Valore immobile da rendita catastale: calcolo ed esempi 2026

Per calcolare il valore di un immobile dalla rendita catastale moltiplichi la rendita della visura per 1,05 (rivalutazione del 5%) e poi per il coefficiente fissato dalla legge: 110 se compri la prima casa, 120 per le altre abitazioni (imposta di registro, successione e donazione), 160 per le abitazioni ai fini IMU. Con una rendita di 900 euro ottieni 103.950 euro (prima casa), 113.400 euro (seconda casa) e 151.200 euro (IMU). Il risultato è il valore catastale: un valore fiscale che serve a calcolare le imposte, non il prezzo a cui puoi vendere la casa. Aggiornato al 9 novembre 2026.

In questa guida trovi la formula, una tabella per il calcolo rapido, i moltiplicatori per ogni categoria catastale, tre esempi svolti e un confronto con numeri reali tra valore catastale e valore di mercato. I coefficienti sono verificati sui testi di legge e sulle guide dell’Agenzia delle Entrate e del Dipartimento delle Finanze.

Calcolo rapido: valore catastale per le rendite più comuni

Se hai fretta, cerca nella tabella la rendita più vicina alla tua. I valori sono già comprensivi della rivalutazione del 5%.

Valgono per le abitazioni del gruppo A (esclusa A/10) e, per la colonna “prima casa”, solo per le abitazioni non di lusso (escluse A/1, A/8 e A/9) acquistate con le agevolazioni.

La formula: dalla rendita catastale al valore catastale

La formula è la stessa per tutti i fabbricati iscritti in catasto con una rendita:

Valore catastale = rendita catastale × 1,05 × moltiplicatore

I tre elementi sono:

• Rendita catastale: è il valore che trovi nella visura dell’immobile, sempre indicato senza rivalutazione. Se non sai dove trovarla, segui la nostra guida alla visura catastale dell’Agenzia delle Entrate.
• 1,05: la rendita va rivalutata del 5%, come prevede l’art. 3, comma 48, della legge 662/1996. Lo ripetono sia la guida dell’Agenzia delle Entrate sull’acquisto della casa sia il Dipartimento delle Finanze per l’IMU.
• Moltiplicatore: cambia in base alla categoria catastale e all’imposta da calcolare. Per lo stesso immobile, il moltiplicatore dell’imposta di registro è diverso da quello dell’IMU.

Per i terreni si parte dal reddito dominicale, rivalutato del 25%, moltiplicato per 90 ai fini di registro e successione oppure per 135 ai fini IMU.

Attenzione a un errore frequente: molti siti riportano coefficienti come 115,5 o 126. Sono gli stessi moltiplicatori con la rivalutazione già inclusa (110 × 1,05 = 115,5; 120 × 1,05 = 126). Se li usi, applicali alla rendita della visura senza moltiplicare di nuovo per 1,05. Per altri esempi passo passo leggi anche la nostra guida alla rendita catastale con esempi.

Tabella dei moltiplicatori catastali per categoria (registro, successione e IMU)

Moltiplicatori in vigore al 9 novembre 2026. Nelle colonne “sintetico” trovi il coefficiente già comprensivo della rivalutazione, da applicare direttamente alla rendita della visura.

Fonti: per prima casa (110) e altre abitazioni (120) la guida “L’acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali” dell’Agenzia delle Entrate (ottobre 2025); per i moltiplicatori IMU l’art. 1, commi 745 e 746, della legge 160/2019 come riportato dal Dipartimento delle Finanze; per gli altri moltiplicatori di registro e successione l’art. 299, comma 5, e l’art. 309 del Testo unico adempimenti e accertamento (D.Lgs. 141/2026), che li riprende dalle norme in vigore.

Valore catastale e valore di mercato: un esempio con numeri reali

Il valore catastale nasce da rendite e tariffe d’estimo che non seguono il mercato: non tiene conto di stato dell’immobile, piano, esposizione, classe energetica o andamento dei prezzi della tua zona. Per capire quanto può essere distante dal prezzo di vendita, prendiamo un caso concreto.

L’immobile: un appartamento di 80 m² a Torino, zona Crimea, con rendita catastale di 900 euro (rendita di esempio: usa quella della tua visura).

Le quotazioni sono quelle dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate per il 1° semestre 2026: nella zona Crimea le abitazioni civili in stato normale vanno da 2.400 a 3.600 euro al m², mentre la media delle 47 zone di Torino è di 2.100 euro al m² (dati sulla pagina prezzi delle case a Torino). In questo esempio il valore di mercato è da 1,7 a 2,5 volte il valore catastale usato per il registro.

