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Scenario del mercato immobiliare 2023: trend e previsioni di Gromia

6 dic 20226 min. di lettura
Vanessa GuerrieroVanessa Guerriero

Siamo quasi alla fine dell’anno ed è arrivato il momento di tirare le somme sull’andamento del mercato immobiliare. Scopri quali sono i trend che hanno caratterizzato il mercato immobiliare 2022 e, soprattutto se pensi di mettere casa in vendita, non perderti le nostre previsioni per il 2023.

  1. Andamento compravendite abitazioni nel 2022
  2. Trend mercato immobiliare 2022
  3. Le previsioni per il 2023: trend mercato immobiliare e andamento dei prezzi

 

Andamento compravendite abitazioni nel 2022

Per capire cosa ci aspetta nel 2023, tiriamo le somme e analizziamo innanzitutto i trend che hanno caratterizzato il mercato immobiliare 2022. Per la nostra analisi facciamo riferimento ai dati del Terzo Rapporto di Nomisma, secondo cui le dimensioni del mercato immobiliare residenziale nel primo semestre del 2022 hanno raggiunto e superate quelle del pre-pandemia (+34,2% rispetto al primo semestre del 2019) e le compravendite hanno registrato un aumento del 10,1% rispetto al semestre precedente.

Nel secondo semestre del 2022 però, in coincidenza con la forte ondata d’inflazione che ha colpito l’Italia e l’Europa in generale, si è invece registrato un calo delle transazioni dell’8,9% rispetto all’inizio dell’anno. Il calo in realtà è stato principalmente influenzato dalla performance dell’ultimo trimestre e la causa principale sembra essere la difficoltà di ottenimento del credito per poter comprare casa a seguito della risposta della Banca Centrale Europea all’inflazione.

Il 96% delle compravendite di immobili residenziali vede infatti protagoniste le persone fisiche. Il 50-60% di queste ha fatto ricorso al mutuo, per importi che vanno in media tra i 130-140.000 euro. 

 

Domanda e prezzi

Dai dati del Rapporto Nomisma emergono anche le tendenze che hanno caratterizzato la domanda. Se nel 2021 la ricerca della casa era spinta dalla volontà di spostarsi in un contesto al di fuori dai centri urbani, nel 2022 la priorità degli italiani è stata individuare soluzioni abitative con spazi adeguati, dove far convivere vita familiare e professionale.  

Inoltre, Nomisma evidenzia la crescita della domanda interessata ad una soluzione nelle grandi città rispetto alla periferia per la sostituzione dell’abitazione e l’acquisto come investimento. Risultano invece in calo le intenzioni di acquisto di abitazioni per vacanza.

Per quanto riguarda i prezzi, nel secondo semestre del 2022 si è registrato un aumento dello 0,5% per le abitazioni, a fronte di una flessione dello 0,6% per gli uffici e di una sostanziale invarianza per i negozi (-0,1%). 

 

Trend mercato immobiliare 2022

Da un anno e mezzo a questa parte, il progressivo deterioramento del quadro macroeconomico ha indebolito la tendenza al rialzo del mercato immobiliare italiano. In questo contesto, in un mercato immobiliare in cui inevitabilmente la domanda di abitazioni per la compravendita diminuisce e i prezzi aumentano, a trarne giovamento è il mercato delle locazioni.

Uno dei trend del mercato 2022 è la crescita delle locazioni, su cui si trasferisce la parte della domanda esclusa dal mercato dell’acquisto. Nel primo semestre 2022 i canoni di locazioni salgono dello 0,9% e la crescita prosegue nel secondo semestre con un +1,1%. 

Un altro interessante trend mercato immobiliare individuato nel 2022 e che, secondo Nomisma, potrebbe andarsi a consolidare anche nel 2023 è l’acquisto di nuove costruzioni. Nel 2021 il totale di compravendite di immobili di nuova costruzione si è attestato a 29,700 per un’incidenza dell’8,3% sul totale. Nel 2022 il numero di transazioni è salito a 37,400, e il numero di permessi rilasciati per le nuove abitazioni è cresciuto dell’8% rispetto ai livelli pre-pandemia, a conferma di questo trend.

