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La Guida Definitiva di Gromia ai Crediti Deteriorati

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Cosa sono i crediti deteriorati, e perché possono essere utili a chi sta pensando di fare investimenti nel settore immobiliare? Nella guida definitiva di Gromia trovi la risposta a questa e altre domande. Muoversi sul mercato dei crediti deteriorati non è affatto facile, anche perché questo mercato è controllato dalle istituzioni finanziarie, e gli investitori individuali non possono accedervi. Però anche un piccolo investitore immobiliare, con un po’ di attenzione e di furbizia, può riuscire a concludere dei buoni affari.

Cosa Sono i Crediti Deteriorati

Le banche esistono per vendere denaro a chi ne ha bisogno. Quindi concedono prestiti alle imprese, ma anche alle famiglie, che ad esempio hanno bisogno di acquistare arredi, beni di consumo come un frigorifero o una televisione. Ma soprattutto una casa. Il profitto delle banche è dato dagli interessi che le persone pagano sui prestiti.

Dare denaro in prestito è rischioso. La maggior parte delle volte il creditore ripaga il capitale e gli interessi. Però c’è sempre la possibilità che il creditore smetta di pagare, o paghi in ritardo. Quando il creditore non riesce più a restituire il prestito, la banca classifica il credito come un credito di cattiva qualità, o deteriorato. Forse hai sentito parlare di NPL, ovvero di non performing loans. Si tratta esattamente dei crediti deteriorati.

Se la banca non riesce a rientrare nei crediti concessi, perde denaro. Poiché ottenere un mutuo immobiliare è difficile, potresti pensare che i crediti deteriorati sono solo un problema delle banche. Che questo problema non ti coinvolge. Ed invece no, perché se le banche accumulano crediti deteriorati in pancia, il problema è di tutti.

Perché i Crediti Deteriorati sono Anche un Tuo Problema

Se la banca riesce a rientrare nei prestiti senza troppi problemi, continua a concedere credito a condizioni favorevoli. Se invece la banca accumula crediti che non vengono ripagati, continua pur sempre a concedere prestiti. Ma lo fa a condizioni meno favorevoli. Non parliamo tanto dei tassi di interesse, quanto delle garanzie che vengono richieste a chi disperatamente cerca di ottenere un mutuo immobiliare.

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Possiedi già una casa, e la offri come garanzia sul mutuo per l’acquisto di una seconda casa? Hai un contratto di lavoro a tempo indeterminato? A casa lavora anche tua moglie, con contratto a tempo indeterminato? Finora hai ripagato ogni prestito fino all’ultimo centesimo? A volte, per ottenere un mutuo questo non basta. La banca vuole ulteriori garanzie di solvibilità.

Perché chi è venuto prima di te non è riuscito a ripagare il credito. O perché in passato le banche hanno concesso prestiti con troppa leggerezza.

Quindi, adesso tutti ne paghiamo le conseguenze. Ma un modo per sfruttare i crediti deteriorati esiste. Continua a leggere, e lo scoprirai tra poco. Nel frattempo cerchiamo di capire quando un credito diventa deteriorato.

Quando un Credito Diventa Deteriorato?

Il credito diventa deteriorato quando ormai è chiaro che il debitore non riuscirà più a ripagare il capitale e gli interessi, perché, ad esempio:

  • ha perso il posto di lavoro, oppure si è ritrovato in cassa integrazione
  • per qualsiasi altro motivo sono trascorsi più di 90 giorni dal pagamento dell’ultima rata del prestito
  • un’impresa ha visto un improvviso calo degli ordini, e non riesce più a far fronte ai creditori, in primis le banche

Purtroppo, queste situazioni sono sempre più frequenti. Per le banche è normale non riuscire a recuperare parte dei crediti che hanno concesso. Ma se i crediti deteriorati aumentano troppo, la banca guadagna sempre di meno. E concede sempre meno prestiti. Se le imprese non riescono ad ottenere prestiti per ampliare le proprie attività, non assumono. Se le famiglie non riescono a comprare casa, il mercato immobiliare stagna, fin quando i prezzi delle case non diminuiscono.

Quanti Sono i Crediti Deteriorati?

I crediti deteriorati ormai hanno raggiunto proporzioni enormi. Secondo il Fondo Monetario Internazionale, in Europa i crediti deteriorati valgono circa mille miliardi di Euro. E per il 70% sono detenuti dalle banche italiane. Per evitare che i crediti deteriorati aumentino ulteriormente, le banche spesso rinegoziano i termini dei contratti di prestito. I debitori possono godere di scadenze più lunghe per il rimborso, o di altre condizioni favorevoli. Ma spesso ciò non è sufficiente a risolvere il problema.

Quindi la banca fa ricorso alle vie legali. Ma neanche ciò è sufficiente a ottenere la restituzione del prestito concesso. Cosa succede quindi? Per cercare di salvare il salvabile, le banche vendono i crediti deteriorati. In genere i crediti deteriorati sono venduti a fondi di investimento, che li pagano in media il 20 o il 30% del loro valore originario.

