Condominio orizzontale: cos’è e come si differenzia dal classico condominio

Quando pensiamo a un condominio, ci viene subito in mente il tipico palazzo cittadino, con appartamenti uno sopra l’altro e scale che risuonano di passi. Ma c’è un’altra realtà, sempre più presente nei villaggi, nei residence e nelle località di vacanza: il condominio orizzontale. Scopriamo insieme di cosa si tratta, come funziona e che cosa lo rende unico rispetto al condominio verticale e al supercondominio.

Cos’è il condominio orizzontale

Il condominio orizzontale è un complesso abitativo in cui le singole unità immobiliari non sono disposte in verticale, come accade nel classico edificio condominiale, ma in orizzontale o su piani adiacenti. Pensa alle villette a schiera, ai residence immersi nel verde o ai villaggi turistici: qui ogni abitazione ha un ingresso indipendente, un angolo di giardino tutto suo e, spesso, impianti separati che garantiscono autonomia e privacy.

Le abitazioni possono essere unite come tessere di un mosaico o distanti tra loro, ma ciò che le lega davvero sono le parti comuni: vialetti ombreggiati, parcheggi ordinati, aree verdi curate, cancelli che si aprono con un clic, luci che illuminano le serate estive e, a volte, piscine o spazi per il relax. Sono questi elementi condivisi a trasformare un gruppo di case indipendenti in un vero condominio.

La normativa di riferimento

Il condominio orizzontale trova il suo riferimento normativo nell’articolo 1117-bis del Codice Civile, introdotto dalla Legge 220/2012 (la cosiddetta Riforma del Condominio). Questa norma ha ampliato la portata del precedente articolo 1117 sulle parti comuni, estendendo espressamente la disciplina condominiale anche ai casi in cui più edifici o unità immobiliari abbiano parti comuni in condivisione.

La giurisprudenza ha chiarito che il condominio orizzontale si costituisce automaticamente (‘ipso iure et facto’) quando più unità immobiliari condividono parti comuni, senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà dei proprietari (Cass. ord. 32805/2021).

Condominio orizzontale vs condominio verticale

La vera differenza tra queste due realtà sta tutta nella forma. Il condominio verticale si sviluppa verso l’alto, con appartamenti impilati l’uno sopra l’altro. Quello orizzontale si apre invece in larghezza, con molte unità autonome che condividono un grande spazio comune. Questa distinzione si riflette nella vita di tutti i giorni, nella gestione delle aree comuni e nella ripartizione delle spese.

Caratteristica	Condominio verticale	Condominio orizzontale
Struttura	Edificio unico sviluppato in altezza	Unità autonome su piani adiacenti o distribuite su un’area comune
Esempi tipici	Palazzo condominiale urbano	Villette a schiera, residence, complessi turistici
Parti comuni tipiche	Scale, ascensori, tetto, facciate, androne	Strade interne, vialetti, giardini, cancelli, illuminazione esterna
Gestione dei servizi	Spesso centralizzata (riscaldamento, impianti idrici)	Più spesso autonoma per singola unità
Ripartizione spese	Millesimi di proprietà (art. 1123 c.c.)	Millesimi di proprietà, con possibile flessibilità nel regolamento

Facciamo un esempio concreto. In un condominio verticale, tutti partecipano alla spesa per la sostituzione dell’ascensore. In un condominio orizzontale, invece, i costi per riparare il cancello automatico o sistemare la strada che attraversa il complesso rappresentano le spese condivise più frequenti.

Condominio orizzontale vs supercondominio

Il condominio orizzontale non va confuso con il supercondominio, una figura distinta prevista anch’essa dall’articolo 1117-bis del Codice Civile. Il supercondominio si configura quando più condomini, sia orizzontali sia verticali, condividono parti comuni di livello superiore, come strade interne, impianti o servizi generali destinati a più stabili o complessi distinti.

