Carlotta Sferrazzo
Hai deciso di vendere casa prima dei 5 anni dall’acquisto e temi di perdere eventuali agevolazioni? In questo articolo ti spiegheremo come mantenere i benefit del bonus prima casa, nel rispetto dei requisiti previsti dalla legge. E’ infatti possibile rimettere un immobile sul mercato prima dei 5 anni previsti, senza dover incorrere in sanzioni o perdere lo status di prima casa.
Cerchiamo di capire nel dettaglio come fare e quali pratiche seguire, soprattutto a livello burocratico.
Bonus prima casa e vendita immobile
Acquistare una casa è un passo di grande importanza, che porta sempre con sé dei rischi e delle riflessioni: sarà davvero una soluzione definitiva? Questo immobile risponde al 100% alle mie esigenze? Sono pronto a mantenere questa residenza per tutta la vita? Avrò mai la necessità di vendere la casa che sto acquistando?
Tutti i compratori, in particolare i più giovani, si trovano a dover rispondere a domande di grande importanza, nella speranza che l’immobile scelto sia quello definitivo. Tuttavia, nonostante le speranze e la gioia dell’acquisto, può succedere di dover vendere casa prima dei cinque anni previsti dalle normative. I motivi sono i più disparati: un nuovo lavoro in una città diversa, il bisogno di spazi maggiori, una separazione, la voglia di allargare la famiglia.
Qualsiasi sia la motivazione che spinge a comprare una nuova abitazione, è bene sapere che esiste la possibilità di farlo senza perdere gli incentivi previsti dal bonus prima casa, a patto che si rispettino alcune caratteristiche.
I requisiti del bonus prima casa
Prima di capire come mantenere gli incentivi previsti dal bonus prima casa, è bene ricordare di che agevolazioni si tratta e qual è la loro percentuale di risparmio.
Come abbiamo visto al nostro post Bonus prima casa, prorogati i termini per le agevolazioni, non possono accedere all’incentivo immobili di lusso o signorili, ma solo quelli che rientrano nelle categorie:
- A/2 – abitazioni di tipo civile
- A/3 – abitazioni di tipo economico
- A/4 – abitazioni di tipo popolare
- A/5 – abitazioni di tipo ultra popolare
- A/6 – abitazioni di tipo rurale
- A/7 – abitazioni in villini
- A/11 – abitazioni e alloggi tipici dei luoghi
La casa dovrà inoltre trovarsi necessariamente nel nostro Comune di residenza o di lavoro; in caso contrario avremo 18 mesi di tempo per provvedere allo spostamento.
Le agevolazioni del bonus prima casa
L’incentivo legato all’acquisto della prima abitazioni prevede una serie di vantaggi fiscali, che mantengono la loro validità anche se si sceglie di vendere la casa prima dei 5 anni.
Alcuni di questi prevedono un risparmio nelle imposte d’acquisto da privati, in particolare: l’imposta di registro proporzionale (valutata al 2% e non al 9%) e le imposte ipotecaria e catastale, fisse a 50 euro.
In caso di acquisto dal costruttore, le riduzioni riguardano:
- Iva ridotta al 4%
- imposta di registro fissa di 200 euro
- imposta ipotecaria fissa di 200 euro
- imposta catastale fissa di 200 euro.
Vendere casa prima dei 5 anni: le sanzioni
Se ci si trova nella situazione di dover vendere il proprio immobile entro i 5 anni dall’acquisto, il rischio è quello di perdere tutte le agevolazioni fiscali previste dal bonus, a cui si aggiunge il pagamento di una sanzione.
Nel dettaglio, quindi, l’Agenzia delle Entrate chiederà un importo per l’imposta ipotecaria, in quella catastale e in quella di registro, che andrà ad annullare l’agevolazione iniziale (ammonterà infatti alla differenza fra questa e l’importo completo).
Il mancato rispetto dei tempi di vendita, inoltre, prevede il pagamento di una sanzione pecuniaria pari al 30% delle tasse non versate al momento dell’acquisto.
Come vendere casa prima dei 5 anni senza rischi
Dal 2012 ad oggi la legge che regola la vendita delle prime case ha subito alcune variazioni, che hanno permesso di rivedere le sanzioni.
Esistono infatti alcuni casi in cui vendere casa prima dei 5 anni dall’acquisto non comporta rischi e perdite, a patto che si rispettino alcuni passaggi e regole.
E’ quindi possibile mantenere le agevolazioni legate al bonus prima casa per chi, dopo 12 mesi dalla vendita, decida di comprare o riceva in donazione un’altra casa, che dovrà diventare la sua abitazione principale e dovrà avere gli stessi requisiti della precedente.
Ancora, non perderà gli incentivi chi comprerà un terreno dove realizzare (sempre entro 12 mesi dalla vendita) una nuova abitazione, da adibire a dimora principale.
In entrambi i casi, la residenza dovrà quindi coincidere con l’immobile stesso. Non sarà più sufficiente averla nel Comune in cui è situata l’abitazione.
Nel caso in cui l’interessato non riesca ad acquistare un nuovo immobile entro l’anno, dovrà necessariamente pagare la differenza nelle imposte principali. Potrà però presentare istanza all’Agenzia delle Entrate per richiedere l’annullamento della sovrattassa del 30%.
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