Assegno per comprare casa: come funziona, dalla proposta al rogito

Hai messo gli occhi su una casa da acquistare e sei pronto a fare un’offerta? In fase di proposta ti verrà richiesto di versare una caparra, probabimentre tramite assegno bancario o assegno circolare. In questa guida ti spieghiamo nel dettaglio come funziona l’assegno per comprare casa: come scegliere e compilare l’assegno giusto in fase di proposta, cosa fare in caso di errori o rifiuti, quali alternative esistono e come si gestisce il pagamento finale al rogito.

A cosa serve l’assegno nella proposta d’acquisto

Quando trovi la casa che fa per te e vuoi fare un’offerta, il primo passo ufficiale è la proposta d’acquisto casa, ovvero il documento in cui vengono indicati ufficialmente il prezzo e le condizioni con cui vuoi comprare.

Per dimostrare che l’impegno è serio, contestualmente alla proposta di solito si allega un assegno che resta in deposito fiduciario, di solito dall’agente immobiliare, e passa al proprietario solo se la proposta viene accettata diventando poi caparra confirmatoria (art. 1385 del Codice civile) che in fase di rogito si sottrae dal prezzo finale.

Non esiste una regola fissa sulla cifra da versare: la legge non impone importi minimi o massimi. In genere si sceglie una somma tra il 5% e il 10% del prezzo offerto, in alcuni casi si blocca l’offerta con 5.000 euro, ma ogni trattativa ha la sua storia.

Libretto assegni o assegno circolare: il confronto

La prima scelta concreta riguarda il tipo di assegno, una scelta che incide sia sulla tua sicurezza sia sulla percezione di affidabilità che dai al venditore.

Assegno bancario del libretto

L’assegno bancario del libretto viene emesso direttamente dal conto corrente: è una soluzione pratica e rapida, ma non offre garanzie sulla presenza dei fondi. Se al momento dell’incasso il denaro non c’è, l’assegno risulta scoperto. Per questo motivo si preferisce usarlo per importi contenuti o quando l’assegno rimane in agenzia senza essere incassato subito.

Assegno circolare

L’assegno circolare viene emesso dalla banca solo dopo che hai già versato l’intera somma: i soldi sono garantiti, quindi il titolo non può mai risultare scoperto. È la scelta che dà più peso alla tua proposta, soprattutto sulle cifre importanti, ma per te comporta due limiti pratici: il denaro esce subito dal conto e il titolo va richiesto alla banca.

Aspetto	Assegno bancario (libretto)	Assegno circolare
Chi lo emette	Il correntista, sul proprio conto	La banca, dopo il versamento della somma
Copertura dei fondi	Non garantita	Garantita: fondi già versati
Rischio insoluto	Sì, se il conto è scoperto	No
Non trasferibilità	Obbligatoria da 1.000 euro; moduli già prestampati	Obbligatoria da 1.000 euro
Forma libera	Solo sotto 1.000 euro, con richiesta scritta e bollo di 1,50 euro	Solo sotto 1.000 euro, con richiesta scritta e bollo di 1,50 euro
Limiti pratici	Meno rassicurante per il venditore sulle somme importanti	Fondi vincolati subito; commissioni e massimali da verificare con la banca

La vera differenza tra i due tipi di assegno sta nella garanzia di pagamento. Le regole per la compilazione, invece, sono identiche. Vediamo insieme come procedere.

Come compilare l’assegno: non trasferibilità, importo e custodia

Compilare l’assegno per una proposta d’acquisto richiede attenzione, perché piccoli errori possono rallentare la trattativa o rendere il titolo non utilizzabile. Prima di consegnarlo all’agenzia o al venditore, verifica tre elementi: l’intestazione, l’importo e la clausola di non trasferibilità.

Clausola di non trasferibilità e intestatario

Secondo le regole antiriciclaggio, assegni bancari, postali e circolari da 1.000 euro in su devono avere il nome del beneficiario e la dicitura non trasferibile (art. 49 del D.Lgs. 231/2007), per cui solo la persona indicata può riscuoterli.

L’intestazione è il dettaglio più delicato: sull’assegno devono comparire esattamente nome e cognome del venditore, mai quelli dell’agenzia. Se la casa è in comproprietà, serve ancora più precisione per evitare errori.

Chi trasferisce un assegno privo di questi requisiti rischia una sanzione da 3.000 a 50.000 euro; in alcuni casi è possibile evitare la sanzione con l’oblazione, se effettuata entro 60 giorni.

L’assegno va sempre intestato al venditore, mai all’agenzia, e deve riportare la dicitura “non trasferibile”.

Importo e causale

L’importo dell’assegno deve corrispondere a quello indicato nella proposta. Ad esempio, se offri 190.000 euro e la caparra è il 10%, cioè 19.000 euro, puoi allegare un assegno da 5.000 euro alla proposta e versare i restanti 14.000 euro al compromesso. È utile specificare nella causale, ad esempio, “deposito per proposta d’acquisto di immobile sito in via…”, e conservare sempre una fotocopia dell’assegno, firmata dall’agente come ricevuta.

