Se stai cercando casa e ti hanno proposto un contratto a canone concordato, oppure sei un proprietario che vuole capire se conviene scegliere questa formula o l’affitto libero, è normale volerci vedere chiaro. Il canone concordato è tra le soluzioni più vantaggiose, ma anche tra le più regolate. Qui il prezzo non si decide liberamente, la durata è fissa e servono documenti precisi per ottenere i benefici fiscali. In questa guida trovi tutte le informazioni aggiornate che ti servono.
Il contratto di affitto a canone concordato, chiamato anche canone convenzionale o contratto agevolato, è una forma di locazione in cui il prezzo non viene deciso liberamente tra proprietario e inquilino. Il canone si calcola seguendo parametri stabiliti dagli accordi territoriali locali, firmati dalle associazioni dei proprietari e degli inquilini. Questa tipologia è regolata dall’art. 2, comma 3 della Legge n. 431/1998 e dal DM 16 gennaio 2017 del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti.
Grazie a questo vincolo sul prezzo, che di solito porta a un canone più basso rispetto al mercato libero, sia il proprietario che l’inquilino possono ottenere importanti agevolazioni fiscali. Tra queste c’è la cedolare secca al 10% per il proprietario.
“Il canone concordato non è un affitto scontato a caso: è un sistema in cui proprietario e inquilino accettano regole precise in cambio di vantaggi fiscali concreti per entrambi.”
La formula più comune del contratto a canone concordato è il 3+2: dura almeno 3 anni e si rinnova automaticamente per altri 2 anni alla prima scadenza, a meno che non venga inviata una disdetta tramite raccomandata con almeno 6 mesi di anticipo. Se nessuno comunica nulla, il contratto si rinnova ancora per altri 2 anni alle stesse condizioni.
Dopo i 5 anni totali, le parti possono decidere se rinnovare il contratto con nuove condizioni, chiuderlo oppure lasciarlo rinnovare automaticamente ogni 2 anni. Se nel contratto è prevista una durata inferiore ai 3 anni, questa clausola non è valida per legge: il contratto viene comunque portato alla durata minima prevista.
Oltre al classico 3+2, la Legge 431/1998 prevede altre due tipologie concordate con cedolare agevolata al 10%:
| Tipologia | Durata | Cedolare secca | Note |
|---|---|---|---|
| Canone concordato 3+2 | 3 anni + 2 rinnovo | 10% | Solo comuni con accordi territoriali |
| Contratto transitorio | 1–18 mesi | 10% | Motivo transitorio obbligatorio |
| Contratto studenti | 6 mesi–3 anni | 10% | Comuni sede di università |
| Canone libero 4+4 | 4 anni + 4 rinnovo | 21% | Canone liberamente concordato |
Il canone concordato non si sceglie liberamente, ma si calcola seguendo i parametri dell’accordo territoriale valido nel Comune dove si trova l’immobile. Questi accordi sono firmati a livello locale tra le associazioni dei proprietari (come Confabitare, UPPI) e quelle degli inquilini (come SUNIA, SICET), con il supporto del Comune.
I parametri che influenzano il calcolo sono principalmente:
La formula base è:
canone annuo = (€/mq/anno dalla tabella territoriale) × superficie catastale
Non tutti i Comuni hanno accordi territoriali attivi. Prima di procedere, è fondamentale controllare che il proprio Comune sia coperto. Le principali città e i Comuni ad alta tensione abitativa di solito lo sono, ma in molti centri più piccoli gli accordi potrebbero mancare o essere scaduti.
