Contratto transitorio: durata massima 18 mesi, esigenze da documentare, canone, registro al 2% e cedolare al 21% o 10%. Esempio di calcolo e rischi.
Il contratto transitorio è un contratto di affitto per uso abitativo che dura al massimo 18 mesi e si può firmare solo se il proprietario o l’inquilino ha un’esigenza temporanea documentata, per esempio un trasferimento di lavoro o un corso di studio. Alla scadenza finisce senza disdetta; se mancano i requisiti, diventa un normale 4+4. Sulle tasse paghi l’imposta di registro (2% del canone annuo) o, in alternativa, la cedolare secca al 21%, ridotta al 10% a certe condizioni. Aggiornato al 7 novembre 2026.
In questa guida trovi le regole del decreto ministeriale che disciplina i contratti transitori, quando puoi usarli, quanto dura il contratto e cosa succede alla scadenza, un esempio di calcolo delle tasse con i tre regimi possibili e i rischi da evitare, sia se sei proprietario sia se sei inquilino.
Il contratto di locazione transitorio (chiamato anche affitto transitorio o contratto ad uso transitorio) è previsto dall’articolo 5, comma 1, della legge 431/1998: serve a “soddisfare particolari esigenze delle parti” con una durata inferiore a quella dei contratti ordinari, cioè il 4+4 a canone libero e il 3+2 a canone concordato.
Le condizioni sono fissate dal decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, di concerto con il Ministro dell’economia, del 16 gennaio 2017 (Gazzetta Ufficiale n. 62 del 15 marzo 2017). In sintesi il contratto transitorio:
Come tutti i contratti di affitto abitativo, richiede la forma scritta (articolo 1, comma 4, della legge 431/1998). Non si usa invece per le case vacanza: la legge 431/1998 esclude dalle sue regole “gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche”, che seguono altre norme.
La durata massima del contratto transitorio è di 18 mesi (un anno e mezzo). Il decreto del 2017 non fissa una durata minima: il contratto tipo consente di indicare la durata in mesi o in giorni. Per i contratti fino a 30 giorni, però, alcune regole non si applicano: il canone e la ripartizione delle spese sono liberi e non serve allegare i documenti che provano l’esigenza.
Ecco cosa succede nelle situazioni più comuni:
Per un confronto con le altre formule di affitto, ecco le durate previste dalla legge 431/1998 e dal decreto del 2017.
| Tipo di contratto | Durata | Canone | Quando si usa |
|---|---|---|---|
| Transitorio (art. 5, c. 1, L. 431/1998) | Fino a 18 mesi | Libero nei Comuni fino a 10.000 abitanti; nelle fasce degli accordi territoriali sopra i 10.000 | Esigenza temporanea documentata del proprietario o dell’inquilino |
| Studenti universitari (art. 5, c. 2) | Da 6 mesi a 3 anni | Fissato dagli accordi locali | Studente iscritto a un corso in un Comune diverso da quello di residenza |
| Canone libero (art. 2, c. 1) | 4 anni + 4 | Libero | Uso abitativo stabile |
| Canone concordato (art. 2, c. 3) | 3 anni + 2 | Fissato dagli accordi territoriali | Uso abitativo stabile, con vantaggi fiscali |
Se cerchi un affitto per studenti, la formula dedicata è quella dell’articolo 3 del decreto: trovi tutti i dettagli nella guida all’affitto per studenti universitari. Per le formule di lunga durata leggi la guida al contratto di affitto 4+4 e quella all’affitto a canone concordato.
Il contratto transitorio è valido solo se c’è un’esigenza temporanea reale. Il decreto del 2017 cita in particolare le esigenze legate a:
L’elenco preciso delle esigenze ammesse, sia per l’inquilino sia per il proprietario, lo trovi nell’accordo territoriale del Comune in cui si trova la casa, firmato dalle associazioni dei proprietari e degli inquilini. Esempi tipici dal lato del proprietario sono il rientro in città entro una certa data o la necessità di lasciare libera la casa per un familiare.
Nel contratto va scritta la motivazione e, per i contratti oltre 30 giorni, va allegata la documentazione che la prova (una lettera di trasferimento, l’iscrizione a un corso, un contratto di lavoro a termine). Se la tua esigenza non è prevista dall’accordo o è difficile da documentare, il decreto prevede che le associazioni firmatarie dell’accordo assistano le parti con un supporto bilaterale (articolo 2, comma 5).
