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Si può affittare la prima casa? Agevolazioni e Tasse

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Vanessa GuerrieroVanessa Guerriero
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Che sia interamente acquistata, con mutuo o ereditata, la risposta alla domanda ‘si può affittare la prima casa?’ è sì. Ma si può affittare la prima casa senza perdere le agevolazioni? In questo caso la risposta diventa più complessa. Alcuni benefici restano intatti se vengono rispettati certi requisiti, altre agevolazioni si perdono in toto o parzialmente. Il discorso cambia poi anche in caso di mutuo, casa ereditata e affitti brevi. Scopriamo insieme come funziona la locazione prima casa, come funzionano le agevolazioni nei vari casi (senza mutuo o con mutuo, cambio residenza o meno, casa ereditata, affitto breve…) e quali tasse occorre pagare sul canone d’affitto.

Agevolazioni affitto prima casa: il bonus prima casa

Anche se le notizie che circolano possono creare confusione, ti confermiamo che si può sempre affittare la prima casa. Non sempre è possibile mantenere tutte le agevolazioni sulla prima casa. Una agevolazione affitto prima casa che è possibile mantenere in praticamente tutti i casi è il bonus prima casa. Tale bonus consiste in:

  • Una riduzione dell’imposta di registro dal 9% al 2% per privati e dal 10% al 4% per case provenienti da aziende.
  • Un valore fisso dell’imposta catastale e ipotecaria a 50€ ciascuna per case di privati e 100€ ciascuna per aziende.

Per mantenere i benefici del bonus prima casa, vanno però rispettati questi 4 requisiti:

  1. Affitto prima casa senza cambiare residenza oppure affitto prima casa e cambio residenza, che però va spostata su un immobile che si trovi nello stesso comune della prima casa.
  2. L’immobile non deve essere di lusso
  3. Si deve trattare dell’unico immobile acquistato con beneficio prima casa
  4. Non puoi vendere la tua prima cassa prima di 5 anni. In caso contrario, per mantenere i benefici dovrai sostituirla con un altro immobile entro un anno (sostituzione prima casa)

In questo modo avrai sempre diritto al tuo bonus prima casa, anche affittando la casa il giorno dopo averla acquistata. Anche in caso di mutuo o casa ereditata. 

Per quanto riguarda il discorso esenzione IMU e TASI, queste sussistono solo se la prima casa è dove si trova la residenza ma anche la principale abitazione. Per cui, in caso di locazione prima casa perderai le agevolazioni IMU e TASI. Però c’è una possibilità di ridurre le tasse da pagare. Con la Legge di Stabilità 2017, infatti, se decidi di mettere in affitto la prima casa con contratto a canone concordato 3+2, hai diritto di uno sconto del 25% sia su Imu che Tasi. Nel caso poi di affitto breve, in modalità parziale e in cui la casa sia prevalentemente adibito ad abitazione principale, è invece possibile mantenere l’esenzione IMU e TASI.

Si può affittare la prima casa con mutuo?

Come anticipato, si può affittare la prima casa con mutuo. Valgono le stesse regole viste in precedenza ma si perde un’ulteriore agevolazione. Stiamo parlando della detrazione degli interessi passivi su mutuo. La detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi, nel limite massimo di 4000€, é  infatti possibile solo quando:

  • L’immobile è adibito ad abitazione principale del suo proprietario
  • Il proprietario è che anche l’intestatario del mutuo
  • La casa diventa la residenza principale del proprietario entro un anno dall’acquisto

Sia in caso di cambio che di mantenimento della residenza, l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale. C’è quindi una incompatibilità con l’affitto, che però può essere superata in un unico caso. Con l’affitto breve parziale è possibile mantenere la detrazione IRPEF. 

Vediamo a questo punto come funziona l’affitto breve, e come si possono mantenere le esenzioni IMU, TASI e IRPEF.

Affitto breve prima casa 

L’affitto della casa più tradizionale è quello per il lungo periodo. Sempre di più si stanno però usando forme di affitto breve, anche inferiori ai 30 giorni. Si tratta di una modalità molto conveniente, soprattutto nelle città con tanti turisti, studenti fuori sede e lavoratori di passaggio. Se poi l’affitto breve è occasionale, è possibile guadagnare senza rinunciare ad alcuna agevolazione, fermo restando le tasse sulle entrate.

A proposito di questo, occorre sapere che ci sono due modi distinti per mettere in affitto la prima casa a breve termine:

  • Affitto parziale: ovvero viene dichiarato in 730 un uso ‘promiscuo’ della casa come abitazione principale e affitto. Nel caso in cui, gli affitti brevi permettano un uso prevalente della casa come abitazione principale, allora vengono mantenute le esenzioni IMU E TASI come anche gli interessi passivi del mutuo.
  • Affitto totale: se invece la casa è adibita ad affitto totale e la residenza viene quindi spostata ad un altro immobile, allora valgono le stesse regole degli affitti lunghi. QUindi dovrai pagare sia IMU che TASI oltre a perdere la detrazione IRPEF sul mutuo.

Si può affittare la prima casa ereditata?

Il bonus prima casa e le regole per l’affitto prima casa si applicano anche alle case ereditate. Per mantenere le agevolazioni, l’erede dovrà però cedere la casa attuale entro 12 mesi dalla data di apertura della successione. Dovrà anche stabilire la propria residenza nel comune dove si trova l’immobile entro 18 mesi.

Ovviamente, per affittare poi la casa, l’erede dovrà presentare all’Agenzia delle entrate sia il contratto d’affitto che la dichiarazione di successione. Se non hai effettuato tale dichiarazione, potrai presentare una dichiarazione sostitutiva di atto notorio per uso successione.

Se ci dovesse essere più di un erede, tutti devono avere accettato l’eredità e firmare il contratto di affitto.

Tasse su affitto prima casa

Naturalmente i canoni di affitto costituiscono una fonte di reddito, sia nel caso di breve che lungo termine. In quanto tali, anch’essi sono soggetti alle tasse sulle entrate. Queste tasse prevedono due tipi di regimi:

  • Con il regime ordinario, l’affitto viene accorpato ai tuoi redditi e sul totale si applica l’aliquota IRPEF.
  • Con il regime a cedolare secca, è prevista invece un’imposta fissa del 21% sulla locazione prima casa (l’aliquota è più bassa per i comuni con alta intensità abitativa)

Come detto in precedenza, in caso di affitto prima casa rientrano nelle tasse anche IMU e TASI. Però nel caso particolare di affitto breve è possibile mantenere anche questa esenzione. 

Conclusioni

Affittare la prima casa si può. Ora sai anche quali agevolazioni puoi mantenere e quali tasse dovrai considerare nella scelta di mettere in affitto casa. Adesso è arrivato il momento di procedere, ma come fare?

Se i nostri consigli ti sono stati utili nella scelta di affittare casa, fatti seguire dai nostri esperti per affittare la tua casa e guadagnare senza più pensieri!

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