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Gli Investimenti Immobiliari a Reddito Garantito. Cosa Sono e Perché Convengono

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Le forme di investimenti immobiliari sono tante. C’è chi acquista un immobile per rivenderlo ed ottenere una rendita fondiaria, chi pensa di approfittare degli NPL nel settore immobiliare, e chi addirittura punta alla riconversione industriale. La maggior parte degli italiani però preferisce gli investimenti a basso rischio, e quindi punta agli investimenti immobiliari a reddito garantito.

Cosa Sono gli Investimenti Immobiliari a Reddito Garantito?

Gli investimenti immobiliari a reddito garantito sono tutti i tipi di investimento nel mattone, che ti danno l’assoluta certezza di fruttare un reddito. Secondo alcune persone, tutti gli investimenti immobiliari sono a reddito garantito perché investire nel mercato immobiliare frutta sempre e comunque.

Secondo noi invece il mercato immobiliare offre tante opportunità di investimenti a reddito garantito, ma anche alcuni rischi. Il mercato immobiliare è molto stabile. Periodicamente si verificano delle oscillazioni, però le fluttuazioni del mercato rientrano in tempi brevi. Questa è la situazione se guardiamo al breve periodo. Se invece cerchiamo di guardare il mercato immobiliare sul medio periodo, notiamo tre tendenze:

  • i prezzi degli affitti continuano a salire sempre di più, perché molte persone non riescono a comprare casa. Le banche, che in pancia detengono tantissimi crediti deteriorati, sono sempre più restie a concedere mutui immobiliari.
  • i tassi sui mutui immobiliari, allo stesso tempo, hanno raggiunto livelli bassissimi. Ormai le banche vendono denaro ad un prezzo inferiore al valore nominale del denaro. Ma ottenere un mutuo immobiliare resta sempre molto difficile.
  • i prezzi degli immobili ad uso abitativo sono diminuiti rispetto al periodo prima della crisi. Di quale crisi parliamo? Non della crisi del 2008, ma addirittura della crisi che si è aperta negli anni ’90, e che dura ancora oggi. Chi ha comprato casa negli anni ’90 spesso ha acquistato a prezzi molto salati, spendendo anche 400.000€ per un appartamento di nuova costruzione. Però oggi lo stesso appartamento si vende a non più di 250.000€.

Queste tendenze non sono positive. Però se stai cercando un investimento immobiliare a reddito garantito il periodo migliore per questo tipo di investimento è adesso. Se i prezzi degli immobili continuano a scendere, ed i prezzi degli affitti aumentano, comprare una casa e metterla a reddito è la scelta migliore.

Perché Gli Affitti Sono un Investimento Immobiliare a Reddito Garantito?

Perché puntare al mercato degli affitti, anziché comprare un appartamento per rivenderlo? Se i prezzi delle case continuano a diminuire, ed ottenere mutui è difficile, comprare casa per rivenderla è rischioso. Il mercato degli affitti invece è una scelta molto più sicura, e per i seguenti motivi:

  • chi cerca un appartamento in affitto in molti casi è disposto a restarvi per anni. Non parliamo delle classiche formule dei contratti di locazione 4 + 4 o anche 3 + 2, ma di tempi più lunghi. Anche di dieci o di venti anni. Avere un reddito garantito per un periodo di venti anni è molto conveniente
  • chi compra una casa già affittata ad un inquilino, vede il suo capitale crescere di mese in mese. Se acquisti un appartamento già occupato da un inquilino, l’immobile è già messo a reddito.
  • se punti agli affitti brevi, il livello del reddito garantito dal tuo investimento immobiliare cresce ulteriormente. Gli affitti brevi in genere hanno prezzi maggiori dei contratti 4 + 4 o 3 + 2

Secondo noi la tipologia di investimento immobiliare a reddito garantito che meno conviene è investire negli airbnb. Oggi, questo tipo di investimento rende meno di un BTP, mentre il mercato degli affitti offre rendimenti più alti.

Quanto hai individuato la forma di investimento che preferisci, l’importante è non lanciarsi a capofitto, e valutare bene non solo i vantaggi dell’investimento, ma anche i suoi costi ed i suoi rischi.

Valutare Bene i Costi degli Investimenti Immobiliari a Reddito Garantito

Tutti gli investimenti hanno il loro costo. Anche gli investimenti immobiliari a reddito garantito. Laprima regola per chi vuole investire è non affidarsi mai solo ai propri soldi, ma sfruttare la leva bancaria il più possibile. Questo significa che anche se puoi comprare casa in contanti, è preferibile chiedere un mutuo immobiliare, investendo solo i soldi necessari a versare l’anticipo per l’acquisto dell’immobile.

