Piano Casa 2026: cos’è, cosa cambia e cosa significa per chi cerca o possiede un immobile

Il decreto-legge n. 66/2026 sul Piano Casa è stato approvato il 30 aprile 2026 e pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 7 maggio 2026. È entrato in vigore l’8 maggio 2026 e punta a mettere a disposizione 100mila alloggi a prezzi accessibili in dieci anni. Questo è il provvedimento più importante degli ultimi anni per la politica abitativa: riguarda edilizia popolare, social housing, permessi edilizi, procedure di sfratto e il ruolo dei privati nelle case a prezzi calmierati. In questa guida trovi tutte le informazioni utili, aggiornate all’ultima versione pubblicata.

Cos’è il Piano Casa 2026

Il Piano Casa 2026 è il principale provvedimento di politica abitativa del governo Meloni, contenuto nel decreto-legge n. 66 del 7 maggio 2026, firmato dal Presidente del Consiglio e dal Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti, Matteo Salvini. Le risorse pubbliche complessivamente messe a disposizione dell’intervento ammontano a oltre dieci miliardi di euro. 

Il decreto parte da un dato chiaro: in Italia ci sono decine di migliaia di alloggi pubblici vuoti e inutilizzabili per mancanza di manutenzione, mentre la richiesta di case a prezzi accessibili, soprattutto nelle grandi città, continua a crescere. Attualmente, ci sono oltre 53 mila mmobili inutilizzati di proprietà di enti pubblici come Comuni, Regioni, Province e ministeri. Di questi, circa 44 mila possono essere recuperati con lavori di manutenzione leggeri, mentre 9 mila richiedono interventi più importanti.

“Il Piano Casa 2026 non è solo un piano di edilizia popolare: è un tentativo di costruire un nuovo modello abitativo che coinvolge pubblico, privati e risorse europee. La sfida vera sarà l’attuazione.”

I tre pilastri del decreto

Il DL 66/2026 lancia il Piano Casa con tre pilastri: programma straordinario di recupero dell’edilizia residenziale pubblica, edilizia convenzionata a canone calmierato con vincolo trentennale e grandi programmi integrati con commissari e semplificazioni procedimentali.

Primo pilastro: recupero del patrimonio pubblico

Il programma straordinario nazionale prevede 970 milioni di euro tra il 2026 e il 2030. Il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti potrà dare contributi a enti territoriali, ex IACP e altri organismi che si occupano di edilizia pubblica. La gestione sarà affidata a Invitalia, che selezionerà le offerte tramite avvisi pubblici. Oltre ai condomini, il piano prevede di trasformare ex caserme e scuole dismesse in nuovi spazi abitativi, senza consumare nuovo suolo.

Secondo pilastro: social housing unificato

Il secondo pilastro riguarda il rilancio del social housing, con affitti a canone calmierato e possibilità di co-housing. Questi progetti sono pubblico-privati e almeno il 70% degli investimenti deve andare a edilizia convenzionata a prezzo o canone ridotto (almeno il 33% in meno rispetto al valore OMI), con vincolo di trent’anni. Un Fondo housing coesione, gestito da Invimit Sgr, coordinerà le risorse europee e nazionali.

Terzo pilastro: programmi integrati con i privati

Saranno incentivati gli investimenti privati per creare alloggi a prezzi accessibili. Almeno il 70% delle nuove costruzioni dovrà essere destinato a prime case, residenze per studenti fuori sede o alloggi per lavoratori privati a prezzi calmierati. Per investimenti superiori a un miliardo di euro, un Commissario straordinario potrà rilasciare un’autorizzazione unica in tempi molto rapidi. 

Le semplificazioni sui permessi edilizi

Una delle novità più rilevanti per chi lavora nel settore immobiliare e delle costruzioni riguarda i titoli abilitativi. Il decreto conferma le semplificazioni amministrative: gli interventi di ristrutturazione urbanistica, edilizia o di demolizione e ricostruzione potranno essere effettuati tramite SCIA, senza necessità del permesso di costruire.

Restano inoltre le facilitazioni sul cambio di destinazione d’uso, che anche per edifici fino a 25 immobili seguirà le regole previste per un singolo appartamento, nel rispetto dei vincoli comunali. La nuova destinazione dovrà essere mantenuta per almeno trent’anni.

I termini della conferenza di servizi vengono ridotti a 30 giorni, elevabili a 40 nei casi che coinvolgono interessi sensibili. In caso di mancata risposta delle amministrazioni potrà operare il silenzio-assenso.

È previsto anche il dimezzamento degli onorari notarili in caso di cessione degli immobili convenzionati. 

Il nodo soprintendenze: cosa è cambiato rispetto alla prima bozza

Il Piano Casa ha avuto un iter travagliato prima di arrivare in Gazzetta. Le novità sono nate dopo il confronto interno tra Matteo Salvini e Alessandro Giuli sul ruolo delle soprintendenze nella gestione degli interventi di edilizia pubblica e sociale. 

