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Rischi e Sanzioni dell’Affitto in Nero: Tutto ciò che devi Sapere

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L’affitto in nero è ancora una realtà molto diffusa. Malgrado il regime degli affitti con cedolare secca sia stato introdotto per ridurre gli affitti senza contratto o con contratto non registrato, vi sono ancora tante persone che preferiscono optare per l’affitto in nero. Secondo noi, si tratta di una scelta molto rischiosa sia per il proprietario che per l’inquilino. In questo post ti spieghiamo:

  • cosa è un affitto in nero
  • come mai un contratto di affitto in nero è un contratto irregolare
  • quali sono le sanzioni per chi affitta in nero
  • cosa succede in caso di registrazione tardiva del contratto
  • quali sono i rischi per il padrone di casa
  • quali sono i rischi per l’inquilino

Cosa è un Affitto in Nero?

Qualsiasi contratto di affitto va obbligatoriamente registrato entro 30 giorni dalla sua stipula. Come sai, bisogna recarsi presso l’Agenzia delle Entrate, e pagare l’imposta di registro, ovviamente a meno che tu non abbia scelto il regime di cedolare secca. L’affitto in nero si verifica quando:

  • il contratto di locazione esiste, ma non è stato registrato regolarmente
  • non vi è alcun contratto di locazione, e l’immobile è stato affittato mediante un accordo verbale tra proprietario ed inquilino.

A questo punto, potresti chiederti come mai un contratto in nero è un contratto non regolare. Trovi la risposta nel prossimo paragrafo di questo post.

Perché un Contratto di Affitto in Nero è un Contratto Irregolare?

Il contratto di affitto in nero è sempre irregolare poiché viola la legge che impone la registrazione di tutti i contratti di locazione. Chi stipula un contratto di affitto in nero si comporta un po’ come un immigrato clandestino: non è in regola con i documenti, non paga le tasse, e cerca di godere dei benefici a spese di quanti rispettano la legge.  Molte volte, stipulare un contratto di affitto in nero significa “rubare” l’inquilino – e quindi anche “rubare” il reddito – a chi cerca di affittare il proprio immobile nell’osservanza della legge e dell’ordine.

Ma le conseguenze degli affitti in nero non si fermano qui. La mancata registrazione del contratto di locazione è una delle tante forme di evasione fiscale, ed è punita con le seguenti sanzioni:

  • se il contratto di locazione non è stato registrato, né hai dichiarato il canone di locazione nella dichiarazione dei redditi, sei tenuto a pagare una sanzione dal 120% al 240% delle tasse che hai evaso. L’importo minimo della sanzione è di 200 euro, e la sanzione è dimezzata per l’affitto degli immobili ad uso commerciale
  • se invece hai dichiarato un canone più basso di quello che realmente ricevi, la sanzione varia dal 180% al 360% dell’imposta che hai evaso.

Quali Sono le Sanzioni per chi Affitta in Nero?

Le sanzioni per chi affitta in nero sono sanzioni civili. Infatti, la stesura di una scrittura privata tra proprietario ed inquilino è un atto civilistico. Ciò non significa che questo atto non sia regolamentato dalla legge. La legge lascia a te ed al tuo inquilino la piena libertà di regolare il vostro rapporto contrattuale come volete.

Ma vi obbliga a registrare il contratto, in modo da provare che il contratto esiste, e da proteggere entrambe. Se il contratto non è mai stato stipulato, e l’affitto si basa “sulla parola” o “sulla fiducia”, il rapporto di locazione è nullo. Se il contratto è stato stipulato ma non è mai stato registrato, il contratto è nullo. In entrambe i casi, è come se il contratto non esistesse.

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Questa circostanza può dare luogo a varie conseguenze. Tra queste, la più importante è la nullità della locazione. Se una locazione è nulla, l’inquilino può comportarsi come se non avesse preso alcun accordo con il proprietario. Ad esempio, può scegliere di non pagare il canone, di occupare l’appartamento in modo abusivo ecc.

La registrazione tardiva del contratto di locazione può essere utile per ottenere un vero e proprio “sconto” sulle sanzioni da pagare, ma non riesce a sanare la nullità del contratto. Se il contratto di locazione è nullo, non hai altra scelta che rescindere il contratto registrato tardivamente, e tentare di concludere un nuovo contratto – stavolta regolare – con il tuo inquilino. Sempre che l’inquilino acconsenta.

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Cosa Succede in Caso di Registrazione Tardiva del Contratto

Ma vediamo un po’ più da vicino cosa succede se scegli di registrare il contratto di locazione dopo il termine di 30 giorni.

La registrazione tardiva del contratto non può eliminare le conseguenze sul piano civilistico. Ha però il vantaggio di permetterti di ottenere degli “sconti” sulle sanzioni, grazie all’istituto del ravvedimento operoso. Nello specifico, le sanzioni sono calcolate come segue:

  • se il ritardo è inferiore a 30 giorni, la sanzione è pari al 6%, per un importo minimo di 20 euro
  • se la registrazione ha luogo con un ritardo dai 31 ai 90 giorni, la sanzione è pari al 12%
  • se la registrazione avviene con un anno di ritardo, la sanzione è pari al 15%
  • se il contratto è registrato con un anno di ritardo, ma prima del secondo anno, la sanzione è pari al 17,14%
  • se la registrazione ha luogo dopo due anni di ritardo, la sanzione è pari al 20%
  • se invece la registrazione ha luogo dopo che la violazione è stata constatata, la sanzione è pari al 24%

Le percentuali che trovi qui sopra si riferiscono all’importo delle sanzioni che dovresti normalmente pagare. Come ti abbiamo spiegato, chi affitta in nero rischia sanzioni dal 120 al 240% delle tasse evase. Il ravvedimento operoso ti permette di pagare solo una parte di queste sanzioni, maggiorati ovviamente dagli interessi di mora, e dall’imposta che dovevi pagare al fisco.

