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Ristrutturazione immobile, come farla nel modo giusto

8 mar6 min. di lettura
Miriam PeraniMiriam Perani

In questa guida ti parleremo della ristrutturazione immobile e in particolare tratteremo dei vari passaggi che devi compiere se vuoi ristrutturare casa in maniera efficace.

Ti spiegheremo i passaggi della ristrutturazione, gli incentivi, le comunicazioni obbligatorie e concluderemo con un chiarimento sulle differenze tra ristrutturazione e manutenzione.

Prima della ristrutturazione di un immobile

Iniziamo dalla parte che deve necessariamente precedere ogni ristrutturazione di un immobile. Fondamentale per ogni tipo di intervento sulla tua casa, ma anche su qualsiasi altro immobile, è la fase di sopralluogo. Con questo termine intendiamo un vero e proprio studio di fattibilità della ristrutturazione da parte di un tecnico specializzato.

Ti consigliamo di investire il necessario in questo passaggio in quanto le fasi preliminari agli interventi veri e propri sono un passo fondamentale per portare a termine una ristrutturazione immobile.

Come immaginerai, lo scopo del sopralluogo è quello di verificare lo stato in cui si trova l’immobile; solo in seguito a ciò sarà possibile identificare gli interventi da compiere.

Immediatamente successiva alla fase di sopralluogo è quella che riguarda la progettazione degli interventi.

La progettazione

Come ti anticipavamo nel paragrafo precedente, necessaria per una ristrutturazione efficace è una fase preliminare ai lavori. In questo senso la progettazione va intesa come una pianificazione la più dettagliata possibile di tutti gli interventi che dovranno essere effettuati.

Soprattutto se si tratta di una ristrutturazione importante abbi cura ti far inserire nella progettazione anche i tempi di tutte le varie fasi di lavorazione. In questo modo potrai avere un piano degli interventi nel tempo e gestire al meglio anche eventuali imprevisti o margini di errore nei tempi stessi di esecuzione dei lavori.

Una volta eseguito il progetto ti sarà possibile passare alle fasi di ristrutturazione vera e propria.

Le fasi della ristrutturazione immobile

Prima di entrare nel vivo delle fasi necessarie per la ristrutturazione dell’immobile, considera che quelle che ti stiamo descrivendo sono procedure pensate per un intervento di ristrutturazione complesso; non necessariamente tutti gli interventi dovranno quindi prevedere queste fasi.

La demolizione

Il primo passo da compiere per la ristrutturazione di un immobile consiste nella demolizione e nella rimozione di parti dell’edificio, di impianti o di strutture. In questa fase avverrà anche la demolizione di agli altri elementi non strutturali, come ad esempio mobili, scale, camini o simili.

In altre parole si tratta dei lavori preliminari all’inizio della ristrutturazione vera e propria. Anche se non lo abbiamo precisato nei paragrafi precedenti, considera che diamo per scontato che i lavori di ristrutturazione più importanti vengono affidati a professionisti e ditte specializzate. Qualora non fosse così e avessi deciso di eseguire i lavori in autonomia, presta particolare attenzione a questa fase.

Ti consigliamo di avere a disposizione una planimetria aggiornata dell’appartamento che intendi ristrutturare e, se fosse possibile, uno schema degli impianti presenti che si rivelerà utile soprattutto se hai la necessità di demolire pareti o parte degli impianti stessi.

Gli interventi preliminari

Dopo avere demolito le parti dell’edificio è possibile passare a quelli che vengono definiti interventi preliminari. Si tratta di una serie di lavori necessari per l’esecuzione di altri fasi del progetto, come ad esempio la stesura delle tracce per gli impianti elettrici.

In questa fase dovrai avere cura che vengano eseguiti nel modo corretto anche tutti quei lavori preventivi che potrebbero riguardare le pareti, come esempio la stesura di intonaci, pitture o isolanti.

La realizzazione degli impianti

Una volta terminata la fase degli interventi preliminari sarà possibile procedere alla realizzazione degli impianti ovviamente se questi sono prevista nel tuo piano di ristrutturazione.

Per impianti non intendiamo solamente l’impianto elettrico o quello idrico, ma tutto ciò che necessita di essere posato e installato preventivamente agli altri lavori. È in questa fase che potresti aver bisogno di stabilire dove collocare ad esempio nuove prese elettriche o gli scarichi per il nuovo progetto del tuo bagno o della cucina.