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Il mutuo immobiliare è il principale costo del tuo investimento. Ed anche quello che può aumentarne o diminuirne la redditività: minore è la rata del mutuo immobiliare, più alto sarà il tuo reddito. La soluzione migliore è quella di stipulare un mutuo che non duri più di 25 anni. Oltre al mutuo immobiliare però il tuo investimento avrà anche altri costi:

  • l’IMU. Chi compra un immobile da mettere a reddito è già proprietario di una prima casa, e quindi l’IMU in ogni caso andrà pagata
  • la tassazione del reddito da locazione. La tassazione del tuo reddito aggiuntivo può avvenire in regime IRPEF, o anche mediante la cedolare secca, che ti consente di risparmiare non poco sulle tasse da versare allo stato
  • i costi della manutenzione straordinaria dell’appartamento. Questi costi non vengono sostenuti di frequente. Ma quando è necessario occuparsi della manutenzione straordinaria, ad esempio installando un nuovo ascensore, o ridipingendo la facciata dello stabile, queste spese possono lievitare.

Molte persone messe davanti a tutti questi cosi si spaventano, e preferiscono cercare un altro tipo di investimento. Il modo migliore per capire quali sono i costi effettivi del tuo investimento immobiliare però non è immaginare quanto dovrai contribuire al bilancio del condominio per l’installazione di un nuovo ascensore.

Per valutare bene l’impatto dei costi sul tuo investimento immobiliare, i costi vanno spalmati su più anni. Se ad esempio riverniciare la facciata dello stabile ti costa 3.000€, questa somma andrà divisa per il periodo di investimento che hai individuato. Hai deciso di programmare il tuo investimento su 10 anni? La manutenzione straordinaria inciderà sull’investimento per soli 300€ l’anno. Meno di un caffè al giorno.

Come Individuare I Migliori Investimenti Immobiliari a Reddito Garantito

Capire bene quali saranno i costi del tuo investimento immobiliare è solo il primo passo. Il passo successivo è capire quali saranno i profitti. Per stimare l’entità del tuoi profitti, bisogna individuare la tipologia di immobile che ti permette di avere la rendita più alta.

Il consiglio che viene dato a molte persone è quello di acquistare un monolocale o un bilocale. Questa tipologia di immobile si affitta molto velocemente, soprattutto nelle grandi città. Se il monolocale è molto vicino alla stazione della metropolitana, alla stazione ferroviaria, ad una zona di uffici o all’università, potrai darlo in affitto a un prezzo leggermente superiore alla media.

I monolocali e i bilocali costano molto meno degli appartamenti più grandi, e quindi ti permettono di estinguere il mutuo in tempi abbastanza brevi. Però secondo prima di scegliere vale la pena farsi alcune domande:

  1. l’immobile è da ristrutturare? Al giorno d’oggi comprare un immobile da ristrutturare conviene: l’immobile costa di meno, e puoi godere di detrazioni sulle spese di ristrutturazione. Ma rispetto ad un immobile di nuova costruzione un immobile da ristrutturare potrebbe nascondere brutte sorprese. Un classico è l’impianto idraulico, che in genere inizia a dare problemi subito dopo la ristrutturazione. Poi, se l’immobile si trova in uno stabile di vecchia costruzione, i costi per la manutenzione straordinaria potrebbero essere piuttosto elevati. Gli immobili di nuova o recente costruzione costano di meno, ma danno anche meno problemi
  2. quale tipologia di immobile è più richiesta? Comprare un bilocale o un monolocale a Milano può essere un’ottima scelta. Ma se anziché a Milano vuoi investire a Bitonto, forse ti converrebbe puntare a un quadrilocale, perché il mercato immobiliare di Bitonto è fatto soprattutto da famiglie, che cercano appartamenti più grandi
  3. quali sono le possibilità di sviluppo del quartiere? Comprare casa vicino a una zona industriale può essere conveniente, poiché affittare l’appartamento agli operai sarà molto facile. Ma cosa succede se l’azienda licenzia tutti, e si sposta in un’altro paese? Trovare un inquilino diventerà molto più difficile. Scegli sempre zone centrali o semi-centrali anziché periferiche, e quartieri con imprese di servizi anziché con aziende produttive
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