Mutuo predeliberato: cos’è, come funziona e perché accelera la vendita

Quante volte hai sentito di qualcuno che ha trovato la casa dei sogni, ha fatto un’offerta, e poi ha dovuto rinunciare perché la banca non ha concesso il finanziamento? È una situazione frustrante per chi compra e una perdita di tempo enorme per chi vende. Il mutuo predeliberato serve esattamente a evitare questo “incidente di percorso”. Invece di cercare una casa e poi bussare in banca, inverti l’ordine: vai in banca, fatti dire quanto puoi spendere e ottieni una promessa scritta. In un mercato dove le case migliori spariscono in pochi giorni, la predelibera è il tuo “pass” per saltare la fila e chiudere l’affare prima degli altri.

Cosa significa mutuo predeliberato?

Il mutuo predeliberato (conosciuto anche come predelibera reddituale o voucher mutuo) è un impegno formale assunto da un istituto di credito. In sostanza, la banca analizza la tua capacità di rimborso prima ancora che tu abbia individuato l’immobile da acquistare.

A differenza della semplice consulenza informativa, la predelibera è il risultato di un’istruttoria completa sul tuo profilo creditizio (reddito, stabilità lavorativa, eventuali debiti residui). Il risultato è un documento scritto che indica la somma esatta che la banca è disposta a prestarti.

Come funziona l’iter di predelibera

L’iter per ottenere un mutuo predeliberato è speculare a quello di un mutuo standard, ma si ferma un passo prima della perizia.

1. Consegna documentazione: Dovrai fornire buste paga, modelli CUD/Unico, estratti conto e certificazioni di eventuali finanziamenti attivi.
2. Analisi del merito creditizio: La banca interroga le banche dati (CRIF) e valuta il rapporto rata/reddito.
3. Emissione del voucher: Se l’esito è positivo, ricevi una lettera di predelibera.
4. Validità: Solitamente il documento ha una validità di 6 mesi. Entro questo termine, dovrai trovare l’immobile e presentare il contratto preliminare (compromesso) per attivare la fase finale.

Perché conviene a chi compra casa

Per chi cerca casa, il mutuo predeliberato non è solo una comodità, ma una vera e propria arma negoziale:

• Certezza del budget: Non rischi di innamorarti di una casa che non puoi permetterti.
• Proposta senza clausola sospensiva: È il vantaggio più grande. Puoi presentare un’offerta d’acquisto senza vincolarla all’ottenimento del mutuo. Questo ti mette in cima alla lista delle preferenze del venditore, superando anche chi offre cifre leggermente superiori ma non ha certezze finanziarie.
• Velocità al rogito: Avendo già superato l’analisi reddituale, una volta scelta la casa mancheranno solo la perizia e la relazione notarile, risparmiando circa 40 giorni sull’iter tradizionale.

Il valore del mutuo predeliberato per chi vende

Se stai vendendo casa, un acquirente con un mutuo predeliberato è il miglior cliente possibile (dopo chi acquista casa senza mutuo).

Accettare una proposta da chi ha un mutuo predeliberato significa eliminare l’incertezza che l’immobile rimanga bloccato per mesi per poi tornare sul mercato a causa di una delibera negativa.

---

Vuoi presentarti al venditore con la massima solidità? Gromia ti supporta nella fase di ricerca e nella preparazione della documentazione necessaria per ottenere il tuo mutuo predeliberato.

---

Take Aways

• Potere contrattuale: La predelibera ti permette di presentare offerte senza clausola sospensiva, aumentando sensibilmente le probabilità che la tua proposta venga accettata rispetto a una tradizionale.
• Velocità operativa: Riduce i tempi burocratici post-compromesso, permettendoti di arrivare alle chiavi in mano in soli 30-45 giorni.
• Pianificazione finanziaria: Conosci esattamente la tua rata massima prima di impegnarti, evitando brutte sorprese legate a variazioni improvvise delle politiche di rischio bancario.
• Strategia per il venditore: Se vendi, dai priorità assoluta ai profili predeliberati per minimizzare il rischio di “ritorno sul mercato” dell’immobile a causa di un mutuo negato.

FAQ

1) Ottenere un mutuo predeliberato costa? Dipende dalla banca. Molti istituti offrono questo servizio gratuitamente per legare il cliente a sé. Altre caricano una piccola commissione di istruttoria (150-300€) che solitamente viene stornata al momento della stipula finale.

2) La banca può tirarsi indietro dopo la predelibera? Sì, ma solo per due motivi:

1. L’immobile non è idoneo: Se la perizia evidenzia abusi edilizi gravi o un valore di mercato molto inferiore al prezzo pattuito.
2. Peggioramento del profilo reddituale: Se nel frattempo l’acquirente perde il lavoro o accende altri finanziamenti importanti.

3) La predelibera mutuo è vincolante? Devo per forza fare il mutuo con quella banca? No, la predelibera non ti obbliga a stipulare il mutuo. Tuttavia, considera che l’iter burocratico è già stato fatto: cambiare istituto all’ultimo significherebbe ricominciare da capo e perdere il vantaggio della velocità.