Successivamente alla realizzazione degli impianti i tecnici incaricati procederanno al collaudo degli stessi. Ti consigliamo di eseguire questo passaggio prima della ristrutturazione vera e propria degli spazi e della posa di sanitari o di piastrelle per quanto riguarda il bagno o la cucina. Questo ti permetterà di risparmiare tempo e ulteriori lavorazioni nel caso in cui sia necessario effettuare delle messe a punto o dei lavori di sistemazione impianti stessi.

Ristrutturazione immobile: gli interni

Una volta completate le fasi precedenti potrai procedere alla ristrutturazione degli spazi interni secondo quanto previsto dal progetto realizzato preventivamente.

Solitamente in questa fase tutte le decisioni relative a pareti, pavimenti e più in generale ai materiali da utilizzare per la tua ristrutturazione dovrebbero essere già state prese. Tuttavia nulla ti vieta di modificare le scelte che potresti già avere fatto. È proprio in questa fase che le modifiche su questo tipo di elementi sono ancora possibili.

Ritocchi e arredi

Una volta terminata la fase di ristrutturazione degli interni potrai procedere con la posa dell’arredamento e soprattutto di elementi fissi. In quest’ultima fase avrai ancora la possibilità di effettuare alcuni ritocchi sugli interventi precedenti.

Tieni presente che questo passaggio non fa propriamente parte della ristrutturazione intesa in senso stretto, ma è comunque importante per il completamento della stessa, soprattutto quando si tratta della ristrutturazione di un immobile che hai deciso di utilizzare come tua abitazione.

Le comunicazioni

Nella descrizione precedente abbiamo parlato di esecuzione dei lavori. Considera che gli interventi di ristrutturazione degli immobili necessitano di una comunicazione al Comune dove è ubicato l’immobile stesso.

Di solito sono le ditte incaricate ad eseguire questo tipo di comunicazioni obbligatorie.

La comunicazione di inizio lavori non è invece necessaria per tutti quegli interventi che non rientrano nelle ristrutturazioni vere e proprie. Ad ogni modo se ti trovassi in un contesto condominiale, anche in questo caso dovrai effettuare una comunicazione all’amministratore avendo cura di rispettare il regolamento condominiale, soprattutto per quanto riguarda il disturbo agli altri condomini e il passaggio di materiali e lavoratori nelle zone comuni.

Gli incentivi

Non tratteremo in questa sede del dettaglio degli incentivi previsti per la ristrutturazione. Ti rimandiamo alle guide dedicate che puoi trovare sul sito; ad ogni modo considera che periodicamente lo Stato mette a disposizione dei fondi per valorizzare il patrimonio immobiliare già esistente. Si tratta solitamente di interventi volti in una direzione specifica, come ad esempio quella dell’efficientamento energetico o della ristrutturazione in chiave antisismica degli edifici.

Ti consigliamo di valutare preventivamente la presenza di questo tipo di incentivi per comprendere se il tuo progetto possa essere modificato o organizzato nella direzione degli stessi.

Ristrutturazione o manutenzione? 

Dopo averti descritto tutte le fasi e averti dato alcuni consigli sulla ristrutturazione immobile, concludiamo con una precisazione che potrebbe esserti utile. Molto spesso gli interventi di ristrutturazione vengono confusi con quelli di manutenzione ordinaria o straordinaria. Ma quali sono le differenze tra queste due tipologie di interventi?

Considera che per ristrutturazione si intende di solito l’ampliamento della planimetria esistente oppure interventi che prevedono la demolizione e la ricostruzione di parti strutturali dell’edificio. Questo tipo di interventi potrebbero comprendere anche la ristrutturazione di ambienti come sottotetti e cantine per la trasformazione in spazi abitativi.

La ristrutturazione in senso stretto non comprende invece tutti quegli interventi che possono riguardare elementi non strutturali della casa, come ad esempio la sostituzione degli infissi interni di scale, il rifacimento del bagno o interventi in generale che favoriscano il risparmio energetico.

Tuttavia anche questo tipo di interventi potrebbero essere inclusi in un progetto più esteso di ristrutturazione.

Possiamo quindi concludere che possono essere considerati come interventi di manutenzione straordinaria qualora siano eseguiti singolarmente, ma che possono invece essere visti come una ristrutturazione immobile nel caso in cui non si tratta di singoli interventi, ma di un progetto più complesso di rifacimento della tua casa. 

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