La Guida Definitiva di Gromia alla Rendita Catastale

Benvenuto alla nostra guida definitiva sulla rendita catastale. In questo articolo troverai una risposta breve, chiara e semplice a tutte le domande più importanti sulla rendita catastale. Continua a leggere, per trovare una soluzione a tutti i tuoi maggiori dubbi.

1. Cosa è la Rendita Catastale?

La rendita catastale è il valore attribuito a tutti gli immobili dall’Agenzia delle Entrate. Si tratta di un valore fiscale, che è utilizzato per il calcolo di tutte le tasse e le imposte che gravano sulla casa: l’IMU e la TASI, ma anche l’imposta sulle successioni, sulle donazioni, l’imposta ipotecaria e catastale.

2. Come Posso Consultare la Rendita Catastale?

Puoi consultare la rendita catastale in due modi:

• per via telematica
• rivolgendoti agli uffici provinciali dell’Agenzia delle Entrate

Per consultare la rendita catastale online è sufficiente visitare la pagina di consultazione della rendita catastale che trovi sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Sulla pagina troverai indicati tutti i dati da inserire per effettuare la consultazione. Se stai cercando istruzioni chiare e facili da seguire su come usare questa funzionalità del sito di Agenzia delle Entrate, leggi la nostra mini-guida alla consultazione delle rendite catastali.

Se invece vuoi consultare la rendita catastale presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate sarà sufficiente recarti all’ufficio, e presentare la domanda. Ricorda di portare con te un documento di identità valido, ed il tuo codice fiscale.

3. Come si Determina la Rendita Catastale?

Per determinare la rendita catastale esistono due metodi diversi, che cambiano in base alla categoria catastale degli immobili. Per gli immobili iscritti nelle categorie D ed E, ovvero gli immobili a destinazione speciale e gli immobili a destinazione particolare, la rendita catastale si determina mediante una stima diretta dell’immobile.

Veniamo ai casi che ci interessano di più, ovvero come determinare la rendita catastale degli immobili iscritti nella categoria A, ma anche quelli che appartengono alle categorie B e C. Parliamo innanzitutto degli immobili ad uso abitativo, ma anche dei locali commerciali e degli uffici pubblici. Per gli immobili ad uso abitativo, la rendita catastale si ottiene moltiplicando la consistenza dell’immobile per la tariffa d’estimo.

La consistenza dell’immobile è espressa nel numero dei vani dell’immobile, mediante la superficie in metri quadri, e la cubatura dell’immobile. Le tariffe di estimo sono determinate in base al Comune di ubicazione dell’immobile, ed alla zona censuaria. Queste tariffe sono pubblicate sulla Gazzetta Ufficiale

4. Come Si Determina la Rendita Catastale di un Nuovo Immobile?

Se hai acquistato un immobile in corso di costruzione, quando l’immobile è ultimato ed è abitabile o pronto all’uso è necessario effettuare la denuncia presso l’Agenzia delle Entrate. L’immobile va accatastato. Il termine per accatastare un immobile è  di 30 giorni. Quando svolgi questa pratica, puoi proporre la rendita catastale del tuo immobile, aiutato da un professionista abilitato. Il professionista può proporre la rendita catastale mediante la procedura informatica Docfa. Se l’Agenzia delle Entrate accetta la proposta del valore della rendita catastale, non accade nulla. Diversamente, l’Agenzia può decidere che la rendita catastale è troppo bassa o troppo alta, e quindi rettificarla.

Se l’Agenzia delle Entrate decide di rettificare la rendita catastale del tuo immobile, riceverai una comunicazione. Se non sei d’accordo con il provvedimento di rettifica che hai ricevuto, puoi presentare ricorso alla Commissione tributaria.

5. Dove Trovo le Tariffe di Estimo per Calcolare la Rendita Catastale?

Le tariffe sono pubblicate sul sito della Gazzetta Ufficiale. Per conoscere la tariffa di estimo, è sufficiente inserire la Provincia ed il Comune di ubicazione dell’immobile, la zona censuaria, il numero di vani utili, la superficie in metri quadri, e il volume in metri cubi dell’appartamento. In alternative puoi utilizzare anche il software Docfa, anche se l’utilizzo di questo software è più difficile della consultazione della Gazzetta Ufficiale.