Possono usare il contratto transitorio anche gli inquilini che si trasferiscono per lavoro in un’altra città. Se però è un’azienda a prendere in affitto la casa per i propri dipendenti, valuta il contratto ad uso foresteria.
La libertà di fissare il canone dipende dal Comune:
Gli accordi definiscono anche come si ottiene l’attestazione che il contratto rispetta l’accordo, rilasciata da almeno una delle associazioni firmatarie quando le parti non si fanno assistere. È un documento importante perché da esso dipendono le agevolazioni fiscali, a partire dalla cedolare secca al 10%. Il deposito cauzionale previsto dal contratto tipo è al massimo di tre mensilità: approfondisci nella guida alla cauzione per l’affitto.
Se il contratto dura più di 30 giorni complessivi nell’anno tra le stesse parti, va registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma o dalla decorrenza, se precedente. Il proprietario può scegliere tra due regimi.
In alternativa, il proprietario persona fisica che non affitta nell’ambito di un’attività d’impresa può optare per la cedolare secca, un’imposta che sostituisce IRPEF e addizionali sul canone. Con la cedolare non paghi imposta di registro e di bollo sulla registrazione, ma rinunci per tutta la durata dell’opzione agli aggiornamenti del canone, compreso quello ISTAT. Le aliquote sono:
Attenzione a un errore frequente: l’aliquota del 26% non riguarda il contratto transitorio, ma le locazioni brevi, cioè gli affitti abitativi fino a 30 giorni tra persone fisiche. Per queste la cedolare è del 21% per un immobile scelto in dichiarazione e del 26% dal secondo. Se firmi un contratto transitorio di durata pari o inferiore a 30 giorni, ricade in questa definizione.
Per i contratti a canone concordato il disegno di legge di Bilancio 2027, presentato alla Camera il 30 ottobre 2026, propone di ridurre la cedolare dal 10% al 5% (1% per inquilini sotto i 36 anni) per i contratti firmati nel 2027. È solo una proposta, non ancora approvata, e il testo non dice espressamente se lo sconto si applicherebbe anche ai transitori: ne parliamo nella guida alla cedolare secca 2027.
Prendiamo un contratto transitorio di 12 mesi con un canone di 700 euro al mese, cioè 8.400 euro l’anno. Il proprietario è una persona fisica con un’aliquota IRPEF marginale del 33% (lo scaglione oltre 28.000 e fino a 50.000 euro nel 2026). Gli importi sono indicativi e non comprendono le addizionali regionali e comunali, che variano da zona a zona.
| Voce | Regime ordinario | Cedolare 21% | Cedolare 10% (concordato in Comune ad alta tensione abitativa) |
|---|---|---|---|
| Imposta di registro | 168 euro (2% di 8.400), metà a carico dell’inquilino | Non dovuta | Non dovuta |
| Imposta di bollo (contratto di 8 facciate) | 32 euro | Non dovuta | Non dovuta |
| Imposta sul reddito | 2.633,40 euro (33% di 7.980, cioè il 95% del canone), più addizionali | 1.764 euro (21% di 8.400) | 840 euro (10% di 8.400) |
| Aggiornamento ISTAT del canone | Possibile, se previsto dal contratto | Non possibile | Non possibile |
In questo esempio, con la cedolare al 21% il proprietario paga circa 870 euro in meno di imposta sul reddito (2.633,40 contro 1.764 euro) e risparmia anche la sua metà dell’imposta di registro, 84 euro, senza contare le addizionali. Per chi ha redditi bassi (aliquota del 23%) la differenza è più piccola: fai sempre il confronto sulla tua situazione, magari con il tuo commercialista.
Il contratto si registra online con il modello RLI dall’area riservata dell’Agenzia delle Entrate, nello stesso modello in cui scegli l’opzione per la cedolare secca. Se l’affitto non viene registrato, proprietario e inquilino si espongono a conseguenze serie: le trovi nella guida all’affitto in nero.
Il contratto transitorio è comodo, ma va usato bene. Questi sono i rischi principali previsti dalle regole:
Per l’inquilino, il limite principale è la stabilità: alla scadenza deve lasciare la casa, senza diritto al rinnovo. Per questo, se l’esigenza rischia di durare più di un anno e mezzo, conviene parlarne prima con il proprietario e scegliere da subito la formula giusta.
