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Cos’è il Crowdfunding Immobiliare e perché Investirci

2 dic 20206 min. di lettura
Vanessa GuerrieroVanessa Guerriero

Hai sentito parlare di crowdfunding immobiliare e vuoi saperne di più? Scopri la guida completa a questa particolare forma di finanziamento che coinvolge la collettività. Vedremo  nel dettaglio cos’è il crowdfunding immobiliare, come funziona, qual è la situazione in Italia. Dopodichè analizzeremo le possibilità di comprare casa e investire nel crowdfunding, con una valutazione di rischi e costi ma anche delle ottime possibilità di guadagno.

Cos’è il crowdfunding immobiliare

Il crowdfunding è una forma di finanziamento collettivo in cui un gruppo di persone utilizza somme più o meno importante di denaro per supportare progetti di altre persone o organizzazioni. Da qualche anno il crowdfunding è stato introdotto anche nel mondo immobiliare. Il procedimento di raccolta di denaro avviene in genere tramite piattaforme online specializzate che svolgono un ruolo di mediazione tra investitori e beneficiari del finanziamento.

Cos’è il crowdfunding immobiliare e come funziona: ci sono rischi?

Il crowdfunding funziona nell’immobiliare come in tutti gli altri settori. Esistono principalmente due forme di finanziamento collettivo: Equity e Lending.

  • Nell’equity crowdfunding un’azienda in cerca di finanziamenti per il lancio di un nuovo servizio/prodotto pubblica il progetto su una piattaforma ad hoc. I finanziatori interessati investono i propri soldi e in cambio ottengono quote dell’azienda. Se la quota è rilevante, si può persino arrivare a far parte del Consiglio di Amministrazione. 
  • Nel lending crowdfunding, invece, un’azienda che ha bisogno di soldi per un progetto viene finanziata con una sorta di colletta a cui partecipano dei privati. L’azienda si impegna poi a restituire il prestito tramite rate mensili nel giro di un tempo prestabilito: da un minimo di 3 mesi a un massimo di 84 mesi. Ad un maggior numero di rate corrispondono naturalmente maggiori interessi.

Nell’immobiliare viene utilizzato generalmente il modello equity, dato che si tratta di progetti importanti. In questo caso l’investitore diventa azionista della società costruttrice dell’immobile, ma non proprietario. Il rendimento di tale investimento dipenderà dalla differenza tra il prezzo finale di vendita dell’immobile finanziato e il capitale investito.

Ma è un investimento sicuro o ci sono dei rischi? 

Il principale problema dell’equity crowdfunding immobiliare può essere l’insolvenza delle imprese finanziate. L’investitore in equity diventa co-proprietario in parte della società proprietaria dell’immobile, per cui in caso di fallimento rischia di perdere il capitale investito. Considerando che si possono anche investire somme di poche centinaia di euro, non si tratterebbe comunque di una perdita enorme.

Ad ogni modo, le piattaforme di real estate crowdfunding controllano rigorosamente lo stato finanziario di queste società. Non possono però prevedere eventuali problemi che possono minare il buon successo del progetto.

Nel caso in cui il progetto invece non riceva abbastanza finanziamenti iniziali, il rischio è nullo. La campagna verrà annullata immediatamente e l’investitore riceverà indietro quanto investito.

Il crowdfunding immobiliare in Italia 

L’Italia è il primo stato dell’Unione Europea ad aver regolamentato la normativa relativa al crowdfunding immobiliare. Ma si tratta comunque di una condizione molto recente, dato che il relativo decreto legge, il numero 50, è del 24 aprile 2017. Questo decreto ha permesso finalmente a qualunque società, di qualsiasi dimensione e data di fondazione, ad adottare tale strumento. 

In passato questo strumento era infatti riservato solo alle piccole società di capitale da poco attive ed impegnate in settori innovativi tecnologici o sociali. In questo modo si può diventare investitore nel mercato immobiliare italiano anche con piccole somme di denaro e si possono raccogliere fino a 5 milioni di euro per progetto.

I dati mostrano come al 30 giugno 2020, il crowdfunding immobiliare lending ha raccolto circa 39 milioni di euro. Quello equity, in aumento, ha portato invece 32 milioni di euro. Questi dati rispecchiano la minore percezione di rischio e alla maggiore quantità di piattaforme per quanto riguarda i social lending. 

Crowdfunding per comprare casa, come funziona?

Tramite crowdfunding si può anche comprare casa. Ma attenzione, non si diventa proprietari di una casa con poche centinaia di euro. Si può può però diventare azionisti nella società che effettivamente possiede l’immobile e trarne un rendimento. Aderendo ad una campagna su una piattaforma di crowdfunding immobiliare si può partecipare, ad esempio, alla costruzione di un immobile su un terreno, all’acquisto e frazionamento di un immobile per l’affitto…

Occorrerà investire almeno il capitale minimo indicato in ogni progetto, fino ad un massimo di 3000€ (per un totale di investimenti per i privati che non può superare 10000€ l’anno). Una volta raggiunta la cifra stabilita dal progetto, il denaro viene trasferito alla Srl che ha iniziato la campagna. A quel punto, gli investitori non diventeranno proprietari pro quota dell’immobile ma, come dicevamo prima, possessori di titoli della società che compra l’asset.

Tieni sempre conto che le piattaforme di crowdfunding sono sempre e solo degli intermediari. Non hanno alcuna responsabilità. Ogni utente deve essere quindi consapevole di accettare un rischio di perdita totale o parziale del capitale o di non ottenere il rendimento atteso.

Investire in crowdfunding immobiliare: quanto si guadagna?

Investire in crowdfunding immobiliare permette sicuramente di ottenere buoni margini di guadagno, che variano in base al tipo di piattaforma in cui si investe.

  • Nell’equity crowdfunding abbiamo visto che il rendimento dipende dal prezzo di vendita finale dell’immobile. Per questo tipo di piattaforme si calcola un rendimento medio del 12% circa.
  • Nel social lending si ha un vero e proprio prestito e il rendimento è dettato dal tasso di interesse pattuito nella fase iniziale. In genere queste piattaforme registrano un rendimento in media del 9,5%.

Crowdfunding Immobiliare Tassazione

Nel considerare di investire o meno nel crowdfunding immobiliare occorre conoscere anche la tassazione. Per le piattaforme italiane i rendimenti sono tassati al 26%. Per quanto riguarda invece le piattaforme estere, si utilizza il meccanismo dell’aliquota marginale. Quindi per le piattaforme estere maggiore è il reddito, maggiore sarà la percentuale di tassazione applicata.

Conclusioni

Cos’è il crowdfunding immobiliare? Una forma di investimento passivo collettivo relativamente nuova in Italia e in forte ascesa, che consente di ottenere buoni rendimenti correndo rischi relativamente bassi, il tutto direttamente online. In più, è l’unica modalità di investimento che consente a qualsiasi persona di partecipare a grandi progetti, investendo anche pochi soldi.

Non diventerai proprietario di un immobile, ma potrai ottenere un rendimento dallo stesso senza troppi pensieri. Non dovrai infatti pensare né a manutenzione, né a gestione e tassazione (a parte la tassazione dei rendimenti).

Per chi beneficia del crowdfunding, il vantaggio è quello di finanziarsi senza i vincoli e le condizioni imposte da prestiti bancari e mutui. Allora, il crowdfunding immobiliare conviene? A nostro avviso, sì!

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