6. Perché La Rendita Catastale Va Rivalutata?

La rendita catastale può essere aumentata di un valore percentuale, per adeguarla al costo della vita. Infatti, una volta calcolata la rendita catastale resta un valore fisso. I prezzi al consumo, invece, aumentano sempre di più anno dopo anno. Per questo motivo, è necessario “correggere” il valore della rendita catastale. A partire dal 1997, la percentuale di aumento è del 5%.

7. Cos’è la Rendita Catastale Presunta?

La rendita catastale presunta è una rendita catastale provvisoria, che viene attribuita all’immobile quando la rendita catastale definitiva non è ancora stata calcolata. Questo valore viene attribuito per consentire la tassazione dell’immobile fin da subito. Se vuoi saperne di più, leggi il nostro articolo sul calcolo della rendita catastale presunta, dove ti spieghiamo tutto quello che c’è da sapere su questo argomento.

8. Come si Effettua la Rivalutazione della Rendita Catastale?

La rivalutazione della rendita catastale ha luogo maggiorando il valore della rendita catastale di un tasso percentuale fisso. Attualmente il tasso di rivalutazione è del 5%. Quindi sarà sufficiente calcolare il 5% della rendita catastale, ed aggiungere questo valore all’importo della rendita non rivalutata.

Ad esempio, se il tuo immobile ha una rendita catastale pari a 200 Euro, il 5% su questo importo sarà pari a 10 Euro. Sommando la rendita non rivalutata all’importo di 10 Euro, otterrai il valore di 210 Euro. Questa è la rendita catastale rivalutata.

Se devi calcolare l’importo dell’IMU, della TASI o di altre imposte, questo valore non basta, poiché per determinare la base imponibile dovrai moltiplicare la rendita catastale rivalutata per uno dei moltiplicatori vigenti. Se stai cercando informazioni sui moltiplicatori per l’IMU e per la TASI, trovi queste ed altre informazioni nella nostra mini-guida alla rivalutazione della rendita catastale.

9. Come Si Calcola il Valore dell’IMU dalla Rendita Catastale?

Calcolare il valore dell’IMU dalla rendita catastale è molto facile. Hai bisogno solo di conoscere:

• il valore della rendita catastale del tuo immobile
• le aliquote IMU
• il moltiplicatore IMU per effettuare il calcolo dell’imposta

Il valore della rendita catastale può essere ricavato consultando il sito dell’Agenzia delle Entrate. Se invece hai effettuato una visura catastale, questo valore si troverà sulla prima pagina della visura. Le aliquote IMU sono determinate in modo autonomo da ciascun Comune. Quindi per conoscere l’aliquota che si applica al tuo immobile dovrai consultare il sito internet del Comune di ubicazione dell’immobile. I moltiplicatori della rendita catastale da utilizzare per calcolare l’IMU sono stati introdotti dal Decreto Legge n. 201 del 6 dicembre 2011. Ti ricordiamo che questi moltiplicatori sono validi esclusivamente per l’IMU, quindi se dovrai calcolare altre imposte sarà necessario utilizzare moltiplicatori diversi.

Per determinare la base imponibile IMU dalla rendita castale dovrai:

• rivalutare la rendita catastale per l’anno corrente del 5%
• moltiplicare il risultato per il coefficiente di 160, che si applica alle seconde case
• applicare l’aliquota IMU stabilita dal tuo Comune

Per rendere il calcolo più facile, veloce e soprattutto preciso, ti consigliamo di utilizzare il calcolatore che trovi sul sito Riscotel. Con questo servizio è anche possibile stampare il Modello F24 precompilato, alla fine del calcolo. Se hai altri dubbi, ti invitiamo a leggere il nostro articolo sul calcolo del valore dell’IMU dalla rendita catastale, dove troverai anche un esempio di calcolo.