Si tratta di un incentivo per far emergere gli affitti al nero. Ma ti ricordiamo che, anche se risparmi sulle sanzioni da pagare, il ravvedimento operoso non elimina le conseguenze civilistiche dell’affitto in nero.

Quali Sono i Rischi per il Padrone di Casa?

La maggioranza di chi affitta in nero lo fa per evitare di pagare le tasse, e si preoccupa poco delle conseguenze civilistiche. Come ti abbiamo spiegato, sanare le conseguenze fiscali è sempre possibile, mentre per sanare le conseguenze civilistiche dell’affitto in nero è necessario sempre chiudere la vecchia situazione contrattuale, ed aprirne una nuova.

Trascurare le conseguenze civilistiche è un errore, perché i rischi affrontati dal padrone di casa che affitta in nero dipendono tutti dalle conseguenze che si sono prodotte a causa della:

  • mancata registrazione del contratto
  • della registrazione tardiva del contratto
  • dell’inesistenza di un contratto di locazione
  • dell’indicazione, nel contratto, di un canone di locazione più basso di quello effettivamente percepito

Certo, se le conseguenze che ti descriviamo tra poco si producono la colpa è dell’inquilino. Ma i contratti si fanno in due, quindi se tu non registri il contratto contribuisci a produrre uno dei seguenti risultati:

  • chi affitta in nero non può usufruire della procedura di sfratto esecutivo. Se il tuo inquilino smette di pagare il canone, o se alla fine del contratto non libera l’appartamento, dovrai ricorrere alla procedura ordinaria, o anche per occupazione illegale di immobile. Si tratta di una procedura lunga, ed anche molto costosa
  • la nullità del contratto di locazione non colpisce solo il contratto, ma anche tutti gli altri accordi che sono stati conclusi mediante il contratto. Incluso l’accordo sul canone di locazione. Un contratto, infatti, non è che una serie di accordi tra proprietario ed inquilino. Se stipuli un contratto di affitto al nero, l’inquilino può tranquillamente smettere di pagare il canone, o anche farti causa per ottenere la restituzione dei canoni non pagati
  • allo stesso modo, se nel contratto hai indicato un canone inferiore a quello che percepisci, l’inquilino può pagare solo il canone che hai dichiarato nel contratto. Tu non potrai sfrattarlo, o imporgli di pagare un canone di locazione superiore

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Quali Sono i Rischi per l’Inquilino?

Non bisogna pensare che i rischi dell’affitto al nero coinvolgano solo il proprietario di casa. Se ogni contratto è stipulato tra due persone, entrambe le parti sono responsabili sia per il contratto, che per eventuali irregolarità.

Quindi, le conseguenze degli affitti al nero colpiscono anche l’inquilino. Si tratta di conseguenze fiscali anziché anche civilistiche. Tanti proprietari di casa si lamentano di ciò, poiché credono che la legge protegga l’inquilino piuttosto che loro. In realtà le cose non stanno proprio così:

  • l’inquilino affronta solo rischi fiscali, e non anche rischi civilistici, poiché la proposta di un affitto al nero giunge sempre dal proprietario. Chi ha maggiore interesse a non pagare le tasse sul reddito da affitto? Ovviamente il proprietario piuttosto che l’inquilino
  • l’inquilino però gioca un ruolo importante negli affitti al nero, in quanto se non accetta la situazione di irregolarità, l’affitto al nero non si produce. Per questo motivo, la legge ritiene l’inquilino responsabile in solido per la mancata registrazione del contratto

Quindi, se il proprietario di casa non registra il contratto entro 30 giorni dalla firma, anche l’inquilino è ritenuto responsabile nei confronti del fisco. Se il locatore rifiuta di pagare l’imposta di registro, il fisco può rivalersi sull’inquilino, e chiedergli di versare l’imposta.

Si tratta di un modo per incentivare l’inquilino a verificare che il proprietario di casa registri regolarmente il contratto di locazione, ma anche per incoraggiare l’inquilino a denunciare situazioni di irregolarità.

Dal punto di vista dell’inquilino, è importante capire come fare per evitare questo rischio. Il modo più semplice è quello di verificare l’avvenuta registrazione del contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate. Se, durante la verifica, si scopre che la registrazione non è stata effettuata, il nostro consiglio è di denunciare immediatamente questa situazione, per evitare di vedersi consegnare a casa una cartella esattoriale.

Se il proprietario registra il contratto regolarmente, la situazione fiscale è sanata, quindi l’inquilino non affronta alcun rischio. Ma se il proprietario rifiuta di registrare il contratto malgrado le ripetute richieste e la denuncia dell’inquilino, il consiglio è di cercare un altro appartamento il prima possibile. Il contratto non registrato, infatti, è nullo, quindi le regole sul preavviso non si applicano.

 

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