobile donato avviene dopo almeno cinque anni dalla data della donazione, non si applica l’imposta sulla plusvalenza. Questo può rappresentare un vantaggio fiscale significativo per il venditore.

Per quanto riguarda le imposte di registro, catasto e ipotecaria, variano in base all’uso dell’immobile (prima casa o altro) e al rapporto tra venditore e acquirente.

È consigliabile, soprattutto in caso di immobili ricevuti in donazione, rivolgersi a un notaio che verifichi la corretta iscrizione dell’atto e lo stato giuridico dell’immobile per evitare sorprese.

L’importanza della chiarezza con l’acquirente

Chi vende deve sempre comunicare con trasparenza all’acquirente la provenienza dell’immobile, l’eventuale presenza di usufrutto o altri vincoli. Questo è fondamentale per consentire all’acquirente di valutare correttamente il valore dell’immobile e le condizioni di mutuo.

Il mercato immobiliare delle case donate nel 2025

Grazie a questi cambiamenti legislativi e fiscali, ci aspettiamo una rivitalizzazione del mercato immobiliare delle proprietà donate. La certezza giuridica riduce i rischi e aumenta la fiducia di compratori e istituti di credito. La semplificazione fiscale snellisce le procedure, abbassando i costi e i tempi.

Dopo anni di blocco e incertezza, queste riforme aprono la strada a una maggiore fluidità e dinamismo nel mercato, un vantaggio tanto per chi vende quanto per chi cerca la propria casa o vuole investire.

Due riforme storiche rivoluzionano il mercato immobiliare italiano. Finisce l’incertezza decennale sulla vendita di case donate: il Disegno di Legge Semplificazioni tutela gli acquirenti da azioni di restituzione. Il diritto degli eredi lesi si converte in indennizzo economico. Parallelamente, il Decreto Legislativo n. 139/2024 semplifica la fiscalità di donazioni e successioni, sbloccando migliaia di proprietà e favorendo i mutui.

Conclusioni

Le novità normative e fiscali introdotte nel 2025 rappresentano una svolta importante per chi vuole vendere una casa ricevuta in donazione. Finalmente, l’acquirente è tutelato da rischi di restituzione e la vendita diventa più sicura e trasparente. La semplificazione fiscale e la certezza giuridica favoriscono un mercato più fluido e affidabile, restituendo valore agli immobili donati e facilitando l’accesso al credito.

Per vendere con tranquillità è fondamentale affidarsi a professionisti esperti e rispettare tutta la due diligence necessaria, così da evitare sorprese e garantire una compravendita serena per tutte le parti coinvolte. Queste riforme aprono la strada a nuove opportunità immobiliari, in un quadro normativo finalmente allineato alle esigenze di compratori e venditori moderni.

Take Aways

• Vendere casa con donazione è oggi più sicuro grazie alla tutela dell’acquirente prevista dal Disegno di Legge Semplificazioni, che evita rischi di restituzione dell’immobile.
• Gli eredi lesi hanno diritto a un indennizzo economico, non più alla restituzione dell’immobile, garantendo maggiore stabilità alle compravendite.
• La semplificazione fiscale del Decreto Legislativo 139/2024 rende più chiari e rapidi i calcoli delle imposte su donazioni e successioni.
• È fondamentale verificare la presenza di eventuali vincoli (come usufrutto) e rivolgersi a professionisti qualificati per gestire la vendita in totale sicurezza.
• Polizze assicurative specifiche possono offrire ulteriori garanzie contro contestazioni legali future, facilitando anche l’ottenimento di mutui per gli acquirenti.

FAQ

1. Quando si può vendere un immobile avuto in donazione?
   Si può vendere subito dopo la donazione trascritta, come in passato, ma ora con maggiore sicurezza per l’acquirente grazie alla tutela contro le azioni di restituzione. Quindi la vendita non è più bloccata né pregiudicata dal timore di dover restituire l’immobile.
2. Perché è difficile vendere una casa donata?
   La difficoltà storica nasceva dal rischio reale che gli eredi impugnassero la donazione con azioni di riduzione che potevano colpire anche terzi acquirenti. Con il Disegno di Legge Semplificazioni questo rischio si trasferisce dal terzo acquirente al donatario (e potenzialmente all’acquirente solo se il donatario è insolvente). Questo rende la vendita più semplice e il mercato più liquido, ma la difficoltà può persistere se l’atto non è trascritto o in caso di altre complicazioni documentali.
3. Quanti anni dopo una donazione si può vendere un immobile?
   Il periodo prescritto di 20 anni dalla donazione o 10 dalla morte del donante rimane valido per la possibilità di azioni da parte degli eredi. Tuttavia, con le nuove tutele il rischio per il terzo acquirente è fortemente ridotto. La vendita può avvenire anche prima, ma con le adeguate precauzioni (polizze assicurative, chiarezza contrattuale).
4. Perché il notaio sconsiglia la donazione di casa?
   Il notaio può ancora consigliare cautela perché la donazione comporta rischi connessi con la quota di legittima degli eredi e le possibili contestazioni, specialmente se l’atto non è trascritto correttamente o se non si adottano le nuove misure di tutela. La complessità fiscale, la necessità di una rigorosa verifica e il possibile coinvolgimento in controversie spingono a valutare alternative o a gestire il processo con attenzione elevata.