Requisiti prima casa: quali sono, come mantenerli e cosa sapere

Identificare correttamente quali sono i requisiti prima casa è il primo passo per trasformare un acquisto immobiliare in un investimento intelligente. Non si tratta solo di accedere a uno sconto sulle tasse (come l’imposta di registro al 2% anziché al 9%), ma di dichiarare ufficialmente allo Stato di possedere determinati standard soggettivi e oggettivi. Un errore in questa fase, o la sottovalutazione degli obblighi di residenza, non comporta solo la perdita del bonus, ma l’attivazione di accertamenti fiscali con sanzioni pesanti. Navigare tra queste regole richiede di distinguere chiaramente tra il possesso di altri immobili e i tempi tecnici per il trasferimento della propria dimora.

Quali sono i requisiti di prima casa?

Per beneficiare delle agevolazioni sull’acquisto della prima casa – imposta di registro al 2% (anziché al 9%) o dell’IVA al 4% (anziché al 10%)- l’acquirente deve dichiarare nell’atto notarile il possesso di tre requisiti fondamentali:

1. Requisito territoriale: L’immobile deve trovarsi nel Comune dove l’acquirente ha la residenza o dove si impegna a trasferirla entro 18 mesi. In alternativa, deve trovarsi dove l’acquirente svolge la propria attività prevalente.
2. Impossidenza locale: Non bisogna essere titolari di un’altra casa nel medesimo Comune dell’acquisto.
3. Impossidenza nazionale: Non bisogna possedere un altro immobile acquistato con le stesse agevolazioni su tutto il territorio nazionale.
   • La regola del riacquisto: Se possiedi già una “prima casa”, puoi acquistarne una nuova con i benefici a patto di vendere la vecchia entro 2 anni. Questo termine è stato recentemente esteso per agevolare chi deve cambiare abitazione senza fretta eccessiva.

Quanto tempo devo tenere la residenza nella prima casa?

La normativa non impone una durata minima della residenza “giorno per giorno”, ma stabilisce scadenze precise per la validità del beneficio:

• Il trasferimento (18 mesi): Se non risiedi già nel Comune, hai un anno e mezzo dal rogito per spostarvi la residenza anagrafica. La mancata ottemperanza porta alla decadenza retroattiva.
• Il vincolo del quinquennio (5 anni): Per non perdere le agevolazioni, l’immobile non deve essere venduto o donato prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto. Se vendi prima di questo termine, le imposte risparmiate andranno restituite, a meno che tu non riacquisti un’altra abitazione principale entro 12 mesi dalla vendita.

Quando si perdono i requisiti prima casa?

La decadenza dai benefici è un evento oneroso che prevede il recupero delle imposte non versate, una sanzione del 30% e gli interessi di mora. I casi tipici sono:

• Dichiarazioni mendaci: Aver dichiarato falsamente di non possedere altri immobili.
• Termini scaduti: Non aver trasferito la residenza entro i 18 mesi o non aver venduto la vecchia prima casa entro i 2 anni previsti.
• Vendita anticipata: Vendere l’immobile prima dei 5 anni senza procedere al riacquisto di una nuova abitazione principale entro un anno. La decadenza non si applica se il contribuente acquista entro un anno dalla vendita un nuovo immobile da destinare a residenza principale.

Quando non si ha diritto alle agevolazioni prima casa?

Non tutti gli acquisti permettono l’accesso al bonus, indipendentemente dalla situazione dell’acquirente:

• Immobili di lusso: Sono escluse le categorie catastali A/1 (signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi storici).
• Acquisto societario: Le agevolazioni sono riservate alle persone fisiche. Le società che acquistano immobili non possono goderne.
• Pertinenze multiple: Il bonus spetta per un massimo di una pertinenza per categoria catastale (C/2 cantina, C/6 garage, C/7 tettoia). Se acquisti due garage, sul secondo pagherai l’aliquota ordinaria al 9%.

Tabella comparativa: imposte acquisto da privato con vs senza agevolazioni prima casa

Nel caso di acquisto da impresa (soggetto a IVA), le imposte Ipotecaria e Catastale rimangono invece di 200€ ciascuna. La tabella sopra riflette il caso più comune di compravendita tra privati.

Conclusioni

La disciplina dei requisiti prima casa è pensata per agevolare l’accesso alla proprietà abitativa, ma richiede una condotta trasparente e una pianificazione dei tempi di residenza e rivendita.

Grazie all’estensione dei termini per la vendita dell’immobile precedente (passati a 2 anni), oggi è più semplice gestire il passaggio da una casa all’altra senza perdere i benefici fiscali. È tuttavia indispensabile monitorare le scadenze dei 18 mesi per la residenza, poiché i controlli dell’Agenzia delle Entrate sono automatici e sistematici.

Take Aways

• Risparmio reale: Su un immobile dal valore catastale di 150.000€, l’agevolazione comporta un risparmio immediato di circa 10.500€ in imposte di registro.
• Mobilità immobiliare: La nuova regola dei 2 anni permette di acquistare la nuova casa agevolata prima di vendere la vecchia, che deve essere alienata entro 2 anni. Se si vende prima la vecchia casa, il riacquisto deve avvenire entro 1 anno (non 2) per ottenere il credito d’imposta.
• Residenza strategica: Non è necessario risiedere nella casa specifica entro 18 mesi, basta che la residenza sia nel medesimo Comune dell’immobile.
• Eccezione riacquisto: Se vendi la tua prima casa dopo soli 3 anni per necessità improvvise, hai 12 mesi esatti per ricomperarne un’altra e neutralizzare la sanzione del 30%.

FAQ

1. Posso avere le agevolazioni se eredito solo una quota? Sì, in caso di successione le imposte fisse si applicano all’intero immobile se almeno uno degli eredi possiede i requisiti prima casa.
2. L’agevolazione vale anche per il coniuge in comunione? Sì, ma se uno dei coniugi ha già usufruito del bonus, l’agevolazione si applicherà solo sulla quota di proprietà del coniuge che ha i requisiti.