In pratica:

• Il valore catastale ti serve per stimare imposte di registro, successione e IMU.
• Il valore di mercato ti serve per decidere a quanto vendere o quanto offrire. Si stima con i prezzi delle compravendite di immobili simili nella stessa zona, le quotazioni OMI e le caratteristiche specifiche della casa. Approfondisci nel nostro articolo sulla differenza tra valore catastale e valore commerciale.

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A cosa serve il valore catastale

Il valore catastale è la base su cui si calcolano diverse imposte sugli immobili. Ecco quando entra in gioco e con quale moltiplicatore.

Compravendita: il sistema del prezzo-valore

Se compri un’abitazione (con le relative pertinenze) da un privato o da un’impresa che vende senza IVA, e sei una persona fisica che non agisce come impresa o professionista, puoi chiedere al notaio di pagare le imposte di registro, ipotecaria e catastale sul valore catastale e non sul prezzo. È il cosiddetto prezzo-valore, descritto nella guida dell’Agenzia delle Entrate:

• la richiesta va fatta al notaio nell’atto di acquisto, non in un atto integrativo successivo;
• nell’atto va comunque indicato il prezzo effettivamente pattuito;
• se il prezzo viene occultato, anche solo in parte, le imposte si calcolano sul prezzo reale e si applica una sanzione dal 50% al 100% della differenza di imposta;
• in cambio l’Agenzia delle Entrate non può rettificare il valore e gli onorari notarili sono ridotti del 30%;
• vale anche per l’acquisto della nuda proprietà o dell’usufrutto di un’abitazione.

Con le agevolazioni prima casa l’imposta di registro è del 2% (minimo 1.000 euro), con ipotecaria e catastale di 50 euro ciascuna; senza agevolazioni il registro è del 9%, sempre con 50 + 50 euro. Approfondisci nella guida al calcolo dell’imposta di registro sulla prima casa. Per negozi, uffici e capannoni, o se chi compra è un’impresa, il prezzo-valore non si applica.

Successione e donazione

Per gli immobili ricevuti in eredità o in donazione, se dichiari un valore non inferiore al valore catastale (con i moltiplicatori della tabella), l’Agenzia delle Entrate non può rettificarlo. Per questo nella dichiarazione di successione si indica quasi sempre il valore catastale. Il calcolo nel dettaglio è nella guida al valore dell’immobile per la successione. La regola non vale per i terreni edificabili, che vanno dichiarati al valore venale.

IMU

L’IMU usa la stessa rendita rivalutata del 5% ma con moltiplicatori più alti (160 per le abitazioni). Secondo il Dipartimento delle Finanze, per gli immobili diversi dall’abitazione principale l’aliquota di base è dello 0,86%, che il Comune può azzerare o aumentare fino all’1,06% (1,14% nei Comuni che applicavano la maggiorazione TASI). L’abitazione principale è esente, salvo le categorie A/1, A/8 e A/9: per queste l’aliquota di base è dello 0,5% con una detrazione di 200 euro. Trovi altri esempi nella miniguida al calcolo dell’IMU dalla rendita catastale.

Tre esempi di calcolo del valore catastale

Gli importi sono arrotondati al centesimo e le rendite sono di esempio.

Esempio 1: prima casa con prezzo-valore

Compri come prima casa un appartamento A/2 con rendita di 750 euro, pagandolo 220.000 euro a un privato.

1. Rendita rivalutata: 750 × 1,05 = 787,50 euro
2. Valore catastale prima casa: 787,50 × 110 = 86.625 euro
3. Imposta di registro 2%: 86.625 × 2% = 1.732,50 euro (sopra il minimo di 1.000 euro)
4. Imposte ipotecaria e catastale: 50 + 50 = 100 euro

Totale imposte: 1.832,50 euro. Senza prezzo-valore, il 2% si calcolerebbe sui 220.000 euro pagati: 4.400 euro.

Esempio 2: seconda casa, registro e IMU

Lo stesso appartamento comprato come seconda casa con prezzo-valore e tenuto a disposizione.

1. Valore catastale per il registro: 787,50 × 120 = 94.500 euro
2. Imposta di registro 9%: 94.500 × 9% = 8.505 euro, più 100 euro di ipotecaria e catastale
3. Base imponibile IMU: 787,50 × 160 = 126.000 euro
4. IMU annua con aliquota di base 0,86%: 1.083,60 euro (con l’1,06%: 1.335,60 euro)

Lo stesso immobile ha due valori catastali diversi: 94.500 euro per il registro e 126.000 euro per l’IMU. Per l’aliquota effettiva consulta la delibera del tuo Comune.

Esempio 3: negozio C/1 ricevuto in eredità

Erediti un negozio di categoria C/1 con rendita di 2.000 euro.