Il contratto transitorio non vieta di per sé di prendere la residenza: per l’anagrafe sono residenti nel Comune le persone che vi hanno la propria dimora abituale (articolo 3 del DPR 223/1989). La decisione spetta al Comune, che verifica la situazione di fatto. Lo stesso articolo prevede che non cessa di appartenere alla popolazione residente chi dimora temporaneamente in un altro Comune per una causa di durata limitata: per questo molti lavoratori in trasferta e studenti mantengono la residenza nel Comune di origine.
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La durata massima è di 18 mesi, come stabilisce l’articolo 2 del decreto ministeriale del 16 gennaio 2017. Il decreto non fissa una durata minima: per i contratti fino a 30 giorni il canone è libero e non serve documentare l’esigenza. Alla scadenza il contratto cessa senza disdetta.
Il contratto transitorio si può prorogare o rinnovare?Il decreto del 2017 non prevede rinnovi automatici e fissa il limite massimo di 18 mesi. Se l’esigenza temporanea continua, le parti possono rivolgersi alla Commissione di negoziazione paritetica, che accerta se i motivi di transitorietà permangono e propone durata e clausole. Se l’esigenza è diventata stabile, serve un contratto diverso, come il 4+4 o il 3+2.
Con il contratto transitorio si può applicare la cedolare secca?Sì. L’aliquota è del 21% del canone annuo, ridotta al 10% se il contratto è a canone concordato e riguarda un’abitazione in un Comune con carenze di disponibilità abitative o ad alta tensione abitativa, come chiarito dalla circolare 8/E del 2017 dell’Agenzia delle Entrate. Con la cedolare non si pagano registro e bollo, ma si rinuncia all’aggiornamento ISTAT.
Cosa succede se il contratto transitorio non ha i requisiti?Se mancano l’esigenza transitoria, la documentazione richiesta o il rispetto del canone fissato dall’accordo territoriale, il contratto viene ricondotto alla durata del contratto a canone libero, cioè 4 anni più 4, come prevede l’articolo 2, comma 6, del decreto del 2017.
Si può prendere la residenza con un contratto transitorio?Il tipo di contratto non lo impedisce: per l’anagrafe conta la dimora abituale (articolo 3 del DPR 223/1989), che il Comune verifica caso per caso. Chi si sposta per un periodo limitato, per lavoro o studio, di norma mantiene la residenza nel Comune di origine.
Il contratto transitorio si può usare per un affitto turistico?No. La legge 431/1998 esclude dalle sue regole gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche. Il contratto transitorio serve per esigenze abitative temporanee legate, per esempio, a lavoro, studio o formazione.
La durata massima è di 18 mesi, come stabilisce l’articolo 2 del decreto ministeriale del 16 gennaio 2017. Il decreto non fissa una durata minima: per i contratti fino a 30 giorni il canone è libero e non serve documentare l’esigenza. Alla scadenza il contratto cessa senza disdetta.
Il decreto del 2017 non prevede rinnovi automatici e fissa il limite massimo di 18 mesi. Se l’esigenza temporanea continua, le parti possono rivolgersi alla Commissione di negoziazione paritetica, che accerta se i motivi di transitorietà permangono e propone durata e clausole. Se l’esigenza è diventata stabile, serve un contratto diverso, come il 4+4 o il 3+2.
Sì. L’aliquota è del 21% del canone annuo, ridotta al 10% se il contratto è a canone concordato e riguarda un’abitazione in un Comune con carenze di disponibilità abitative o ad alta tensione abitativa, come chiarito dalla circolare 8/E del 2017 dell’Agenzia delle Entrate. Con la cedolare non si pagano registro e bollo, ma si rinuncia all’aggiornamento ISTAT.
Se mancano l’esigenza transitoria, la documentazione richiesta o il rispetto del canone fissato dall’accordo territoriale, il contratto viene ricondotto alla durata del contratto a canone libero, cioè 4 anni più 4, come prevede l’articolo 2, comma 6, del decreto del 2017.
Il tipo di contratto non lo impedisce: per l’anagrafe conta la dimora abituale (articolo 3 del DPR 223/1989), che il Comune verifica caso per caso. Chi si sposta per un periodo limitato, per lavoro o studio, di norma mantiene la residenza nel Comune di origine.
No. La legge 431/1998 esclude dalle sue regole gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche. Il contratto transitorio serve per esigenze abitative temporanee legate, per esempio, a lavoro, studio o formazione.
Ti diciamo il canone giusto per la tua casa, con i dati dei contratti reali nella tua zona.
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