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La Guida Definitiva di Gromia alla Rendita Fondiaria

22 ottobre 2019|637 views
Diana della SpinaDiana della Spina
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Se stai pensando di comprare un appartamento, per poi rivenderlo quando la tendenza del mercato immobiliare sarà in crescita, molto probabilmente starai già pensando a quanto guadagnerai. Hai comprato un appartamento al prezzo di 450.000€? Cercherai di rivenderlo almeno a 600.000€. Se vi riesci, avrai ottenuto un profitto lordo di 150.000€. Si tratta di una rendita fondiaria di tutto rispetto.

Cos’ è la Rendita Fondiaria?

La rendita fondiaria è la rendita che ottieni mediante la vendita del tuo immobile. Di solito chi sta pensando di vendere casa ragiona in termini di guadagno o di profitto. Però la rendita fondiaria è un po’ diversa dalla semplice differenza tra il prezzo di acquisto di un immobile, e il suo prezzo di vendita.

Come Si Forma la Rendita Fondiaria?

Il prezzo di un appartamento è sempre determinato dall’incontro tra domanda ed offerta. La rendita fondiaria invece è formata da cinque fattori:

  1. le scelte di sviluppo urbanistico della città. I piani di sviluppo urbanistico determinano quanti nuovi immobili verranno costruiti, quale sarà la loro destinazione (case popolari, uffici, negozi, immobili ad uso abitativo), ma anche quanto tempo sarà necessario per costruire i nuovi immobili
  2. gli investimenti pubblici nella città. Investimenti pubblici significa occuparsi della manutenzione delle strade, ampliare la rete della metropolitana, costruire scuole, parchi pubblici e altro ancora. Gli investimenti pubblici rendono le città più accoglienti, i trasporti più facili e veloci, e migliorano la qualità della vita di chi vi abita
  3. la posizione dei terreni edificabili. Un terreno edificabile che si trova in periferia, magari nei pressi di una discarica, sarà meno appetibile di un terreno edificabile dalla posizione più centrale
  4. la domanda e l’offerta di terreni edificabili. Se nessuno vuole comprare terreni edificabili, il loro prezzo scende. Se invece in una città esistono molte imprese di costruzione interessate ad acquistare terreni, il prezzo dei terreni edificabili aumenterà
  5. l’economia della città. Una città dall’economia molto dinamica, come Milano, offre tantissime opportunità e e quindi riesce ad attrarre tante persone. In genere, le persone preferiscono comprare casa o anche abitare nelle città più dinamiche, anziché nelle città più piccole e nei paesi dove le opportunità scarseggiano

Tutti questi fattori contribuiscono alla differenza tra il prezzo di acquisto di un immobile, e il prezzo di vendita.

La Rendita Fondiaria Riguarda Anche gli Affitti?

Si. Di solito quando si parla di rendita fondiaria si pensa immediatamente alla vendita di un immobile. Però la rendita fondiaria indica anche la rendita che deriva dall’affitto di un immobile. I fattori che determinano la rendita sono gli stessi.

Un appartamento molto centrale, in una grande città dove da anni non si costruiscono nuove case ed i terreni edificabili scarseggiano, potrà essere affittato a prezzi molto più alti di un appartamento in periferia, o in una piccola città.

La Rendita Fondiaria Determina il Valore dell’Immobile?

Sì. Il valore dell’immobile è determinato in massima parte dai fattori che contribuiscono alla rendita fondiaria. Finora ti è stato detto che il prezzo di vendita di un immobile dipende solo dall’incontro tra domanda e offerta? Reggiti forte: si trattava di un’informazione poco precisa.

Dire che il prezzo è fatto dall’incontro tra domanda e offerta non è sbagliato. E’ solo un modo un po’ diverso, ed anche più semplice, di parlare della rendita fondiaria. Quando compri o vendi casa, ti rendi ben presto conto di come il mercato immobiliare sia diverso dai mercati di altro tipo. Soprattutto dal mercato di concorrenza perfetta.

Il mercato di concorrenza perfetta è un mercato che non esiste nella realtà, ma solo nella teoria economica. Osserva il mercato immobiliare, e rispondi a queste tre domande:

  1. il mercato immobiliare è fatto da tanti compratori e venditori che sono più o meno alla pari? Nessuno di essi è in grado di influenzare il prezzo di vendita o di acquisto di un appartamento?
  2. il mercato immobiliare è accessibile a tutti coloro che vogliono comprare o vendere casa?
  3. tutti gli appartamenti presenti sul mercato immobiliare sono omogenei, ovvero hanno le stesse identiche caratteristiche, per cui comprare un immobile o un altro non fa alcuna differenza?

Se ti fermi a pensare un attimo, e rispondi a queste domande in modo onesto, sulla base della tua esperienza, ti rendi conto che l’unica risposta possibile è “no”.

Il mercato immobiliare è fatto da tanti compratori e venditori, e una grande azienda di costruzioni può riuscire a controllare i prezzi di vendita molto meglio di una famiglia.

Non è affatto vero che chiunque voglia comprare una casa possa comprarla realmente. Comprare casa è una corsa ad ostacoli: bisogna fornire garanzie su garanzie, accendere un mutuo immobiliare, effettuare indagini documentali sull’immobile. Il mercato immobiliare è fatto da questi e da tanti altri ostacoli

Infine, gli appartamenti non sono beni fungibili. Se vai al mercato ortofrutticolo, comprare una mela piuttosto che un’altra non fa alcuna differenza. Sul mercato immobiliare, comprare un attico al centro di Milano è ben diverso dal comprare un monolocale a Famagosta.

Il mercato immobiliare non è un mercato di concorrenza perfetta. Quindi, anche se la domanda e l’offerta sono importanti, la rendita fondiaria non è determinata solo dalla domanda e dall’offerta. Ma anche da tutti gli altri fattori che ti abbiamo elencato.

A Cosa Serve Sapere Cos’è la Rendita Fondiaria?

Sapere cos’è la rendita fondiaria serve a non farti abbindolare e a non farti perdere soldi. Tutti sanno che un appartamento in centro vale più di un appartamento in periferia.

Ma quando arriva il momento di comprare o vendere casa, non tutti pensano a fattori quali i piani di sviluppo urbanistico della città, e i piani di investimenti pubblici. Non tutti ragionano in base alla rendita fondiaria.

Quindi può capitare che tu venda il tuo appartamento, e poi dopo 3 mesi  scopri che il Comune inizia a costruire una nuova stazione della metropolitana a 100 metri dall’immobile che hai appena venduto! E che dire del caso in cui vendi il tuo appartamento oggi, e domani il Comune blocca il rilascio delle licenze edilizie?

In entrambe i casi avresti potuto chiedere un prezzo più alto. Perché i nuovi piani di investimento urbano hanno dato valore al tuo appartamento. E la scarsità delle licenze edilizie fa lievitare i prezzi delle case. Se ragioni in base alla rendita fondiaria, anziché alla domanda ed all’offerta, e se sai cosa determina la rendita fondiaria, sai anche quali sono i fattori da osservare prima di decidere il prezzo di vendita del tuo appartamento. E se qualcuno prova a farti fissare un prezzo di vendita più basso, saprai anche spiegargli perché si sbaglia.

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