La differenza sostanziale è quindi di scala. Il condominio orizzontale riguarda unità abitative, spesso ville o villette, che condividono direttamente alcune parti comuni. Il supercondominio riguarda più condomini, ciascuno con una propria gestione interna, che condividono beni o servizi comuni di livello superiore. È il caso, ad esempio, di un grande complesso residenziale composto da più palazzine o gruppi di villette, ciascuno amministrato separatamente, ma con strade, verde e impianti generali in comune tra tutti.

Accanto a queste due figure, il Codice Civile riconosce anche il condominio minimo, quando i proprietari sono solo due, e il condominio parziale, quando alcune parti comuni servono solo un gruppo ristretto di condomini, come un garage o un giardino accessibile a una sola porzione dell’edificio.

Le parti comuni nel condominio orizzontale

Anche nel condominio orizzontale si applica l’articolo 1117 del Codice Civile sulle parti comuni, ma individuarle richiede attenzione: molte unità hanno ingressi indipendenti e sembrano del tutto autonome.

In linea generale, possono essere considerate parti comuni:

• il suolo su cui sorgono gli edifici;
• i muri perimetrali o le recinzioni del complesso;
• i vialetti e i giardini condivisi;
• gli impianti idraulici che collegano le varie unità;
• l’illuminazione esterna;
• garage o zone parcheggio destinate a tutti i condomini;
• talvolta piscine o spazi ricreativi comuni.

Attenzione: nei complessi di villette a schiera, i muri perimetrali delle singole abitazioni non sono considerati parti comuni, avendo solo funzione di delimitazione (Corte d’Appello, 2017).

Tetto e facciate nel condominio orizzontale

Un discorso a parte lo meritano tetto e facciate:

• Se coprono solo la singola unità, come spesso accade per abitazioni fisicamente separate, sono considerati di proprietà esclusiva.
• Se i ricoprono più unità, come nel caso tipico delle villette a schiera, rientrano tra le parti comuni.

Lo stesso vale per le facciate:

• Se di proprietà individuale, la manutenzione è a carico del singolo proprietario, nel rispetto del decoro architettonico del complesso.
• Se è parte comune, ogni intervento va approvato dall’assemblea condominiale con le maggioranze previste dall’articolo 1136 del Codice Civile.

Amministratore e assemblea

Come in qualsiasi configurazione condominiale, anche nel condominio orizzontale la nomina dell’amministratore è obbligatoria quando i condomini sono più di otto (articolo 1129 del Codice Civile). L’amministratore si occupa della gestione delle parti comuni, della rendicontazione e del rispetto del regolamento condominiale.

Si applicano inoltre le regole generali del condominio: assemblea condominiale, diritto di utilizzo delle parti comuni e obblighi di contribuzione. Chi vive in una villetta apparentemente indipendente, all’interno di un residence o di un complesso di case a schiera, deve partecipare alle decisioni condominiali relative ai beni comuni.

Ripartizione delle spese e tabelle millesimali

Anche per il condominio orizzontale, il riferimento è l’articolo 1123 del Codice Civile: le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria si ripartiscono in base ai millesimi di proprietà, salvo diversa indicazione del regolamento condominiale. La Riforma del Condominio del 2012 ha introdotto maggiore flessibilità, consentendo di derogare alla proporzionalità millesimale per alcune spese, a condizione che vi sia l’approvazione all’unanimità in assemblea.

Nel condominio orizzontale si distingue inoltre spesso in base a chi beneficia effettivamente dell’intervento:

• le spese che interessano tutti i condomini, come il rifacimento dell’impianto di illuminazione esterno, sono a carico di tutti i proprietari;
• i costi che riguardano solo una porzione di condomini, come la ristrutturazione di vialetti che servono solo alcune unità, sono generalmente ripartiti solo fra chi ne trae beneficio diretto.

Le tabelle millesimali vengono elaborate considerando la superficie e il volume delle singole unità, la loro destinazione d’uso e le caratteristiche strutturali e funzionali delle unità stesse e delle parti comuni. Devono poi essere approvate dall’assemblea condominiale e allegate al regolamento.