10. E’ Possibile Ridurre la Rendita Catastale?

La rendita catastale può essere ridotta in tre casi:

1. quando il fabbricato si trova in uno stato di abbandono o di degrado
2. quando la destinazione d’uso del tuo immobile è cambiata
3. se esistono errori nei dati catastali dell’immobile

Se dopo vari anni l’immobile dove possiedi un appartamento viene abbandonato, o si trova in uno stato di degrado, l’appartamento perde di valore. Quindi è necessario rettificare la rendita catastale, per evitare di dover pagare tassi superiori al dovuto. Per ridurre la rendita catastale, è necessario presentare un’istanza al Catasto. L’istanza deve essere presentata da un tecnico abilitato, dopo aver ricevuto l’autorizzazione dall’ufficio competente del tuo Comune.

Se la destinazione d’uso del tuo immobile cambia, la rendita catastale va corretta. Se hai acquistato un locale commerciale, e dopo qualche anno lo hai trasformato in un magazzino o in un deposito, puoi richiedere la revisione della rendita catastale.

La rendita catastale viene calcolata in base a parametri quali la superficie in metri quadri del tuo immobile. Se quando il tuo immobile è stato censito al catasto la pratica contiene una superficie in metri quadri maggiore o minore di quella reale, i dati sono errati. Ed è errato anche il valore della rendita catastale. Quindi tu puoi presentare un’istanza al Catasto, chiedendo una rettifica di questo errore.

11. Quali Documenti Sono Necessari per l’Aggiornamento della Rendita Catastale?

Per aggiornare la rendita catastale sono necessari vari documenti. Alcuni di questi saranno preparati dal tecnico abilitato, mentre altri vanno preparati da chi richiede l’aggiornamento della rendita. I documenti necessari sono:

• la planimetria catastale pregressa
• il titolo di proprietà dell’immobile, può trattarsi di un atto di acquisto, ma anche di un atto di donazione, o di successione
• se esistono, progetti per la modifica dell’immobile

12. Cosa Succede se la Rendita Catastale è Attribuita al Precedente Proprietario dell’Immobile?

A volte quando consulti la rendita catastale capita che l’immobile risulti ancora intestato al proprietario precedente, oppure che l’indirizzo dell’immobile non sia corretto. In questo caso il nostro consiglio è rivolgersi immediatamente agli Uffici del Territorio, e presentare un’istanza per aggiornare i dati catastali dell’immobile, inserendo il tuo nominativo.

In genere quando il notaio registra il rogito, presenta anche la richiesta di effettuare la voltura agli Uffici del Territorio. La voltura va a buon fine in pochi giorni, ma se ciò non succede, allora è bene contattare immediatamente il notaio, per rifare la voltura. Le informazioni da trasmettere agli Uffici del Territorio sono:

• il tuo nominativo
• gli estremi dell’atto di compravendita, o anche di successione, permuta o donazione dell’immobile
• il numero e la data di registrazione e trascrizione dell’atto di compravendita, ed il suo numero di repertorio notarile

13. Ho Sentito che tra Poco la Rendita Catastale Verrà Riformata: E’ Vero?

La riforma del Catasto era stata proposta a gennaio del 2018, ma in seguito non se ne era fatto più nulla. Anche perché una delle proposte avanzate nel 2018 era stata quella di calcolare le tasse sugli immobili non in base alla rendita catastale, ma secondo il valore di mercato. Questo avrebbe portato le tasse a livelli altissimi, difficili da sostenere per le famiglie italiane, che fanno fatica ad arrivare a fine mese.

Al momento la riforma del Catasto è ferma, e per sapere cosa succederà e quando è necessario attendere il nuovo Documento di Economia e Finanza, il DEF.

14. Come Potrebbe Cambiare la Rendita Catastale?

Prima o poi il modo in cui è calcolata la rendita catastale potrebbe cambiare, anche se non si sa ancora come. La proposta più recente prevede di adeguare il valore della rendita catastale di tutti gli immobili al reale valore di mercato. Per questo motivo nel 2014 erano state create una commissione censuaria con sede a Roma, ed altre commissioni provinciali, per aggiornare i valori della rendita catastale degli immobili e dei terreni.