Chi conserva l’assegno

Se interviene un’agenzia, sarà lei a custodire il deposito fino all’accettazione della proposta. Solo dopo che l’acquirente riceve la conferma, l’assegno viene consegnato al venditore. La ricevuta rilasciata dall’agente è il tuo documento di garanzia, per cui assicurati di richiederla.

Cosa succede se si sbaglia l’assegno

Gli errori più frequenti sono:

• intestare l’assegno all’agenzia invece che al venditore
• sbagliare il nome
• dimenticare la clausola di non trasferibilità
• indicare un importo diverso da quello pattuito

Se l’assegno è ancora in agenzia e non è stato incassato, puoi semplicemente fartelo restituire e compilarne uno nuovo. Evita di correggere a mano un assegno già scritto: le cancellature rischiano di farlo rifiutare dalla banca.

Per modificare un assegno circolare, invece, occorre rivolgersi direttamente alla banca che lo ha emesso. Tieni presente anche che non inserire la clausola sugli importi oltre 1.000 euro non è solo un errore formale, va contro le regole antiriciclaggio. In genere la dicitura è già prestampata sui moduli degli assegni, ma verifica sempre che sia presente prima di consegnare il titolo.

Alternative all’assegno

L’assegno non è l’unica strada possibile per comprare casa:

• Il bonifico intestato al venditore è una soluzione sicura e tracciabile, che fornisce subito la prova del pagamento. Le somme escono subito dal conto e arrivano direttamente al proprietario, per questo spesso si utilizza dopo l’accettazione della proposta, ad esempio per la caparra al preliminare.
• In alternativa, puoi depositare il denaro presso un notaio o un intermediario autorizzato.

Cosa succede se il venditore non accetta la proposta

Se il proprietario rifiuta o lascia passare i termini senza accettare per iscritto, la proposta si annulla e il mediatore restituisce l’assegno al proponente. La sola consegna dell’assegno non conclude l’accordo; serve l’accettazione formale del venditore. Se però il venditore accetta e poi si ritira, deve restituire il doppio della caparra.

Come funziona il pagamento al rogito

Al momento del rogito si paga il resto del prezzo, tolta la caparra già data. La legge (art. 35, comma 22, DL 223/2006) obbliga a scrivere nell’atto il prezzo e come si paga, con i numeri degli assegni, le banche, le date e i codici CRO dei bonifici. Per questo di solito si usa l’assegno circolare non trasferibile intestato al venditore per il saldo, spesso insieme al bonifico. Chi compra casa con un mutuo decide con la banca e il notaio come ricevere i soldi. Tieni sempre le matrici e le ricevute: servono al notaio e in caso di problemi.

Al rogito ogni pagamento viene dichiarato nell’atto: conserva matrici, ricevute e contabili di tutti i versamenti.

Conclusioni

L’assegno trasforma un’intenzione in un impegno reale: per questo la scelta del tipo, l’intestazione e l’importo sono fondamentali. Per cifre elevate, l’assegno circolare non trasferibile intestato al venditore offre la massima sicurezza e tracciabilità. Se l’assegno è ancora in custodia, puoi correggere facilmente eventuali errori; una scelta sbagliata, invece, rischia di farti perdere tempo o di causare sanzioni. Ogni fase, dalla proposta al rogito, merita la massima attenzione.

Take Aways

• L’assegno legato alla proposta rimane in deposito fiduciario. Diventa caparra confirmatoria solo se il venditore accetta la proposta.
• Per importi superiori a 1.000 euro, l’assegno deve riportare il nome del beneficiario ed essere non trasferibile. L’intestatario è il venditore, non l’agenzia.
• L’assegno circolare ha la copertura garantita dalla banca. Non può essere respinto per mancanza di fondi, quindi dà più sicurezza al venditore di quello bancario.
• Se la proposta non viene accettata, restituiscono l’assegno. Se il venditore accetta ma poi si tira indietro, deve restituire il doppio della caparra.
• Al rogito, il saldo si paga con strumenti tracciabili che il notaio indica nell’atto.

FAQ

1. Che assegno bisogna usare per comprare una casa?
Per la proposta e la caparra si usa un assegno circolare o bancario non trasferibile intestato al venditore. Per il saldo al rogito si usa di solito l’assegno circolare non trasferibile, a volte accompagnato da un bonifico. Per importi sopra i 1.000 euro la clausola di non trasferibilità è obbligatoria.

2. Come scrivere un assegno per la proposta di acquisto di una casa?
Serve un assegno circolare bancario o quello del libretto per l’importo pattuito. Bisogna intestarlo al venditore con nome e cognome corretti e scrivere “non trasferibile”, includendo anche luogo e data. Si dà all’agente, che consegna una ricevuta di deposito fiduciario. Meglio tenere una fotocopia firmata.

3. Quale importo serve per l’assegno da allegare al compromesso di acquisto di una casa?
Al preliminare si versa la caparra confirmatoria, di solito con assegno circolare non trasferibile intestato al venditore o con bonifico tracciabile. L’importo non è fissato dalla legge: in genere si parla del 10-20% del prezzo, già comprensivo di quanto versato con la proposta. La somma verrà poi sottratta dal prezzo finale.