Il mercato immobiliare di Milano nel 2026 corre su due binari distinti: le compravendite rallentano dopo il boom di inizio anno (6.492 nel secondo trimestre, stabili rispetto al 2025), mentre gli affitti prendono slancio, spinti da un sorprendente +76,8% dei contratti a canone concordato. I dati OMI dell’Agenzia delle Entrate raccontano una città che, pur mantenendo la calma sul fronte delle vendite, guarda con decisione verso le formule agevolate.
Compravendite: Milano si stabilizza dopo il boom di inizio anno
Nel secondo trimestre 2026, Milano ha registrato 6.492 compravendite residenziali, praticamente in linea con lo stesso periodo del 2025 (variazione dello 0,0%). Un vero cambio di passo rispetto al primo trimestre, quando la città aveva brillato con un +7,1% su base annua.
Questo rallentamento milanese si inserisce in un quadro nazionale altrettanto cauto: in tutta Italia le compravendite sono state 201.596, solo lo 0,1% in più rispetto al 2025, e nelle otto principali città la crescita si è fermata a un modesto 0,3%.
| Città | Variazione compravendite II trim. 2026 vs 2025 |
|---|---|
| Napoli | +4,2% |
| Genova | +2,9% |
| Bologna | +1,1% |
| Torino | +0,6% |
| Roma | +0,4% |
| Milano | 0,0% |
| Palermo | -2,6% |
| Firenze | -8,3% |
Non è quindi una frenata per il mercato milanese, bensì una pausa di assestamento dopo la corsa di inizio anno.
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I dati OMI ci aiutano a leggere la domanda milanese attraverso alcuni indicatori chiave del secondo trimestre 2026:
- il 70,2% degli acquisti di privati ha beneficiato dell’agevolazione prima casa;
- il 52,5% degli acquisti è stato sostenuto da un mutuo ipotecario, in calo rispetto al 55,9% del primo trimestre;
- le abitazioni di nuova costruzione rappresentano il 12,1% delle compravendite cittadine, in crescita rispetto all’11,6% dei primi tre mesi dell’anno.
Milano si conferma la regina italiana delle nuove costruzioni: la quota sul totale degli scambi è quasi il doppio della media nazionale, ferma al 6,4%. In Italia, le compravendite di abitazioni nuove sono cresciute del 15,6%, mentre quelle di immobili esistenti sono scese dello 0,8%. Un chiaro segnale che l’attenzione si sposta sempre più sull’efficienza energetica e sulla qualità costruttiva.
Tassi BCE e mutui: cosa aspettarsi nei prossimi trimestri
Il tasso di interesse medio applicato alla prima rata dei mutui in Italia si è attestato al 3,57%, leggermente in calo rispetto al 3,62% del trimestre precedente. Tuttavia, è importante ricordare che il dato OMI si riferisce ad aprile-giugno: nei mesi successivi la BCE ha alzato i tassi due volte, a giugno e settembre, per un totale di mezzo punto percentuale in più.
Affitti a Milano: crescita trainata dal canone concordato
Mentre le compravendite rallentano, il mercato degli affitti a Milano accelera. Nel secondo trimestre 2026 sono state registrate 13.730 nuove locazioni di abitazioni intere, pari a un +6,9% rispetto allo stesso periodo del 2025: un ritmo che supera sia la media nazionale (+3,1%) sia quella dei comuni ad alta tensione abitativa (+3,7%). Il canone annuo complessivo dei nuovi contratti ha raggiunto 175 milioni di euro, in crescita del 5,8%
| Tipologia contratto (Milano) | Abitazioni locate | Variazione vs 2025 |
|---|---|---|
| Ordinari lungo periodo | 5.742 | -10,2% |
| Ordinari transitori | 4.072 | -3,1% |
| Agevolati lungo periodo | 3.271 | +76,8% |
| Agevolati transitori (intero) | 645 | +63,3% |
| Agevolati transitori (porzione) | 431 | +13,4% |
Nei primi tre mesi del 2026 i contratti agevolati di lungo periodo erano già cresciuti del 55,8%. Nel secondo trimestre la corsa è proseguita, toccando il +76,8%, con il canone annuo complessivo che è balzato dell’89,9%.