A chi interessa il condominio orizzontale

La forma del condominio orizzontale interessa in particolare chi vive o sta valutando l’acquisto di:

• villette a schiera o case a schiera;
• villaggi residenziali e residence, anche in località turistiche;
• complessi di ville indipendenti che condividono strade private, parcheggi o aree verdi.

Rispetto al condominio verticale, questa soluzione offre generalmente più privacy e spazi esterni, con una gestione delle parti comuni percepita come meno invasiva. Può però comportare costi di gestione significativi per servizi come la sicurezza, la manutenzione del verde o gli impianti condivisi, soprattutto nei complessi più estesi. Comprendere in anticipo quali sono le parti comuni e come vengono ripartite le spese è quindi importante da verificare prima di un acquisto.

Conclusioni

Il condominio orizzontale ci mostra che la disciplina condominiale italiana va ben oltre il classico palazzo con scale e ascensori: abbraccia anche villette a schiera, residence e complessi di ville indipendenti, ogni volta che abitazioni diverse condividono vialetti, giardini, recinzioni o impianti esterni. Anche una presenza minima di parti comuni basta a far scattare le regole dell’articolo 1117-bis del Codice Civile: amministratore obbligatorio oltre gli otto condomini, assemblea, regolamento e ripartizione delle spese secondo i millesimi.

Capire questa distinzione, e anche quella spesso trascurata relativa al supercondominio, è molto utile per chi sta pensando di acquistare o vendere un immobile in un complesso residenziale. Sapere in anticipo quali sono le parti comuni e come vengono gestite aiuta a evitare sorprese sia al momento del rogito sia nella vita quotidiana da proprietario.

Take Aways

• Il condominio orizzontale è un complesso di unità immobiliari disposte su piani adiacenti (non sovrapposti), tipico delle villette a schiera e dei residence, disciplinato dall’articolo 1117-bis del Codice Civile.
• Si differenzia dal condominio verticale per la struttura fisica e per il tipo di parti comuni: non scale e ascensori, bensì vialetti, giardini, recinzioni e impianti esterni.
• Non va confuso con il supercondominio, che riguarda più condomini distinti che condividono beni o servizi di livello superiore.
• Anche qui l’amministratore è obbligatorio oltre gli otto condomini e le spese si ripartiscono in base ai millesimi, salvo diverso accordo unanime.
• Prima di acquistare in un condominio orizzontale conviene verificare il regolamento, le tabelle millesimali e la reale estensione delle parti comuni.

FAQ

1. Cos’è esattamente un condominio orizzontale?
   È un complesso abitativo in cui le unità immobiliari sono disposte su piani adiacenti anziché sovrapposte verticalmente, come nel caso delle villette a schiera, purché condividano alcune parti comuni ai sensi dell’articolo 1117-bis del Codice Civile.
2. Qual è la differenza tra un condominio orizzontale e un condominio verticale?
   Il condominio verticale è un edificio unico sviluppato in altezza con unità sovrapposte; il condominio orizzontale è formato da più unità autonome distribuite su un’area comune, che si sviluppa in larghezza.
3. In cosa si differenzia dal supercondominio?
   Il supercondominio riguarda più condomini distinti, ciascuno con una propria gestione interna, che condividono parti comuni di livello superiore come strade o impianti generali; il condominio orizzontale riguarda invece unità che condividono direttamente alcune parti comuni tra loro.
4. È obbligatorio nominare un amministratore in un condominio orizzontale?
   Sì, come per qualsiasi condominio, la nomina è obbligatoria quando i condomini sono più di otto, ai sensi dell’articolo 1129 del Codice Civile.
5. Come si ripartiscono le spese nel condominio orizzontale?
   Secondo l’articolo 1123 del Codice Civile, in base ai millesimi di proprietà, salvo diversa indicazione nel regolamento condominiale o deroga approvata all’unanimità in assemblea.