Detrazioni patrimonio immobiliare ISEE: come funzionano e cosa cambia nel 2026

La Legge di Bilancio 2026 ha introdotto cambiamenti strutturali all’indicatore ISEE, con l’obiettivo di rendere l’accesso ai bonus (come l’Assegno Unico o l’ADI) più equo. Per chi possiede immobili, le notizie sono positive: le detrazioni patrimonio immobiliare ISEE sul valore dell’abitazione principale sono state sensibilmente innalzate. Questa modifica punta a ridurre l’impatto della “casa di proprietà” sul calcolo finale, permettendo a molte famiglie di rientrare nelle soglie per le prestazioni agevolate.

Cosa sono le detrazioni del patrimonio immobiliare ISEE

Nell’ISEE, il valore della casa di proprietà non viene sommato integralmente agli altri redditi. Il sistema applica delle “franchigie” (o abbuoni) che servono a proteggere chi possiede un immobile al solo scopo di abitarci.

Queste detrazioni agiscono in tre modi:

• Franchigia fissa: una quota di valore della casa che viene azzerata nel calcolo.
• Sottrazione del mutuo: la possibilità di dedurre il debito residuo dal valore catastale.
• Calcolo ridotto: se la casa supera le soglie, l’eccedenza si conta solo per due terzi.

Nuova franchigia prima casa: le soglie 2026

La novità principale per il 2026 riguarda l’innalzamento della soglia oltre la quale l’abitazione principale inizia a “pesare” sul portafoglio ISEE. Con la nuova Manovra, i limiti cambiano a favore del contribuente:

• Soglia standard: l’esclusione passa da 52.500 euro a 91.500 euro.
• Città metropolitane: nei capoluoghi come Roma, Milano, Napoli e Torino, la franchigia sale fino a 200.000 euro.

A queste cifre si aggiunge un’ulteriore detrazione di 2.500 euro per ogni figlio convivente successivo al primo (novità importante, poiché prima scattava solo dal terzo figlio).

Come calcolare la detrazione patrimonio immobiliare ISEE: i passaggi

Calcolare l’impatto della tua casa sull’ISEE 2026 è più semplice di quanto sembri. Ecco la formula passo dopo passo basata sulle ultime disposizioni:

1. Determina il valore base dell’immobile Non utilizzare il valore di mercato. Prendi la rendita catastale (che trovi nel rogito o in una visura) e moltiplicala per il coefficiente fisso 168. (Esempio: una rendita di 500€ produce un valore ai fini ISEE di 84.000€).

2. Applica il “Bonus Figli” Dalla cifra ottenuta, puoi sottrarre immediatamente 2.500 euro per ogni figlio convivente, a partire dal secondo figlio in poi. Se hai tre figli, ad esempio, sottrarrai 5.000 euro (per il secondo e per il terzo).

3. Sottrai la franchigia e il mutuo Al valore così scontato, devi sottrarre la franchigia di 91.500 euro (che sale a 120.000 euro nei capoluoghi di città metropolitana). Da questo totale, sottrai anche l’eventuale quota capitale residua del mutuo al 31 dicembre di due anni prima. Se il risultato è inferiore a zero, la casa ha un impatto nullo sul tuo ISEE.

4. La riduzione finale ai 2/3 Se dopo tutte le sottrazioni rimane ancora un valore positivo, questo non viene conteggiato per intero: ai fini della DSU si considera soltanto il valore ridotto ai 2/3.

Bonus e spese di intermediazione immobiliare

Mentre le franchigie ISEE agiscono sulla “ricchezza percepita”, non dobbiamo dimenticare le detrazioni fiscali dirette. Come abbiamo visto lo scorso anno analizzando la detrazione delle spese di intermediazione immobiliare, i contribuenti possono recuperare una parte dei costi sostenuti per l’agenzia immobiliare.

Nel 2026 resta confermata la possibilità di detrarre dall’IRPEF il compenso pagato ai mediatori per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale. Sebbene questa detrazione operi sul modello 730 e non direttamente sulla DSU, essa contribuisce ad abbassare la spesa reale della famiglia, un aspetto che si riflette indirettamente sulla situazione economica complessiva del nucleo.

Famiglie numerose e scala di equivalenza

Il legislatore ha potenziato la scala di equivalenza, ovvero il coefficiente che divide il patrimonio del nucleo familiare in base al numero dei componenti. Le nuove maggiorazioni per il 2026 sono:

• +0,10 per nuclei con due figli;
• +0,25 per tre figli;
• Aumenti costanti di 0,05 punti per le categorie successive.

Questo significa che, a parità di patrimonio immobiliare, una famiglia con due o più figli avrà un valore ISEE numericamente più basso rispetto al passato, facilitando l’accesso a prestazioni come l’Assegno di Inclusione (ADI) o l’Assegno Unico.

Guida al regime transitorio INPS 2026

Con il messaggio n. 102 del 12 gennaio 2026, l’INPS ha fornito istruzioni operative per questo periodo di passaggio. Al momento, il calcolo più favorevole è già attivo per prestazioni specifiche come il Bonus Nido e l’Assegno Unico.

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Nota importante: Se hai presentato una DSU nei primi giorni di gennaio 2026 e l’esito è stato negativo con i vecchi parametri, l’INPS effettuerà un ricalcolo automatico non appena le procedure saranno aggiornate alle nuove franchigie. Non è necessario, quindi, presentare una nuova domanda se la tua situazione non è cambiata.

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Conclusioni

La riforma ISEE 2026 favorisce nettamente i proprietari della prima casa, specialmente se residenti in grandi centri urbani o con più figli. Il consiglio di Gromia è verificare che il valore catastale dell’immobile e il mutuo residuo (al 31/12/2024) siano inseriti correttamente nella DSU pre-compilata, così da massimizzare il beneficio delle nuove franchigie.

Takeaways

• Soglie più alte: se la tua rendita catastale rivalutata è sotto i 91.500 euro, la tua casa non incide sull’ISEE.
• Check mutuo: ricordati di indicare sempre il mutuo residuo al 31/12/2024 per abbattere ulteriormente il valore patrimoniale.
• Criptovalute: attenzione ai nuovi controlli dell’Anagrafe Tributaria che includono per la prima volta asset digitali e rimesse esterne.

FAQ

1. Il valore della casa si basa sul prezzo d’acquisto? No, si basa sul valore ai fini IMU (Rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per il coefficiente del fabbricato, solitamente 160 per le abitazioni).

2. La detrazione per l’agenzia immobiliare influisce sull’ISEE? Non direttamente. La detrazione sulle spese di intermediazione abbassa le tasse da pagare (IRPEF), ma il costo dell’agenzia non viene sottratto dal patrimonio immobiliare ai fini ISEE.

3. Ho un immobile inagibile per terremoto, devo dichiararlo? Va dichiarato, ma grazie alla proroga 2026 questi immobili sono totalmente esclusi dal calcolo del patrimonio immobiliare, quindi non alzeranno il tuo valore ISEE.