1. Rendita rivalutata: 2.000 × 1,05 = 2.100 euro
2. Valore catastale per la successione: 2.100 × 40,8 = 85.680 euro
3. Base imponibile IMU: 2.100 × 55 = 115.500 euro
4. IMU annua con aliquota di base 0,86%: 993,30 euro

Se poi vendi il negozio, il valore catastale non conta per l’acquirente: per gli immobili non abitativi le imposte di compravendita si pagano sul prezzo.

Cosa cambia dal 2027

Dal 1° gennaio 2027 le norme sul valore catastale passano nei nuovi testi unici della riforma fiscale, con gli stessi numeri:

• i moltiplicatori 90, 168, 40,8, 60, 110 e 120 e le regole del prezzo-valore sono riportati nell’art. 299 del Testo unico adempimenti e accertamento (D.Lgs. 141/2026), pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 6 agosto 2026 e applicabile dal 1° gennaio 2027; per successioni e donazioni gli stessi valori sono nell’art. 309;
• le regole dell’imposta di registro passano nel Testo unico del registro e degli altri tributi indiretti (D.Lgs. 123/2025), la cui applicazione è stata rinviata al 1° gennaio 2027.

La legge consente di modificare i moltiplicatori con decreto del Ministro dell’economia e delle finanze in caso di “sensibili divergenze dai valori di mercato”: prima di un rogito o di una successione fai sempre verificare i coefficienti al notaio o al professionista che ti segue.

Immobili senza rendita: rendita presunta e nuovi accatastamenti

Se l’immobile è stato appena accatastato, in visura puoi trovare una rendita proposta: la formula resta la stessa. Per gli immobili mai dichiarati in catasto si parla invece di rendita presunta: il primo passo è regolarizzare l’immobile, perché senza rendita non puoi applicare la formula.

In sintesi

• Valore catastale = rendita × 1,05 × moltiplicatore della categoria.
• Registro e successione: 110 prima casa, 120 altre abitazioni e categorie C (esclusa C/1), 168 gruppo B, 60 per A/10 e D, 40,8 per C/1 ed E, 90 per i terreni sul reddito dominicale rivalutato del 25%.
• IMU: 160 per abitazioni e C/2, C/6, C/7; 140 per gruppo B e C/3, C/4, C/5; 80 per A/10 e D/5; 65 per il gruppo D; 55 per C/1; 135 per i terreni.
• Il valore catastale è un valore fiscale: nell’esempio di Torino il valore di mercato è da 1,7 a 2,5 volte più alto.

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Domande frequenti

Moltiplichi la rendita della visura per 1,05 (rivalutazione del 5%) e poi per il moltiplicatore: 110 per la prima casa e 120 per le altre abitazioni ai fini di registro e successione, 160 per le abitazioni ai fini IMU. Con una rendita di 900 euro il valore è 103.950 euro (prima casa), 113.400 euro (seconda casa) e 151.200 euro (IMU).

Per le imposte di registro, ipotecaria e catastale è 110, da applicare alla rendita rivalutata del 5%: equivale a moltiplicare la rendita della visura per 115,5. Ai fini IMU l’abitazione principale è esente, salvo le categorie A/1, A/8 e A/9.

No. È un valore fiscale calcolato con rendite che non seguono il mercato. Nell’esempio di un appartamento di 80 m² a Torino, zona Crimea, con rendita di 900 euro, il valore catastale per il registro è 113.400 euro mentre le quotazioni OMI del 1° semestre 2026 indicano tra 192.000 e 288.000 euro. Per il valore di mercato serve una valutazione sulle compravendite della zona.

Perché la legge prevede moltiplicatori diversi: per un’abitazione diversa dalla prima casa 120 per il registro e 160 per l’IMU. La base IMU è quindi più alta di un terzo.

Dal 1° gennaio 2027 i moltiplicatori e il prezzo-valore sono nell’art. 299 del Testo unico adempimenti e accertamento (D.Lgs. 141/2026) e, per successioni e donazioni, nell’art. 309. I valori restano gli stessi: 110, 120, 168, 60, 40,8 e 90.

Nella visura catastale, che puoi consultare gratis con i servizi online dell’Agenzia delle Entrate se sei titolare di un diritto sull’immobile. In visura la rendita è indicata senza la rivalutazione del 5%.

Per approfondire

• Stima gratuita della casa La stima sui dati della tua zona, verificata da un agente del quartiere.
• Prezzi al metro quadro per zona Le quotazioni ufficiali OMI di ogni comune e zona, con l’andamento dal 2016.
• APE e conformità catastale Guida gratuita ai certificati da preparare prima di vendere.

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