Attenzione: l’attestazione è obbligatoria per accedere a qualsiasi agevolazione fiscale, il contratto a canone concordato deve essere attestato da una delle organizzazioni firmatarie dell’accordo territoriale. Senza attestazione non si applica né la cedolare al 10%, né la riduzione della base imponibile IRPEF, né la riduzione IMU del 25% garantita dalla legge statale (L. 208/2015). I Comuni possono deliberare riduzioni aggiuntive, ma la base nazionale richiede comunque il contratto regolarmente attestato e registrato.| Caratteristica | Canone libero (4+4) | Canone concordato (3+2) |
|---|---|---|
| Determinazione del canone | Libera tra le parti | Parametri accordo territoriale |
| Durata minima | 4 anni + 4 rinnovo | 3 anni + 2 rinnovo |
| Cedolare secca | 21% | 10% |
| Imposta di registro | 2% del canone annuo | 1,4% del canone annuo (–30%) |
| Base imponibile IRPEF | 95% del canone | 66,5% del canone (–30%) |
| Aggiornamento ISTAT | Sì (con cedolare: no) | Max 75% ISTAT (con cedolare: no) |
| Attestazione richiesta | No | Sì, obbligatoria |
| Livello del canone | Prezzo di mercato | Generalmente sotto mercato |
Il contratto a canone concordato è uno dei pochi strumenti del mercato locativo in cui entrambe le parti beneficiano di agevolazioni concrete.
Il vantaggio principale è la cedolare secca al 10% invece del 21% prevista per il canone libero. Questo risparmio fiscale può compensare il canone più basso rispetto al mercato.
Se il proprietario sceglie il regime IRPEF ordinario, può comunque beneficiare di una riduzione del 30% della base imponibile: il canone annuo viene tassato sul 66,5% invece che sul 95%.
Anche per l’imposta di registro, la base imponibile si riduce del 30%, abbassando l’aliquota effettiva dal 2% all’1,4% del canone annuo.
Per legge nazionale (L. 208/2015), l’IMU sugli immobili locati a canone concordato si riduce al 75% dell’aliquota ordinaria, ovvero uno sconto del 25% garantito su tutto il territorio. Alcuni Comuni deliberano riduzioni aggiuntive che possono abbassarla ulteriormente: a Bologna, ad esempio, la combinazione di agevolazioni nazionali e comunali porta l’IMU al 57% dell’aliquota base
L’inquilino beneficia di un canone generalmente inferiore al prezzo di mercato e dell’azzeramento della propria quota di imposta di registro (nel contratto 4+4 ordinario è a carico di entrambe le parti nella misura del 2%). Ha inoltre diritto a detrazioni fiscali IRPEF legate all’affitto, con importi variabili in base al reddito e all’età.
La cedolare secca al 10% per i contratti a canone concordato si applica esclusivamente in specifiche aree del Paese: nei Comuni ad alta densità abitativa, in quelli che hanno affrontato situazioni di emergenza tra il 2009 e il 2014, e nei Comuni del Centro Italia colpiti dal sisma del 2016, nonché nei Comuni colpiti da altri eventi calamitosi per i quali siano stati adottati specifici provvedimenti commissariali.
I Comuni che rientrano nella prima categoria sono: Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, i Comuni confinanti e gli altri Comuni capoluogo di provincia. A questi si aggiungono tutti i Comuni classificati ad alta tensione abitativa dal CIPE.
Scegliendo la cedolare secca, il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.
La cedolare secca si calcola sul 100% del canone annuo lordo, mentre in regime IRPEF ordinario la base imponibile per il canone concordato è ridotta al 66,5%. È un dato da considerare attentamente nel confronto tra i due regimi.
Le aliquote della cedolare secca hanno subìto importanti aggiornamenti. Scopri quando conviene davvero e come calcolare il risparmio fiscale.
Leggi la guida alla Cedolare Secca →
Il modello di contratto a canone concordato è standardizzato a livello nazionale: il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, insieme alle associazioni di categoria, ha definito un testo base che non può essere modificato nelle clausole essenziali. Le parti possono personalizzarlo solo negli elementi accessori (garanzie, preavvisi, dotazioni incluse).
Il contratto va registrato presso l’Agenzia delle Entrate tramite il modello RLI (Registrazione Locazioni Immobili), disponibile online sul portale dell’Agenzia. In sede di registrazione si esercita anche l’opzione per la cedolare secca, se si intende avvalersene. La registrazione deve avvenire entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto.