Il nuovo testo ha inglobato le modifiche che riguardano il ruolo delle soprintendenze, che nel primo testo erano state ridimensionate, per la gestione degli investimenti. La modifica fa in modo che il commissario per le procedure autorizzative per gli immobili da riqualificare decida, ma lasci la possibilità di opporsi alle amministrazioni a cui compete la tutela dei beni culturali. 

In pratica: salta la corsia veloce per il commissario nelle autorizzazioni sugli immobili da riqualificare, mentre viene introdotta una Conferenza di servizi semplificata. Le amministrazioni competenti per la tutela del patrimonio culturale e paesaggistico manterranno comunque la possibilità di opporsi ai progetti con un dissenso motivato.

“Il compromesso sulle soprintendenze è il punto più delicato del decreto: accelerare i cantieri senza sacrificare la tutela del patrimonio storico e paesaggistico è una sfida che si giocherà caso per caso nelle conferenze di servizi.”

Chi può accedere agli alloggi calmierati

Il Piano Casa stabilisce criteri chiari per accedere agli alloggi convenzionati, per evitare che le agevolazioni vadano a chi non ne ha bisogno. Le categorie prioritarie sono:

• giovani,
• studenti fuori sede,
• lavoratori trasferiti
• famiglie numerose con ISEE basso.

L’assenza dei requisiti al momento della stipula comporta la nullità del contratto di compravendita o locazione. Inoltre, se, durante la locazione, i requisiti economico-patrimoniali vengono superati per due anni consecutivi, le parti possono scegliere tra la risoluzione del contratto e la conversione del canone ai valori di mercato. In mancanza, opera la risoluzione di diritto ai sensi dell’art. 1456 c.c.

Il decreto prevede misure contro le irregolarità nell’assegnazione degli immobili. Se si scopre che un beneficiario non aveva diritto alla casa, dovrà restituire la differenza rispetto ai prezzi di mercato per tutto il periodo. Chi rivende l’immobile prima del termine dovrà rispettare il prezzo calmierato fissato dal piano.

Sfratti più veloci: le nuove procedure

Oltre al decreto-legge, il Consiglio dei ministri ha approvato un disegno di legge urgente per introdurre nuove regole sul rilascio degli immobili. Questo provvedimento mira a rendere più veloce ed efficace la liberazione degli immobili occupati abusivamente, anche nei casi di scadenza del contratto di affitto o di morosità dell’inquilino.

Le nuove regole modificano le procedure di notifica e di esecuzione dello sfratto, riducendo i tempi e introducendo una procedura d’urgenza che permette di ottenere un decreto di rilascio dell’immobile entro 15 giorni dalla richiesta. È prevista anche una penale: per ogni giorno di occupazione oltre il termine stabilito dal giudice, si paga l’1% del canone mensile.

Il fondo per la morosità incolpevole viene rifinanziato con 22 milioni per il 2026 e con ulteriori 2 milioni per il 2027. Il fondo serve a sostenere gli inquilini che si trovano nell’impossibilità di pagare l’affitto per cause che esulano dalla loro volontà.

Il ruolo dei privati e il rent to buy

Gli inquilini che sono in regola con i pagamenti e privi di altri immobili potranno avere la possibilità di acquistare gli alloggi pubblici che occupano. È prevista e incentivata anche la possibilità, per chi ha un contratto di locazione di lunga durata, di riscattare gradualmente l’immobile in cui vive, purché rispetti elevati standard di efficienza energetica e ambientale. 

Questo strumento, chiamato rent to buy nell’edilizia pubblica, è una novità importante in Italia: permette a chi non ha la liquidità necessaria per comprare casa di viverci prima e riscattarla poco a poco, utilizzando le mensilità pagate come anticipo sul prezzo finale. Se hai un immobile e vuoi capire come valorizzarlo, richiedere una valutazione professionale gratuita è il primo passo per scoprire le tue opzioni.

Cosa succede ora: l’iter parlamentare

Il DL 66/2026 deve essere convertito in legge entro il 6 luglio 2026 (ci sono 60 giorni di tempo). In questo periodo il Parlamento può modificare il testo, aggiungendo o correggendo alcune parti rispetto alla versione attuale. I temi più discussi saranno probabilmente il ruolo delle soprintendenze, i criteri di accesso agli alloggi calmierati e le coperture finanziarie per il 2027 e gli anni successivi.

Per il 2026 vengono confermati 22 milioni di euro per il fondo morosità incolpevole, mentre per il 2027 lo stanziamento scende da 20 a 2 milioni. Il tema delle coperture economiche resta quindi aperto e accompagnerà il Piano Casa anche nelle prossime fasi, soprattutto in vista dell’utilizzo delle risorse europee legate alla rimodulazione del PNRR.

Conclusioni

FAQ