 

Andamento dei singoli mercati locali

Dall’analisi dei singoli mercato locali considerati nel rapporto Nomisma, emerge come nel secondo semestre del 2022 si sia parzialmente attutito il trend di crescita del mercato residenziale milanese dei tre semestri precedenti. 

Nonostante questo Milano resta il campione di crescita a livello nazionale per quanto riguarda tutti gli indicatori immobiliari seguita da Bologna, dove a fine anno il numero di compravendite potrebbe anche raggiungere le 7.000 unità.

Anche considerando i tempi di assorbimento degli immobili in vendita, Nomisma riscontra come Milano faccia segnare i tempi di vendita più esigui (3,5 mesi rispetto alla media nazionale di 4,9 mesi). Anche Bologna si allinea ai tempi di Milano, ma si caratterizza per una maggiore variabilità nel corso degli ultimi 10 anni.

A Milano e Bologna si registra anche il minor sconto medio praticato sul prezzo richiesto, che risulta a livello nazionale di essere pari all’11,2% nel settore abitativo. Gli sconti maggiori continuano ad essere riconosciuti invece a Palermo e Cagliari.

 

Le previsioni per il 2023: trend mercato immobiliare e andamento dei prezzi

Un contesto macroeconomico complesso fa da sfondo a un mercato immobiliare che, seppure non attualmente in crisi, presenta diversi fattori che potrebbero rivelarsi problematici nel 2023.

Gli effetti che abbiano iniziato a vedere nel 2022 per l’impennata dei prezzi e il conseguente impatto sulla domanda immobiliare e sulla possibilità di accendere mutui, andranno ad amplificarsi nei prossimi mesi. 

Si prevede che il numero di mutui immobiliari concessi nel 2023 scenderà a 44,4 miliardi di euro, contro i 54,2 miliardi previsti a Febbraio 2022 prima del declino del contesto macroeconomico.A questo si aggiunge anche l’impatto del SuperBonus 110%, che ha fatto crescere il prezzo di tutte le componenti per l’edilizia, scoraggiando chi vuole comprare una casa per ristrutturarla.

Questo andrà a determinare un clima di sempre maggiore sfiducia da parte dei consumatori. Per cui, anche se il 2022 si concluderà con un numero di transazioni immobiliari maggiori rispetto a quanto previsto a Febbraio (767 mila vs 741 mila), nel 2023 si prevede nel peggiore dei casi una riduzione delle transazioni pari al 7% rispetto alle previsioni di Febbraio (665 mila nel 2023 e 659 mila nel 2024 contro la precedente previsione a 725 e 736 mila compravendite immobiliari).

L’obiettivo per il 2023 è quindi quello di contenere l’arretramento in questa fase avversa del ciclo economico, per riportare il mercato immobiliare verso un trend di crescita nel 2024.

 

Come si muoveranno i prezzi delle case nel 2023?

L’impatto dell’inflazione si farà sentire anche sui prezzi della case, che nel 2023 dovrebbero ridursi in media del -1%, anche se di nuovo Bologna e Milano si muovono in controtendenza con una crescita dei prezzi rispettivamente del 2% e dell’1,5%. 

Sotto la media nazionale Roma, con una riduzione dei prezzi attesa dello 0,6%. I cali più importanti si prevedono però al sud, ad esempio a Palermo il calo dei prezzi andrà al -1,8%.

 

Conclusioni

A meno che non si verifichi una rapida inversione di tendenza, a causa del rischio di inflazione e recessione e il costo delle materie prime, il mercato immobiliare nel 2023 subirà una battuta di arresto rispetto alla crescita del 2022. Questo contesto determina infatti una maggiore riluttanza da parte dei consumatori verso l’acquisto immobiliare e minori possibilità di accesso al credito.

Ciò non significa che non ci sono possibilità di vendere, dato che il mattone è sempre un investimento solido e la domanda per l’acquisto della prima casa o per a sostituzione della stessa risulta ancora buona, soprattutto in caso di immobili ben ristrutturati e nei grandi centri, dove si concentra al momento la domanda.

Considerato come l’andamento dei prezzi vari di città in città, ma anche in base alla tipologia dell’immobile, scopri quanto vale ad oggi il tuo immobile con lo strumento di valutazione online gratuita di Gromia!

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