Passaggio spesso dimenticato: prima della registrazione, il locatore deve inviare all’inquilino una lettera raccomandata con cui lo informa dell’opzione per la cedolare secca e rinuncia formalmente a richiedere aggiornamenti del canone per tutta la durata dell’opzione. Se la rinuncia è già indicata nel contratto, la raccomandata non è obbligatoria.Il canone concordato è quasi sempre conveniente quando l’immobile si trova in un Comune con accordi territoriali attivi e il proprietario ha un reddito medio-alto. La cedolare al 10% è la tassazione più bassa sugli affitti in Italia e compensa il canone più basso, soprattutto per immobili di medie dimensioni nelle grandi città.
È meno vantaggioso quando il canone di mercato è molto più alto di quello concordato, come spesso accade per immobili di pregio in zone centrali di alto valore, e quando il proprietario ha un reddito che renderebbe comunque conveniente la cedolare al 21%.
Per l’inquilino, il canone concordato è quasi sempre conveniente: paga meno rispetto al mercato, non deve versare la quota di imposta di registro e può usufruire delle detrazioni IRPEF legate all’affitto.
L’unico punto da considerare è la durata minima di 3 anni, che richiede una certa stabilità. Se invece hai bisogno di maggiore flessibilità, il contratto transitorio concordato (da 1 a 18 mesi) può essere la scelta migliore.
📊Prima di acquistare, verifica la redditività potenziale. Una valutazione professionale ti permette di capire se i canoni della zona sono in linea con i tuoi obiettivi di rendimento.
Valutazione Professionale Gratuita →L’affitto a canone concordato è una soluzione pratica e vantaggiosa, ma bisogna prestare attenzione nella preparazione. È importante verificare se ci sono accordi territoriali nel proprio Comune, calcolare il canone in modo corretto, ottenere l’attestazione di conformità e registrare il contratto come previsto. Saltare uno di questi passaggi può far perdere le agevolazioni fiscali e, in alcuni casi, portare a contestazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate.
Se stai pensando di scegliere questa formula, sia come proprietario che come inquilino, il consiglio è sempre lo stesso: rivolgiti alle associazioni di categoria che hanno firmato l’accordo territoriale del tuo Comune oppure a un professionista del settore immobiliare che conosca bene la realtà locale.
• Affitto concordato: cosa significa esattamente?
Significa che il canone di affitto non viene stabilito liberamente tra proprietario e inquilino, ma calcolato secondo i parametri degli accordi territoriali locali stipulati tra le associazioni di categoria. In cambio di questo vincolo sul prezzo, entrambe le parti accedono ad agevolazioni fiscali significative, tra cui la cedolare secca al 10% per il proprietario.
• Qual è la durata del contratto di locazione a canone concordato?
La formula standard è 3+2: 3 anni di durata iniziale con rinnovo automatico di altri 2 anni alla prima scadenza, per un totale di 5 anni. La disdetta va comunicata con almeno 6 mesi di preavviso tramite raccomandata. Esistono anche il contratto transitorio (1-18 mesi) e quello per studenti universitari (6 mesi-3 anni).
• Qual è la differenza tra canone libero e canone concordato?
Nel canone libero (4+4) le parti scelgono liberamente il prezzo e la cedolare è al 21%. Nel canone concordato (3+2) il prezzo è vincolato — generalmente più basso del mercato — ma la cedolare scende al 10% e ci sono ulteriori agevolazioni su IRPEF e IMU. La scelta dipende dal differenziale tra canone di mercato e concordato nella specifica zona.
• Come si trova il modello di contratto per la locazione concordata?
Il modello è standardizzato a livello nazionale dal MIT. Puoi scaricarlo dai siti delle associazioni firmatarie degli accordi territoriali (UPPI, Confabitare, SUNIA, SICET) o richiederlo a un’agenzia immobiliare. Il testo base non può essere modificato nelle clausole essenziali.
• La cedolare secca al 10% si applica in tutti i Comuni italiani?
No. L’aliquota agevolata al 10% si applica solo nei Comuni ad alta tensione abitativa (come Roma, Milano, Torino, etc.), negli altri capoluoghi di provincia e nei Comuni classificati dal CIPE. Nei Comuni non coperti, anche stipulando un 3+2, la cedolare rimane al 21%.
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