Quindi, se un’impresa aveva ottenuto un finanziamento per 100.000 Euro, e non riesce a restituirlo, la banca venderà questo credito per una somma non superiore ai 30.000 Euro. I fondi di investimento rimescolano questi crediti deteriorati, li camuffano, e li rivendono sotto forma di fondi pensione, piani di investimento, di risparmio, assicurazione o altro. Spesso alle stesse banche che hanno venduto loro i crediti deteriorati. E le banche rivendono i crediti deteriorati ai risparmiatori ignari.

I crediti deteriorati non accennano a diminuire, e sono diventati ormai un vero e proprio mercato. Dove guadagnano tutti: le banche, i fondi di investimento, e chi rifila prodotti pieni di debito tossico. E dove a perdere è solo chi ha lavorato onestamente e tirato la cinghia per anni.

Guadagnare con i Crediti Deteriorati E’ Possibile?

Se tutti guadagnano con i crediti deteriorati, perché non dovresti trarne un guadagno anche tu? Questa è la domanda che molte persone si chiedono. Purtroppo, il mercato dei crediti deteriorati è controllato dalle banche, dai fondi di investimento, e dai grandi intermediari finanziari. I cittadini non possono accedere a questo mercato, se non come clienti, acquistando debito tossico.

Però una soluzione per trarre vantaggio dai crediti deteriorati esiste. I crediti deteriorati non sono tutti uguali, e per un motivo semplice. Le persone e le aziende hanno esigenze di consumo diverse. Vi è chi chiede un prestito per andare in vacanza, per organizzare una festa dei 18 anni, ma vi è anche chi chiede un mutuo per comprare casa. Infine, ci sono aziende che ottengono mutui per acquistare locali commerciali, terreni, capannoni o altro.

Quando i crediti al consumo vanno in sofferenza, la banca si rivale in ogni modo possibile sulle garanzie del debitore. Queste garanzie però difficilmente includono l’ipoteca su un immobile.

Quando ad andare in sofferenza sono i crediti concessi alle imprese, o anche i mutui immobiliari, la situazione è diversa. E finisce sempre con la perdita dell’appartamento, del terreno, del capannone o del fabbricato che le famiglie o le imprese cercavano di acquistare. Cosa succede a questi immobili?

Come Guadagnare con i Crediti Immobiliari Deteriorati

Per cercare di ridurre le perdite al minimo, la banca cerca di rivendere gli immobili gravati da ipoteca il prima possibile. Non importa se la vendita ha luogo a prezzi inferiori ai valori di mercato anche del 20 o del 30%. Per la banca è importante ridurre le perdite in tempi brevi, per cercare di riportare i bilanci in pareggio.

Quindi tutti gli appartamenti pignorati, ma anche terreni e capannoni industriali, finiscono sul mercato dei crediti deteriorati. Investire su questo mercato richiede capitali ingenti. Non tutti possono permettersi di acquistare direttamente dalle banche 20 o 30 appartamenti pignorati. Ciò è possibile solo per le grandi società immobiliari. Queste società acquistano gli immobili ipotecati, e li rivendono sul mercato immobiliare.

Però non tutti gli immobili pignorati finiscono tra le mani delle società immobiliari. Molti di questi immobili sono venduti alle aste giudiziarie, e possono essere acquistati anche dai piccoli risparmiatori e dai piccoli investitori. Sulle aste giudiziarie sicuramente avrai sentito di tutto e di più, ed in effetti su questo tipo di aste circolano storie da incubo. Comprare un immobile all’asta può essere un buon affare, se sai cautelarti dai rischi di questo acquisto.

Se chiedi l’aiuto di un bravo notaio, scoprire se l’immobile che vuoi acquistare è gravato da una seconda o da una terza ipoteca, o è persino abusivo, è possibile. Ogni investimento ha i suoi rischi, e gli investimenti nei crediti immobiliari deteriorati non sono diversi. Però ridurre al minimo questi rischi è possibile.

E se invece non vuoi saperne di comprare casa all’asta? Un’altra soluzione è investire direttamente nei crediti immobiliari deteriorati. Ad esempio, puoi acquistare azioni o partecipazioni delle società immobiliari che comprano appartamenti rivenduti dalle banche, e li reimmettono sul mercato immobiliare. Però questo tipo di investimento è soggetto alle fluttuazioni del mercato immobiliare.

Secondo noi l’importante è che tu stia alla larga dai prodotti finanziari derivati, che ti promettono mari e monti, ma che in realtà danno pochissime sicurezze. Hai trovato un prodotto finanziario derivato che contiene crediti immobiliari deteriorati? Calcola quanto dovresti investire in questo prodotto, e quanto è il rendimento promesso. Calcola anche quanto ti costa comprare un appartamento all’asta, e quanto potrebbe renderti se tu scegliessi di rivenderlo, o di darlo in affitto. Quale investimento ti offre il rischio minore?

Non vogliamo dirti cosa devi o non devi fare con i suoi soldi, però secondo noi il mattone è sempre un investimento sicuro, e a rischio zero.

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