Cosa significa per chi vende, compra o affitta casa a Milano
Il secondo trimestre 2026 ci mostra due mercati che viaggiano a velocità opposte: compravendite stabili dopo la corsa di inizio anno, con i mutui ancora protagonisti in oltre la metà degli acquisti, e locazioni in piena accelerazione, spinte soprattutto dai contratti a canone concordato.
Per chi vende casa, in un mercato che ha rallentato rispetto ai ritmi di inizio anno, diventano fondamentali una valutazione realistica, un prezzo in linea con la zona e tempi di vendita ben calibrati. Per chi affitta, i numeri confermano che il canone concordato è ormai una scelta sempre più popolare a Milano, anche se la convenienza va sempre valutata in base all’immobile, alla zona e alla situazione fiscale.
Conclusioni
Il mercato immobiliare di Milano nel 2026 non arretra, ma cambia passo: le compravendite si stabilizzano sui livelli del 2025 dopo la corsa di inizio anno, mentre le locazioni accelerano, soprattutto grazie ai contratti a canone concordato. I prossimi trimestri diranno quanto peseranno i rialzi dei tassi BCE di giugno e settembre sulle compravendite e se la spinta degli affitti agevolati continuerà con la stessa forza. Nel frattempo, chi deve decidere sulla propria casa dovrebbe guardare prima di tutto ai dati della propria zona e del proprio immobile, più che alle medie cittadine.
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- Le compravendite a Milano nel II trimestre 2026 sono stabili: 6.492, in variazione dello 0,0% rispetto al II trimestre 2025.
- Il 70,2% degli acquisti beneficia dell’agevolazione per la prima casa e il 52,5% è finanziato con un mutuo.
- Milano è la grande città con la quota più alta di nuove costruzioni (12,1% contro il 6,4% in Italia).
- Gli affitti crescono del 6,9%, superiore alla media nazionale (+3,1%).
- I contratti a canone concordato di lungo periodo volano: +76,8% nelle locazioni, +89,9% nei canoni annui.
FAQ
- Com’è andato il mercato immobiliare di Milano nel 2026?
Nel secondo trimestre 2026 le compravendite a Milano sono rimaste stabili rispetto al 2025 (6.492, variazione 0,0%), dopo la crescita del 7,1% registrata nel primo trimestre. Gli affitti, invece, sono cresciuti del 6,9%. - Quali sono i dati OMI sulle compravendite a Milano nel 2026?
L’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate indica 6.492 compravendite residenziali nel II trimestre 2026 a Milano, con il 70,2% degli acquisti che beneficia dell’agevolazione prima casa e il 52,5% sostenuto da un mutuo. - Perché a Milano i contratti a canone concordato crescono così tanto?
La crescita è legata al nuovo Accordo Territoriale sottoscritto dal Comune di Milano nel luglio 2023, che ha reso il canone concordato più conveniente per i proprietari rispetto al contratto libero, grazie a benefici fiscali come la cedolare secca al 10%. - Conviene comprare casa a Milano nel 2026 con i tassi d’interesse in aumento?
Il tasso medio dei mutui era del 3,57% nel II trimestre 2026, ma la BCE ha successivamente alzato ulteriormente i tassi a giugno e a settembre. Chi valuta un acquisto con mutuo dovrebbe tenerne conto nella definizione del budget, oltre a considerare la zona, la tipologia dell’immobile e la propria capacità di spesa. - Quanto sono aumentati gli affitti a Milano nel 2026?
Nel II trimestre 2026, le nuove locazioni a Milano sono cresciute del 6,9%, mentre il canone annuo complessivo è aumentato del 5,8%. La crescita più marcata riguarda i contratti a canone concordato di lungo periodo, +76,8% nel numero di abitazioni locate.