Finora, la rendita catastale è calcolata anche tenendo conto dei vani degli immobili. Secondo la proposta di riforma, la nuova modalità di calcolo invece terrà conto del valore in metri quadri, e del valore commerciale dell’immobile, ma anche in base al valore d’uso reale. Soprattutto nelle grandi città, il caso di vecchi depositi, scantinati o altri locali che sono stati ristrutturati ed adibiti a bed and breakfast è molto frequente. Questo tipo di immobile ha un valore commerciale di molto superiore a quello dichiarato.

15. La Rendita Catastale e il Valore Commerciale di un Immobile non Sono Diversi?

La rendita catastale di un immobile ed il suo valore commerciale attualmente sono molto diversi. La riforma del Catasto, se è quando avverrà, avvicinerà questi valori, rendendo la rendita catastale un dato più realistico.

16. La Riforma della Rendita Catastale Significherà Dover Pagare Più Tasse?

La riforma della rendita catastale favorirà alcune persone, mentre per altre potrebbe indurre un aumento delle tasse. Molto dipenderà da:

• la superficie in metri quadri dell’immobile
• l’effettiva destinazione d’uso
• la zona di ubicazione dell’immobile, e quindi il suo reale valore commerciale

Ma facciamo tre esempi, per cercare di capire chi potrebbe guadagnare dalla riforma della rendita catastale, e chi invece potrebbe perdere:

1. La vecchia casa vacanze di famiglia, acquistata 30 o 40 anni fa. Questo è un caso tipico. Tante famiglie italiane, dopo aver fatto tanti sacrifici, hanno acquistato una seconda casa dove passare le vacanze estive. Però negli anni la zona dove la casa è stata acquistata si è degradata. Interi edifici ed appartamenti sono stati abbandonati, o il paesino si è addirittura spopolato. Il risultato? Il valore della casa è diminuito. Affittarla è diventato impossibile, perché è in una zona dove nessuno vuole vivere. Venderla è ancora più difficile, anche a prezzi molto bassi. Però tu continui a pagare le tasse su un immobile che non usi, e che non ti frutta alcun reddito. In questo caso, la riforma del Catasto potrebbe farti risparmiare. Perché la nuova rendita catastale potrebbe essere determinata in base al valore commerciale dell’immobile. Quindi se il tuo appartamento ha perso valore, potresti pagare meno tasse.
2. La vecchia cantina adibita a bed and breakfast. Questo è un altro caso tipico. Il tuo appartamento ha una pertinenza – un deposito, ma anche una cantinola di una ventina di metri quadri, o un seminterrato. Tu lo hai ristrutturato e lo affitti ai turisti che visitano la tua città. Questo immobile frutta un certo reddito, però al Catasto non risulta essere registrato come struttura ricettiva. In questo caso, la riforma della rendita catastale potrebbe far emergere una struttura ricettiva che di fatto esiste ‘al nero’, e tu ti ritroveresti a dover pagare più tasse
3. L’appartamento che ha perso valore. 15 o 20 anni fa hai acquistato un appartamento in una zona della città che prometteva di avere un forte sviluppo. Ti avevano promesso che entro breve tempo avrebbero aperto negozi, uffici pubblici, servizi e tante altre attività, che avrebbero fatto aumentare il valore del tuo appartamento. Ti sei fidato di queste voci, ed hai speso circa mezzo milione di euro per un appartamento di un centinaio di metri quadri. Però poi non è successo nulla. Il quartiere del tuo appartamento non è più sicuro e gradevole come lo era prima. E nel frattempo la tua casa, oggi, si vende ad un massimo di 200.000 Euro. Meno della metà di quanto tu l’hai pagata. Però ha una rendita catastale altissima. In questo caso, la riforma del Catasto potrebbe farti risparmiare, perché terrebbe conto del reale valore che il tuo immobile ha adesso.